新房销售持续下滑，今年以来还有哪些房企在拿地？

2020-2021年国内房地产最后的“狂欢盛宴”似乎还历历在目，到如今恍惚仿佛大梦一场。从夕日的高杠杆争抢拿地、地王频出，到如今仍活跃在土地市场的主流房企数量已减少一大半，其中民营房企更加寥寥无几了。

那么截至目前（8月底），还有哪些房企还在拿地，哪些房企已经黯然离场了呢？统计显示，今年前8月，38家样本主流房企（全国性房企）中仅剩下17家，占比45%。其中大多数为央企、地方性国企和有国资背景的民企，大多数民企已经离场，或极为谨慎的拿地。

从总量来看，克尔瑞机构统计的38家样本房企中，今年前8月合计月均拿地金额为725亿元，较去年月均略降2%，但较2021年市场高峰期降幅达到65%，较疫情期的2020年降幅更是达到了72%。也就是说，今年全国品牌房企拿地金额仅仅是3年前的三成还不到。

分各家房企来看，如图所示，今年前8个月，累计拿地金额最高的前5家房企分别是华润置地、保利发展、万科、建发、绿城，拿地金额在500亿元以上。这些企业均为央国企（华润、保利、建发）和国资背景企业（万科、绿城）。仍在拿地的民企仅仅是滨江、龙湖两家，两家拿地金额分别是441.4亿元和295亿元，碧桂园和新城的今年以来拿地金额分别仅为78亿元和24.6亿元。

不少夕日的千亿房企，如今早已不见身影，大部分甚至从去年以来就未在公开市场拿地，如融创、世茂、旭辉、中南、阳光城、正荣、绿地、中梁等。

房企拿地意愿不足，新房销售回款不给力是主因。

房企目前获得现金的主要途径依然是销售回款和债券融资两大类。

销售端，全国楼市低迷的环境下，房企销售回款压力仍较大。从主流样本40家房企的销售额来看，2023 年1-8 月，样本房企累计销售额同比下降12.2%，较前7月的降幅7.0%仍在扩大。8月单月，40家样本房企的销售金额同比降幅达到了44.3%，较7月的降幅38.3%持续扩大。可见，房企的销售压力目前仍较大，销售回款对现金流支持力量较为有限。

从40家样本房企销售榜单可以看出，今年以来大部分房企销售金额较去年同期都出现明显萎缩。

从总量来看，今年前8月40家样本房企销售金额同比去年同期下降12%。其中，降幅最大的房企分别是融信、金科、中梁、融创、富力、龙光、正荣、禹州、旭辉、金辉，这些房企的销售同比降幅均在40%以上。销售金额较去年有所增加的房企数量仅有9家，占比23%，分别是保利置业、越秀、建发、华发、滨江、中海、华润、招商、保利发展，而其余约八成房企销售金额均在下滑。这些销售业绩能逆势增长的房企，除了滨江是杭州民企外，其余均是央企和地方国企。

房企融资规模整体仍低迷，支持偿债和拿地难度较大

那么，房企的另一个现金流入口——融资端情况如何呢？

截至今年8月，据克尔瑞机构统计，房企融资整体规模仍较为低迷。样本房企今年8月融资规模在500亿元左右（包括境内外债券、股权融资、资产证券化），继续较7月环比下跌10%，并且处于近年来的较低水平。而在2021年上半年，样本房企月度融资总规模达到了800~1200元。

从融资途径来看，境内债券融资是房企最主要的融资渠道，8月占比超过一半。而股权融资方面，主要是房企出售项目股权以换取现金，如碧桂园出售广州亚运城项目26.67%股权给中海，总代价约12.915亿元。

从融资企业类型看，国央企占主导优势。据克而瑞机构统计，8月发行境内债券的样本房企中，9家为国央企和具有国资背景的民企（绿城），仅2家是民企，它们分别是滨江、金辉。金辉发行的是2023年度第一期中期票据，中债增提供全额担保增信，发行金额8亿元，期限3年，发行利率4.00%。这是金辉第二次运用房企纾困政策“第二支箭”发行债券。2022年12月初，金辉完成了一笔12亿元中票的发型，亦是由中债增提供全额担保。

境外债券方面，目前融资规模明显萎缩。8月仅港资房企恒隆/新鸿基发行离岸人民币债券，香港置地发行3亿元港元债，利率4.85%。

从下图亦可以看出，目前融资渠道明显对国央企，尤其是地方国有企业倾斜，民营企业则所获寥寥。在过去市场较好的时期如2019-2020年，民企通过境内债券融资占比可以达到35%以上，但今年以来民企境内债融资占比仅约5%。而地方国有企业内债融资占比可以达到超过70%，国央企合计境内债融资占比超过90%。

但现实是，过去高杠杆发展达到千亿规模的龙头房企，恰恰大多数是民企，而这些民企却深陷债务泥潭，无论从销售端和融资端，都难以“补血”而奄奄一息。从另一方面可以看出，当前融资资金，依然倾向于那些继续拿地和开发项目的房企，以为其补充增量杠杆。那些已经资不抵债，急需融资缓解债务压力而不得不“躺倒”房企，则并不在内债融资“救援”之列。

房企因销售端和融资端两处渠道现金流均受阻，债务压力仍难缓解，也是可以理解了。

如图显示，当前境内债和境外债存量债务规模最大的房企包括碧桂园、华润置地、中海地产、中海、首开地产和保利发展。这些房企存量债务规模（以人民币计）均超过700亿元，其中碧桂园存量债务超过千亿元人民币。

存量债务规模超过500亿元的房企有7家，分别是招商蛇口、龙湖、中国金茂、融创、世茂、远洋、富力。

值得注意的是，碧桂园、世茂、融创、远洋、富力、中海的外债规模较大，以人民币计均超过300亿元，其中碧桂园达到753.98亿元。这些外债以美元债为主，而在美元利息不断攀高，人民币汇率持续贬值的趋势下，这些外债的偿债压力将日渐增大。

总之，虽然房地产利好政策接连出台，但从销售市场来看，形势并没有出现明显的好转，新房销售量反而出现持续下滑。房企越来越难以从销售回款获得现金流“回血”。

融资端方面，虽然利好房企的“三支箭”（银行信贷支持、债券融资支持、股权融资支持）早已发出，但房企融资金额整体仍在低位徘徊，并没有出现明显的改善。

而且，从结构上看，融资资源明显向国央企倾斜，而前期加杠杆力度较大、规模发展较快的大部分民企，获得的支持却有限。而这些融资资源主要是支持新获土地和房地产开发项目，那些大量即将到期的债务却难以获得有效支援，这就更加增加了房企债务“暴雷”的风险。

此外，部分房企的美元债务规模庞大，且超过了国内债务，在美元对人民币持续升值的趋势下，美元债偿债压力或将越来越大。

在这种情况下，房企拿地意愿低，甚至早已停止拿地，也就可以理解了。