土拍快评丨房企拿地追求确定性为主，南京高价地排名重新洗牌

今天，南京2023年第六批次土拍结束，17宗土地中仅1宗触顶摇号，其余16宗土地全部底价成交。本次共成交住宅用地96.05万㎡，总成交金额162.70亿元，平均楼面价16940元/㎡，平均溢价率3.9%。

本批次土地受关注度最高的是河西南G53地块，据悉G53地块吸引保利、招商、中海、奥体建设、厦门国贸等共10家房企报名参拍，最终经过59轮竞价成功触顶摇号，由中海收入囊中，成交楼面价43253元/㎡。

除G53外，主城江心洲G54底价成交，楼面价3万元/㎡左右；城北西片板块2幅土地底价成交，楼面价2.3万元/㎡左右。

本次江北新区贡献7幅宅地，其中6幅位于核心区，1幅位于研创园，均由城投公司托底成交，江核住宅楼面价在1.8-2.0万元/㎡左右，研创园楼面价1.3万元/㎡。

剔除掉高淳、溧水等远郊板块来看，本次土拍市区共成交62.62万㎡，环比下降24.48%，成交楼面价24456元/㎡，环比上涨20.17%。主要由河西南、江心洲等河西板块地块拉升整体均价。

河西南G53——中海摇号竞得，南京第二高楼面价

河西南G53地块位于河西南鱼背片区，周边有中宁府、长江之歌、天琴华樟等一批大平层豪宅项目，单价站稳7万+元/㎡，总价1500万起步。东侧有中国府、万科翡翠滨江、融创滨江ONE等已建成交付的高品质社区。

片区依托河西南规划优势，叠加上独有的江景资源，打造南京新一代高端江景大平层豪宅区。

河西南G53地块触顶摇号，最终由中海竞得，楼面地价43252元/㎡。超过此前楼面价第二的伟星长江之歌（43173元/㎡），仅次于中国府（45213元/㎡）成为新的南京第二高楼面价项目。

国企央企和地方平台“包场”，溢价率持续低位

本轮土拍延续了国企央企和地方平台“包场”的状态，其中成交的17宗地块中，有14宗地由地方城投类公司竞得，中建八局独揽幕府创新区两幅地块，中海摇号斩获河西南G53。此外，前几次土拍在“少而精”的地块供应下，土地市场热度回升，此轮供应规模提升、核心地块比例减少后，市场有一定降温，仅1宗地溢价成交。

整体来说，本次土拍体现目前一级市场投资以追求确定性为主，各家开发商对于风险的把控十分严苛。

主城板块持续分化，核心小板块内部片区持续分化，G53所处的鱼背片区近期二级市场反响较好，而同样处于主城的江心洲、鼓北近期项目表现一般，仅底价成交。

一方面土地市场的交易情况影响新房端的预期，一方面新房市场的流速也将反映未来片区土地市场的热度，未来一二级市场的联动关系将更加紧密。

文/南京克而瑞分析师 刘秋怡

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