2023年广州楼市：越到关键时刻，买房越要理性！

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，羊叔，你好，番禺买，请问有什么建议吗？

羊叔：你好，在广州特别是番禺区域，广州南站和国际创新城是备受瞩目的两个板块。这两个地方都是城市发展的重要节点，但由于各自的特点，在区位、产业和配套方面略有不同。从区位方面来看，广州南站占据着综合交通枢纽的宝贵位置，并且四通八达的交通网络赋予其强大的区位优势。而国际创新城的重要性则在于成为了广州科技中心与广深科技走廊的唯一交汇点，积极推动了产业升级和城市经济发展。就产业方面而言，广州南站的产业格局相对比较单一，以商业和服务业为主导，且以刚需客群为主导。而国际创新城未来重点发展信息技术、新材料、新能源和生物技术等高新技术产业，形成了明显的产业优势。在配套方面，广州南站凭借其完善的交通体系和逐步健全的教育、商业等配套设施，已经成为片区内较为成熟且宜居宜业的地方。而国际创新城的基础设施和市政配套还处于建设期，离生活场景还有一定差距。

提问：羊叔，你好，知识城北出新楼盘了，想问这里刚需买房可以考虑这里吗啊？知识城北是不是都不算知识城了？

羊叔：你好，作为黄埔从化的太平镇打上“知识城北”的概念红了起来，但其实它不算真正意义上的知识城，并且想要从产业上和知识城相联动还需要很长时间，但是刨除这个，太平镇自身也不是完全没有优势。产业方面，也具有高新科技产业园，产业带动发展，有产业自然其他会顺应发展，同时也会带动人口居住。 对于刚需预算有限的购房者，不用太在意知识城北这个名号，奔着居住和配套方面，建议太平镇14号沿线项目也是可以考虑的。

提问：羊叔，你好，南沙火了好一阵子了，担心今年入场站高位，我觉得番禺是个不错的地方，它未来发展的潜力区域是哪里？还有哪些值得留意的板块呢？

羊叔：你好，番禺目前的发展已经算是成熟，作为睡城已经度过了初级起步阶段，在交通，生活等各方面的配套都一步一步发展起来，从科学城板块的发展不难看出，当然除了科学城万博，番禺广场，新造板块也值得留意一下。

万博板块是华南主力CBD板块，主要是产业商业的集中，自然未来发展势头比较强力，周围居民区则可以跟随着一同发展。

番禺广场板块，番禺市政府中心所在地，周边各种配套的发展自然也是顶级的，还有3号，18号和22号三条地铁线穿过，会吸引不少在番禺，荔湾，天河，海珠等人群到这里居住，只是板块内可发展空间较为局限，板块内机会比较少，如果有合适的一定要抓紧入手。

万博板块，主要集中发展互联网，科技等高端产业，地理位置上距离广州更近一些，只不过板块内有大量城中村片区，未来旧改还需进一步落实。当然抓住这次旧改机会，板块也将有上涨机会。

新造板块思科智慧城，算是价格的一个小的洼地。这几个板块的成长都被看好，当然最值得期待的还是万博板块，可以留意一下。

提问：羊叔，你好，请问广州买房，广钢和老黄埔应该怎么选呢？

羊叔：你好，从板块上看，广钢没有产业的支持，不仅价格也包含了学校和地铁的溢价，住宅的开发 也进入尾声，预期会降低热度，慢慢走下坡路。老黄埔规划产城融合，位于沿江向东发展的主轴上，临江CBD，级别定位高，未来几年的影响力还会上升。

从供应上看，广钢房子多，价格高。黄埔 最好的地段都给了商业，未来二手次新比较稀缺，购买力更强。 如果你追求成熟氛围的话，选广钢，追求投资，愿意等着成长的选老黄埔。

提问：羊叔，你好，刚需买房预算在200-300万左右，现在买房怕追高，主要就是想买能保值的房子如果是有升值的空间就更好，想问我可以考虑哪里？

羊叔：你好，预算在200-300万的刚需，购房者重考虑房产居住保值属性，首先主要从价格、户型两方面进行挑选，一般来说，户型80-100m²的新房最为适宜。如果在市区外围的新区买房，要注意选择地铁盘与周边配套相对优质的区域。

在刚需购房预算之内，可关注增城的新塘板块，新塘板块地段较好，距离市区较近，居住属性较高，而且交通非常便利，除此以外，如果预算相对充足，金洲板块的南沙蕉门与黄埔知识城板块，房价在2万到3万之间，也是比较不错的选择。二手房市场也有一些较为不错的户型值得入手，如越秀的学区房、天河的小户型、荔湾的老小区以及海珠的小户型房源，这些板块内配套更加完善成熟，预算范围之内能买到一些面积较小的房源。