天量库存，房价如葱不远了！

　　相信这个周末大家都被房屋过剩的消息刷屏了。

　　说出这话的不是普通人，而是前国家统计局原副局长贺铿，在2023中国实体经济发展大会上说的。

　　原话是：

“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。 这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的，所以在这种情况之下，房地产企业必须转型，早转型早主动。”

　　他的话还是非常值得借鉴的，尤其是第一点：中国的房屋过剩，14亿人都住不完。

　　其实关于中国房屋过剩的言论一直都没有停过，从2015年就开始有鬼城的说法，后来的故事我们都知道了，棚改，涨价去库存等等手段，把这些新房都消化的差不多了。

　　如今我们似乎又回到了原点，8月份我们的商品房待售面积为6.4亿平。

　　加上前几年卖掉的存量住房，目前我们的房子，绝对是够14亿人口居住的，这是毫无疑问的。

　　那目前我们商品房到底多少呢？

　　我给大家算一笔账，根据国家统计局的数据显示，

　　从2000年到2020年，全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右。

　　按照户均90平米计算，20年间，我国累计建造的住宅商品房数量约1.82亿套左右。

　　综合1978年到2020年每年建的商品房之后，我们大概估算我国拥有的商品房存量大概在2.5亿套左右，把最近两年加上去大约在3亿到3.5亿套左右。

　　按照每户3人算可满足10.5亿人居住。

　　今年2月份，住建部公布了三年前开始调研的全国所有的房产，得出的结论是，我国的所有房屋一共有6亿栋。

　　这里的6亿栋包含了：农村自建房+城镇自建房+商品房。

　　说实话，这个6亿栋这种说法，毫无意义，只能迎合一些空头情绪而已，毕竟我们最关心是：商品房有多少套。多少栋跟我们根本没有关系。

　　不过，之前黄奇帆就曾经吐槽过，中国房子严重过剩，20%的人口建造了全世界50%的房子，未来肯定会有大量的房子会被废弃掉。

　　这一观点我是非常认同的，所以我一直建议大家，垃圾资产（老破小、一二线郊区，三四线的房子）要趁着这一波行情尽快出掉，哪怕是割肉也要卖，以后的价格只会越来越低。

　　如果我们从总量出发，中国的房屋的确是过量的，但无论是6亿栋也好，3亿栋也好，其实我并不关心总数，在中国谈总数和平均数的意义一直都不大。

　　就像马云和我的财富加起来富可敌国。

　　我更在意的是各个省份或者各个城市的具体数字，具体到住宅和商办的数字。

　　这些数字我相信高层已经掌握了，我们反正不知道，毕竟在目前的大数据时代，只要有心就能厘清，只是能不能公布又是另外一回事了，估计害怕打击到部分城市的购房热情吧。

　　去年贝壳就利用自家的中介资源去调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，整理出18个城市的空置率。

　　数据显示一线城市的空置率较低，都在10%以下，比一些发达国家都要低；二线则在中等水平，也有不少二线城市都高于15%，甚至20%以上。

　　当时数据一经发布，引起了巨大的讨论，按照目前贝壳的市场占有率，我倒是觉得那个空置率报告还挺反映现实情况的。

　　中国房屋真正过量的不是在一二线，而是十八线城市。

　　我的观点也一直很明确，一二线城市当前和未来一段时间，都将处于中长期的供不应求的局面。

　　我就拿中等二线城市青岛举例吧，这两年很多自媒体都在说青岛新房库存量大，从数据总量来看，7月底青岛新房住宅的库存达到了1254.7万平方米，的确不少。

　　但一分区域大家就明白了，库存集中在城阳区，黄岛，胶南，即墨，胶州。

　　都是一些郊区板块，市区的库存其实根本不多。

　　另外就是武汉，我们团队经常跑武汉，还是比较了解的，情况和青岛也很像，大武汉郊区的房子一大堆，供应非常少，可是呢，真正地段好的房源依旧很缺。

　　就说光谷中心城吧，根本没多少房源卖了，很多读者跑来咨询我们，想投资一套，有时候都要等下一期开盘，因为没啥供应量，这两三年又没人拍地，我估计一旦市场回暖，供需很快就会失衡。

　　广州最近不是放开番禺和黄埔限购了吗，粉丝咨询广州的也特别多，我们上周专门去找了一圈。

　　放开限购的黄埔番禺，本来就是仅次于天河海珠越秀的次核心，两个区域位置好的新盘真的不多，位置很偏的我也不想推荐给大家。

　　尤其是近两年开发商减少拿地后，后面市中心的房源会更加的紧缺，整个供给已经是过去十年以来最低的年份了，这真的是另一个隐形炸弹，很多人估计还没有意识到。

　　所以我估计，未来一旦信心复苏，一二线核心地段的房子绝对的供不应求的。

　　好，我们再来看另一个数据：人均住房面积。

　　广东是唯一一个人均居住面积低于30平的，而且十年间人均居住面积仅增加3.22平/人，是广东的开发商建房子速度慢吗？显然不是。

　　而是人太多了，尤其是珠三角的人口，广东人口过亿，珠三角就占了七千多万。

　　房子建造的速度都跟不上珠三角人口的增速，反观有些地方的人均居住面积已经去到40平以上，房屋是真的明显过剩。

　　结合以上两点，我想说明的是，中国地大物博，房屋分布极其不均衡，一定是旱的旱死，涝的涝死。

　　未来20年，一二线城市的房子随着土地逐步出让，好地段不再有新房供给，这些城市和板块的房子上涨，是确定无疑的。

　　像武汉光谷，苏州园区，成都高新，杭州钱江新城世纪城，南京江北核，重庆环中央公园等等，都是非常优质的核心城市核心板块。

　　而未来在房子总量足够的情况下，未来的20年，三四五线的房地产市场是真的没法再继续拉了。

　　尤其是随着人口逐渐流失，出生率下滑，即便未来不新增土地供应，就是存量的房子也过剩了。

　　这些地方啊，房价如葱，真的不远了！