开发商，豪赌上海

文/十一弟

前几天，中央拍板了，暂缓房地产税立法。

有权威人士作了分析——

“更多考虑到国内经济形势，此时出台任何增负措施，都要格外谨慎。”

过去几年，对很多打算买二套房的改善客来说，房地产税是一座悬着的大山。

那些名下持有多套房产的居民，一直在等着这座大山落地。

今年初，有位政府高官写了一篇文章——

“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后，应尽快开展试点。”

大家都以为，房地产税马上就要开征了。

但是，楼市行情低迷，购房信心不足。

稍有风吹草动，都有可能击垮脆弱的市场。

楼市下行，也拖累了经济。

作为重要的支柱产业，一轮房地产救市政策，开始落地了。

上个月，政府撕开了“认房不认贷”的口子，一线城市立即跟进——

对想要买房的刚需、改善客，降低了首付和贷款利率，让他们先上车。

据说，目前的购房者当中，大概有一半的人，受益于“认房不认贷”政策松绑。

暂缓房地产税立法，又给很多人吃下了一颗定心丸。

政策工具箱里的大招，能拿出来的，都在往外掏了。

有人说，楼市趴窝，经济难兴——

政府的救市政策，会一直刺激到把房地产从泥潭里拉起来。

今年上半年，全国三十多个省区市里，经济增长最快的，是上海——

达到了9.7%。

上海的经济结构，固定资产投资所占GDP比重，大约两成以上。

而固定资产投资的贡献来源，超过一半是房地产开发投资。

也就是说，上海这样的大城市，房地产对经济的拉动作用，至少有10%以上。

年初，针对房地产开发投资，上海市政府制定的目标是——

“实现正增长，增长幅度力争在5%左右。”

上海在今年对房地产的增长预期，与经济增长目标挂钩，增幅基本一致。

上半年，全国只有八个省区市的房地产开发投资实现了正增长。

其中，上海以37.5%的增速高居第一，带动固定资产投资增长了37.2%。

房地产在上半年对上海经济的拉动作用，十分明显。

在全国的核心城市里，除了北京，可能没有比上海韧性更足的市场了。

有人做过统计——

到上个月，上海新房成交量，已经超过了十万套，增长逾两成。

松绑“认房不认贷”以后，楼市肉眼可见地躁动了——

政策放开的第一个周末，上海二手房成交量，就增长了七成。

这两年，开发商把更多的资源，押注到了上海。

上半年，上海挂牌了十九块地，吸引了七十多家开发商争抢。

每块地的报名企业数量，平均有九家以上，创下了过去两年以来的新高。

三年前，由于涉嫌围标，有三家开发商被上海国土部门关了小黑屋——

中海、华润、万科。

避过风头，它们又开始卷土重来了——

今年，在上海拿地最凶的开发商里，万科就是其中之一。

上半年出让的十九块地，有十五块触及了政府最高限价——

八成左右的封顶率，也创下了上海集中供地以来的新高。

目前，上海楼市销售排名前二十的开发商，基本都很稳健——

招商、保利、华发、越秀、金地。

这些重仓上海的企业，有了最稳妥的基本盘。

上海市场销冠，是招商蛇口——

到上个月，它在上海的销售额，将近五百亿，增长了四成。

华发股份的大本营在珠海，但以上海为核心的华东大区，已经成为销售贡献最大的区域。

还有金地集团——

它是在上海耕耘最深的开发商之一，目前在售在建的项目，就有二三十个。

上半年，金地划分的七大区域里，华东区域的收入贡献最大，毛利率最高。

如今，在北京、上海抢到一块地，是让开发商还能留在牌桌上的筹码。

这两年，大城市千人抢房的名场面，已经难得一见了。

但在上海，购房需求依然旺盛。

这个月，上海又出现了一个上千人摇号的项目——

位于嘉定区的中建万科·理想之地二期。

这个项目推出了615套房，吸引了大约1500组客户认购，触发了积分制。

不出意料，开盘当天售罄。

今年四月份，金地在上海嘉定开发的金地峯范项目旁边，有一块地挂牌。

这块地位于嘉定新城菊园社区，靠近在建的嘉闵线城北路站。

距离上海地铁11号线嘉定北站，也只有七百米左右。

双地铁加持，往返大虹桥、徐家汇等区域，非常便捷。

地块周边的学校、商业、产业配套，也很成熟。

当时，这块地吸引了十三家开发商争抢——

华润、保利、绿城、万科、中建、招商、建发、越秀。

上海最有排面的开发商，都到齐了。

经过三十六轮报价，触及政府限价，转入一次性书面报价环节。

最后，金地运气爆棚，幸运摘牌——

总地价29亿，溢价率不到10%。

楼面价大约2.4万/平米，政府设定的新房限价为4.6万/平米。

地价与房价之间，每平米有2.2万的价格差，留足了利润空间。

金地的动作很快，运气也够好，产品打磨上很用心——

赶上了“认房不认贷”的政策东风，这个项目马上就要开盘了，迭代产品推出“新精致2.0”。

上海楼市有足够的需求支撑——

上半年，上海的112个项目，累计开盘161次，推出了4万套新房。

开盘当天成交逾3万套，平均去化率达到了75%。

其中，嘉定区就有15个新盘入市，上半年的整体去化率，接近八成。

现在的楼市行情，对很多开发商来说——

在上海拼运气抢到地的那一刻，其实就已经赢了一半。

前几天，国家统计局上海调查总队给上海居民发放一份问卷——

“您是否打算在本市购房？”

“认房不认贷后，您是否会加大购房预算？”

“您认为本市还需要在哪些方面出台房地产支持政策？”

看来，救市的子弹，又要准备上膛了。