紧急限流、有盘喊涨！广州“解限”首周，外围区率先升温

自8月底打出“认房不认贷”“降首付+利率”组合拳，再到9月20日“放松限购+增值税5改2”，广州楼市政策优化一直走在一线城市前头。

市场反应如何？

据合富研究院，第一轮新政落地首周，中心及近郊成交环比上升16%和32%，带动全市整体成交15%。克而瑞监控也显示，在新政出台首周（8.28-9.3）的来访、认购数据创近7月份以来周度高位的基础上，新政出台第二周（9.4-9.10），来访量再度环比增长4%，认购量环比增长16%。第二轮新政的首个周末，网易房产实地探访发现多个主流楼盘紧密跟进政策推出营销动作，尤其是外围区，看房人气明显高涨。

纵观市场，两轮利好政策的提振作用正在持续发酵中。

小长假将至，目前市面大部分楼盘已将国庆优惠前置，延续沉稳去货策略。

01.

本地客户已经动起来

发酵至外地客或仍需时间

广州局部放松限购重磅政策出台当晚，多个楼盘已紧急跟进。而刚过去的周末，人气已经显现。

位于荔湾的新世界凯粤湾成交周期明显加快，甚至出现多个客户首访即成交的热销抢房现象。

位于白云的新世界云耀销售也笑称，原本因社保年限不够导致没有购房资格的客户已果断冲进财务室刷卡认购；之前还在犹豫的客户，因为预感将会有更多的购房者参与选房竞争，于是紧张到没等下班就赶来销售中心锁定房源，生怕错过心水户型。

除了限购区有所动作，其实这轮“解绑”，受惠程度最深的无疑是近郊的黄埔、番禺，他们成为了离主城区最近的非限购区。

据现场了解，新政利好，位于黄埔的佳大瑞园来访客户有明显提升，虽然整体成交恰恰持平，但预计后续会有更多利好释放的购房人群。且该盘也底气十足，现行在推的93-129㎡精装三至四房，目前部分优惠单位单价不超3万，未来有计划随着新政利好将合理升价。

番禺某些盘人气也颇高，样板间参观需验资百万的同时，还增加了限流措施。不过整体来看，项目仍以本地客户及此前意向客户为主，尚无外地客户杀到。

客观上看，第二轮政策后，市场整体氛围再升温，尤其以非限购区核心板块最为明显，客源以本地客源为主，新政传导至外地客户仍需时间发酵。

02.

国庆优惠已前置

靓货趁势上新

据网易房产不完全统计，大部分项目仍延续沉稳去货策略，并表示已经前置国庆黄金周折扣。

位于黄埔的佳大瑞园，在售建面93-129㎡的三至四房户型，高性价比的现房为客户带来安心的醇熟享受。现在还已推出了“十一瑞园周年庆”活动，购房用户特享额外98折，立买立享受。

位于荔湾的新世界凯粤湾，其九月正式发布建面约80-143㎡南向江景新品，主力户型为109㎡的全南名校主套三房，和122㎡天幕江景学府四房。

现在抢购更可提早享受国庆特惠，还有针对新周期客户定制的专属成交权益——VIP加赠礼全屋家电+家私、20年物业管理费免单、金喜购房福袋等限时礼包。

位于白云的新世界云耀同样抢手，其在售建面100-143㎡的现楼四房。现在入手不仅能避免后续买在高位，还能抢先享受国庆6重礼，包括黄金月最高优惠100万、华为家电大礼包等。

03.

“放松限购+增值税5改2”

广州亮出重磅底牌

受第二季度以来市场下行影响，截至9月上半旬，广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米，与去年同期相比仅微增1.5%，与上半年14%的增速相比大幅收窄。而且，截至8月末，全市一手住宅库存面积达1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，无论从今年楼市的成交表现，还是库存压力来看，广州都有必要对调控政策进行优化调整。于是第二轮新政降低了外地人购房门槛、放松了部分区域限购。从不再提及限购的区域名单来看，黄埔、花都、番禺都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此这些区域放开限购的迫切性也更大。

此外，二轮新政还将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年，主要为了利好“卖一买一”人群的置换需求，和盘活二手房交易。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云称，税费的降低，于卖房者而言可以说是大幅降低了出货的门槛，但同时也会面临供应集中释放带来的竞争。大量二手入市，令到整个市场的供应明显增加，价格分化将变得愈加明显。

所以建议卖房需求比较迫切的业主，心态要理性，对价格的期望要合理。整体来看，成交量短期脉冲式冲高后，即便数据再度回落也不令人意外。目前刺激入场的以老客户为主。新客户从入场到成交仍需要时间，特别是“卖一买一”置换群体。

总体而言，只要整体市场水平能比新政前好，并且具有稳定的持续性，那么就说明新政起到了应有的积极效果。两轮新政官宣，广州都是“第一个吃螃蟹的人”，这次重磅底牌亮出，有望为年底楼市整体复苏“再添一把火”。