四环郭公庄9万2 卖8万的新宫封神了

京楼总有很多让人看不懂，比如去年9.5万的大红门与相距不远的新宫8万。比如今年同是四环的郭公庄9.2万元/平方米，新宫还是8万一平米。这事儿反正我理解不了。

所以，我最简单的理解——卖8万的新宫可以封神了。

而且，我觉得我也没看懂那家在新宫的新楼盘项目——森与天成。一个卖8万块一平米整体容积率1.04的低密度洋房项目。因此，本篇文章我来说说新宫以及森与天成这个项目。

新宫这个板块，我说了，当周边给出9万+的参考均价的时候，躺着就赢了。因为新宫给的价格是8万块一平方米。但是，新宫这个购房板块我认为较之周边其他板块，不说更好但至少也不差。理由如下。

第一，百年前皇家园林，百年后四环为数不多的大型园林区域。去回忆下北京四环都什么地方房价特别坚挺？北圆明、东朝阳、西香山。所以本身园林环抱的新宫隐约中契合房价坚挺的先天优势。况且南城上一个超热门板块记得是哪儿么？南海子公园。所以我觉得新宫这个被旧皇家园林现如今南苑森林湿地公园包裹其中的购房板块，很不错。

第二，新宫现有发达的轨道交通配套。南城第一次出现在全北京购房者的眼中，是10多年前地铁4号线贯通的时候，地铁4号线有一站叫新宫。况且现如今地铁19号线也通到了新宫，这里有双轨道交通。而森与天成项目距离新宫地铁站3、400米。

第三，不错的商业配套环境。新宫周边有槐房万达与大悦春风里两个大型商业，作为南城土著的我，周日陪家里人聚餐，槐房万达始终是我的一个常备选择。况且新宫区域往东有新规划的首都商务新区、向西是现已建成的总部基地商圈、向北达丽泽商务区、金融街，四大商务区环绕。

第四，我认为是比较重要的一个点。周边较为坚挺的二手次新楼盘挂牌价格9万。我说了，现在新宫区域的新盘，比如森与天成，价格给的是8万元/平方米。

以上是我比较看好新宫板块的核心逻辑，以下咱来说说森与天成项目本身。

先说性价比。森与天成项目的实际得房率我个人预估90%左右甚至以上，如果从项目南行到大兴，大兴区域好位置新盘大体6.6万元/平方米的售价，得房率大致在78%左右。

按建面100平米计算，卖6.6万一平米得房率78%的大兴核心板块，套内价格约8.46万元/平方米。卖8万一平米的森与天成预估实际得房率90%情况下，套内价格8.89万元/平方米。

这就是我最想说的森与天成项目的事儿，实际上看价格跟大兴差不多的新宫，新宫却是城六区丰台。

再来说我没太看明白的一件事，虽然没看明白，但我觉得对于购房者而言是好事儿。

森与天成项目分成三个地块，北地块、南地块、西南地块。北地块占地面积更广，楼更矮。占地广意味着园林绿化面积更大，楼矮说明容积率低。

如果是按我买房的逻辑推盘节奏，肯定是先卖那个密度高的，但是如果万一这次森与天成先开了低密的地块儿，那我就建议 各位粉丝就要赶紧去抢了。

您说这谁能看得懂，这又是不是好事儿？

最后也来说说户型产品。项目有89、109平方米三居，148平方米四居三个主力户型。其中89与148平方米户型南向双阳台设计，主打一个实际得房率高更实惠。109平方米三居户型虽然目前能够看到的户型无标尺，但目测客厅面宽不低于4.5米，在这个总面积段能够做到如此宽厅很不错的。

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其中89平方米小三居，属于后限竞房年代为数不多的90平方米左右小三居，且相较于限竞房年代的小三居得实际房率更高。148平方米户型，这么讲吧，城六区这个面积段的户型有但不多，如果再考虑到有南向阳台等附加面积，只能更少。这俩户型是我认为性价比颇高的两个主力户型。

南城人不忽悠南城人。作为一个在南城生活了40年的中年人，今年上半年我完成了自己在南城的置业。虽然本人的置业并没有选择新宫，但每一个询问过我南城置业的朋友，我都会说一句，如果没有特别强的小范围区域执念，当下的新宫是四环沿线很好的选择，主要的理由就是我个人认为从价格、地段、产品等综合维度去看，新宫是当下南四环性价比较高的新盘板块。