深圳楼市：窗口期将发生变化！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，能不能帮忙分析一下龙华地区？龙华地区有没有什么值得长期投资入手的板块？

深叔：你好，龙华位于深圳市市中心，人口密集度较高，总面积也比较大，有良好的发展前景。从经济来看，龙华区主要发展新兴产业，整体的产业发展前景不错；从企业来看，有很多制造业龙头产业聚集于此，从发展态势和潜力上来看，该区有较大的潜力，未来将会有较好的发展前景。交通是该区最大的亮点，不仅有高铁站，轨道交通和公路交通也相当完善。在教育上，该区名校聚集，教育资源较为优越；从商业来看，大体量购物中心的数量较多，但是整体的品牌和消费层次较低。龙华地区值得入手的板块主要是上塘和红山地区。红山主要有深圳北超级枢纽总部+深高北两个因素带动，上塘整体发展能够受到龙华新旧两代核心的辐射。

提问：深叔，你好，请问怎么判断板块涨不涨呢？

深叔：你好，第一看新房的存量，新房存量多的板块，市场竞争就激烈，二手房价会被大量的限价的新房所压制。第二个维度就是板块价值，这个板块的产业密度有多大，zf打造的力度有多大呢？第三个维度就是发展时间，有些板块有了规划，但需要很长时间去落地，或者设计大量的旧改，有太多的不确定性。

提问：深叔，你好，想知道现在是不是一个刚需入手的好时机？

深叔：你好，短期内深圳的成交量一定是起不来的，光今年的保障房就供应了87000套，这是什么概念呢？近三年啊，深圳的新房交易量每年维持在3万套左右，并且80%都是刚需群体，而保障房的价格优势直接吸走了大部分的刚需客户，也就导致了深圳的商品房市场会很低迷。如果说你想买来升值，短期五年八年内没有太大的机会，所以说在深圳买房呢，刚需自己住就好了，真的不能想太多，资金准许的话，就买个地段好一点，楼盘好一点的，长期的保值和流通性，也不会有太大的问题，钱少就买个能满足生活配套的，是自住需求呢，我们就买一些画大饼，生活配套不成熟的区域，就不要碰了，短期半年之内，也不用考虑升值的问题，更不用担心现在买了就会降价的问题。

提问：深叔，你好，已婚，有两个孩子，目前有两套房子，一套在坪山用来自住，一套在龙岗，用来投资，但入手后就一直横盘，现在感觉坪山的教育医疗等资源匮乏，想改善一下条件，升级区域，手头有600万，请问有没有什么建议？

深叔：你好，关于深圳的楼市行情，分析与建议如下：一、坪山行情变好需要时间。预计前海与新会展兑现后，会导致需求溢出，产业布局向东拓展，这个时候坪山才会迎来发展机遇。二、龙岗横盘的原因在于：1.东进战略放缓，提前透支概念；2.产业弱，没有留住人才，购买力分散至坂田和关内；3.高评高贷泛滥，导致高买低卖现象增多，降低了房子在评估体系中的价格。三、有两套房子，建议出手一套，自留一套。四、建议考虑南山和福田800-1000万的房子，南山和福田建议的学区房详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，房价一直再涨，现在入手深圳房子还有哪些板块推荐购买？哪些板块不能买？

深叔：你好，首先需要提醒的是，不要购买坪山、光明和宝安等区域的房子，虽然这些区域的房价相对其他区域较低，但是升值潜力非常有限。尤其是坪山和光明，由于交通便利度相对较低，未来的增值空间极限受到了限制，而宝安则因为大量供应和缺失核心优势而饱受“库存之苦”。可以关注南山和福田区域的房产投资，深圳的海景房产非常具有价值。例如宝安区域与东海岸等地的海景豪宅，与独特的自然美景相融合，可谓视野开阔。