不好，楼市的一个坏消息~

文章开篇先王婆卖瓜自卖自夸一下——

2021年11月17号，我们告诉大家左手拿黄金，右手拿房本准没错。

但从当时的留言看，不相信的人还是居多。

在2023年6月份，读者问黄金的趋势，我们也告诉他必涨。（我们也不知道为什么后台显示是未命名公众号啊，大家忽略这个系统错误吧）

那么，现在的黄金涨了多少呢？

国际金价飙升至1930美元/盎司，国内金价已突破600元/克

我告诉大家，如果几年前就预判了黄金上涨的趋势，提前购买属于“逢低入货”；

如果现在看着金价上涨，才来杀入就是“逢高接金”了。

这金子和房子的行情一样，都不能追涨杀跌。

只要是商品，不会只涨不跌，也不会只跌不涨，都会在跌跌涨涨中度过，只不过更长周期去看，永远都是震荡上涨的。

所以，看懂趋势，看懂底层逻辑远比选择“谁家金价更低”、选择“哪个项目折扣低”更重要。

今天，就和大家说一个坏消息。

虽然上周就想写这篇文章了，可一直不知道怎么写。

之所以犯难，不是因为这件事有多复杂，而是要说清楚、说明白、说到让大部分读者都理解是有难度的。

毕竟从我们发文的留言看，有相当一部分读者的世界观还停留在新闻联播里面。

同时，大部分自媒体没有自己的理论体系，都是照搬某位先生“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的逻辑给大众洗脑的。

所以，要打破这样的固有认知，非常困难。

我呢，先把文章结论放前置。

文后再说一些具体的建议，如果你心急就直接拉到文章尾部看相关建议吧。

前置结论：人民币计价资产继续承压。

这话是什么意思？

就是在人民币贬值的背景下，即便救市政策不断加大力度，国内房地产行业、楼市、大环境复苏承受较大压力。

因为中国政策受蒙代尔三角约束，即资本自由流动、货币政策、汇率我们只能取其二，不能全部都占全。

不懂？

接着看~

01

9月20日，美联储主席鲍威尔讲话传递出两个信息：

（1）、决定维持当前利率不变，在未来即便不加息也不会快速降；

（2）、预计年底前将再次加息，如果未来通胀高企不排除继续加息；

听完美联储主席鲍威尔的这段讲话，我有一种深深的寒意的。

很可能美元低利率的时代一去不复返了。

我知道，大多数读者对房子的理解都停留在“那个区域可以购买，那个区域不可以购买”，大家根本不关心人民币是否贬值。

大家更关心哪里的楼盘打折、哪里的二手房能捡漏，大家也更容易接受这些听起来离生活更近的话题。

但我告诉大家，买卖房产最重要的关键，就是：踩准周期

而美元作为国际结算货币，其地位非常特殊，通过连续加息、连续降息影响全球经济周期。

所以，不论你是想买房的小白，还是投资了多套房产的老饕，如果想踩准节奏，博弈“牛短熊长”的窗口期，那么一定要把这篇文章看完。

大家对于美国自己加息影响自己经济走势，这点很好理解，但都不明白，为啥美元加息会影响其他国家呢？

因为美元加息会产生息差套利。

啥意思呢？

我给大家举个例子。

假设蓝色星球上有两个部落，鹰部落和熊部落的存款利率都是1%。

那么你手里有100万元，无论把钱放在那个部落银行都是一样的。

但如果鹰部落宣布存款利率提高至3%，那么你一看，这不行啊，利息差额太大，你就会把钱全部存入鹰部落。

如果只有你一个人这么做也就算了，可熊部落里还有很多机构，一看这差额就开始从熊部落按1%贷款，然后把钱存入鹰部落的银行。

——这个过程就是息差套利。

然而你从熊部落按1%拿到的货币是“熊币”，你无法把熊币存入鹰部落的银行。

所以你要把“熊币”换成“鹰币”，因为银行的利息都是自己部落的币种捆绑的。

也就是说，你要想拿到3%息差，你必须要把“熊币”换成“鹰币”。

——这个过程就是外汇交易。

当越来越多的“熊币”从熊部落银行被贷出来，在外面兑换成“鹰币”。

那么“鹰币”就越来越值钱，“熊币”就越来越便宜。

——这种现象就叫货币贬值。

可蓝色星球上有很多跨部落投资的公司。

这些跨部落公司最早发现熊部落经济发展迅速，所以将“鹰币”换成“熊币”来熊部落买资产（大宗资产）、买股票、买股权......

当然，熊部落经济发展迅速，资产价格涨啊、股票也涨啊、股权也贵啊,这些跨部落公司当初投入的100万已经变成120万，你对这笔投资还很满意。

可是，当你知道鹰部落加息之后，你就变得不开心，变得很惆怅。

因为你一算账，你虽然赚了20万，由100万变成了120万，但如果“熊币”兑换成“鹰币”，你只能兑换102万。

也就是说，只要鹰部落不断加息，或者将利息停留在高点，你这投资的100万很有可能要亏本。

于是你不管三七二十一，赶紧抛售手里的资产、股票、股权将“熊币”换成“鹰币”

——这个过程就是购买美元避险。

关键这种事情不是悄咪咪干完就没事了。

这种情绪、这种感知、这种趋势会一个传导一个，一群传导一群，然后就会出现更多人在抛售资产、债券、股票.......

所有的投资渠道，逐渐都会变成这样。

——这就是我们说的美元周期传导路径。

伴随“鹰币”的升值、“熊币”的贬值，会引发许多金融动荡。

02

纵观历史，每次美元加息都会拉爆一些国家的经济，唯一的不同就是有的国家经济震荡剧烈，有的国家经济震荡幅度不大。

1993年美元加息，拉爆了墨西哥，爆发了债务危机；2001年拉爆阿根廷，爆发债务危机；2006年美元加息拉爆美国本地，爆发次贷危机...........

大家看到这里，或许会问：跟随性加息不可以吗？

可以！

加息可以抑制资本外流但损害本国实体经济。

举个例子。

假设你购买的房子，不断的加息就意味着月供不断提高，那么一旦加息的幅度超过平均水平，你的无法还款。

现在韩国楼市暴跌，就是这个因素。

假设你开工厂，自有本金500万，向银行借款500万，在销售端、供需端没有大变化的情况下，快速的加息会让你借贷的500万利息水涨船高。

假设之前一年还利息是25万，加息三倍之后就是75万，你一看利润也没赚什么钱啊！

你会怎么办？

关门拿钱存银行，等着吃利息啊！

我再举个例子，就是金融资产定价的逻辑。

假设A房源每年提供的租金是20万元，市场的利率是5%，那么从金融资产定价的逻辑出发，

这套房子的价值等于=20万元除以5%=400万

我知道，咱们普通购房者购买房产很少像我们这样用金融资产定价锚定资产，大家更多是出于居住、上学、保值的角度购买。

所以尽管现在中国各城市的房价与租金的租售比都特别、特别低，但一点也不耽误每年10万亿的销售规模。

回归到刚刚的主题，假设利率是5%，这资产叫价500万，年租金20万大家也都愿意购买，毕竟在中国住宅租售比4%的房产真的不多。

我之前的付费文章《用一套房，让资产增值的方法是什么？》就是这个逻辑的实操演义。

这种金融资产定价的逻辑在住宅领域比较少见，因为过去20年咱们房价上涨比较厉害，大家都做房价的预期博弈，很少做真正意义上的金融资产配置。

但在大宗交易领域，无论是商办类产品，还是酒店或其他，这种金融资产定价锚定资产价值的逻辑则为常态。

这些资产的价格=年租金除以市场利率。所以当利率不断增高时，租金则无法快速递增，就会拉低资产价格。

这是一个非常简单粗暴的模拟，但却能说明不断加息导致的后果。

是的，美元加息我们也可以加息，这样做能减少资本外流，但会加速本国资产、实业的经济困局。

当所有“鹰部落”的银行都开始加息之后，即便“熊部落”降息，面临的挑战依旧存在。

比如之前向鹰部落“借钱”的熊部落的企业，只要鹰部落加息，就会还不起钱。

以房企为例。

在之前——

房企借回来1美元，国内赚6元钱就能还上；

现在美元升值，国内要赚7元钱才能还上；

可国内的情况恰恰相反——

国内之前能赚6元，现在只能赚3元，

如果换算成房子，就意味着——

以前出售1㎡，可以还1美元，现在要出售1.5㎡，才能还1美元，而国内现在行情只能销售0,5㎡。

所以国内降息，增加流动性，希望销售由0.5平米，增加到1平米。

大家看明白了吗？

不要以为美元加息，只有国外的银行被拉爆，我们现在的房企爆雷也是被绿票子升值拉爆的........

关于美元加息和保持高利率的趋势，美国非常有名的基金经理case表示：

他们的真实用意是为了打击中国经济和刺破全球资产泡沫。

美元维持高利率，我们的汇率比美国就低很多，大陆一年期定存一个多点，香港你换成美元就可以百五的利息。

在这种情况下，造成外资持续流出，会打击经济、股市、房市。

03

大家有空还是多看公众号的文章，少刷视频获得知识。虽然微信公众号的文章也是碎片化的内容，但至少有过深思熟虑。

视频内容说得再好，除了占用你的时间并不能带来思考。

比如，如果美元利率维持高位，对我们的影响是什么？

从几个方面简单说说，供大家参考吧。

（1）、接下来一两年内，降准、降低存款准备金率，向市场注入流动性是大趋势，但我们的腾挪空间并不大；

（2）、即便美元停止加息，在停止之后的18个月内，大部分国家的经济都很难快速复苏；

（3）、如果按照美联储这次发言的态度，一直维持美元高利率，那么国内投资活跃程度、人民币计价资产都会持续承压。

（3）、下行周期是“逢低入货”的好时机，但在整体经济环境复苏的背景下，普通购房者要控制好负债率和现金流。

我知道过去20年，大家习惯了博弈房价上涨的预期。

我告诉大家，博弈预期“熊牛交替”没有错，我也这样做，但不考虑现金流、安全阀确是大错特错。

黄金也好、买房也罢最关键的“操作”就三点：

（1）踩准节奏，也就是顺势而为；

（2）买入真正意义的笋盘；

（3）具有流通价值的房子；

只要做对这三点，不论买入多少货值的房产，都不会有大问题。

如果投资只有一个关键环节，那就周期。

我们现在的下行周期是由国内的债务周期、库存周期和外部的美元周期共同组成的。

在这种情况下，要看房地产行业债务出清的速度、房地产库存调整的周期，换句话说这两点虽然失衡，但有没有失控。

从目前开工建设量、二次棚改的启动、认房不认贷政策的落地来看，虽然力度不如往期，但还在可控范围内。

但美元周期带来的影响，则不在我们控制范围内。

什么是顺势而为？

就是我们要博弈的永远都是“熊牛交替”，在熊长的时候去买房子，在牛短的时候出售房子。

当然，如果所有人都能做到这点，就不会有人赚钱，所以才有下面这种情况。

逆势而为。

很多客户咨询我们，问：怎么销售现有的房子完成置换。

我知道很多媒体做了什么“置换7步法”、“置换三原则”吸引置换客户，但这些方法不管叫什么，

说到底就是把房子弄漂亮一点，给中介更高的佣金，然后卖更低的价格，归结而言就两字：贴钱。

我不太认同这个观点。

现在销售房子与楼市高峰期购买地王项目是一样的“逆势而为”。

如果房子情况确实比较差，属于低黑的贬损资产，贴钱销售等于止损，不失为正确决策。

但如果位置、配套、房源硬件都很好，就是现在价格很低，完全可以技术离婚，然后对手买卖，博弈未来房价上涨再出售。