存量房贷利率今起下调！哪些城市人群降得最多？能省多少？

事关千万人，存量房贷利率今起下调话题引发高度关注。自9月25日起，银行正式开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。不过要注意的是，不同时间和地区对应下调情况不一，那么，此政策主要利好哪些人群？需要注意哪些硬性条件？结合不同时间和地区的房贷利率来看，此次调整后具体能省下多少钱？在9月25日由北京商报举行的"存量房贷正式下调能省多少钱？"直播中，易居研究院研究总监严跃进对相关问题进行了解读。

不同地区和时间购房者下调不一

9月25日，北京商报记者了解到，已有不少购房者反馈已收到银行的相关短信通知，也有此前选择为固定利率的部分房贷人群，已前往银行网点办理向浮动利率转换。

结合下调的真实案例来看，各地不同时间点的购房者下调情况不一。例如，某业主于2019年前在北京购房，调整前利率为4.9%，后续转LPR定价后，为对应重定价日的LPR+10基点，截至目前调降后，新的利率为重定价日LPR+0基点，短信通知为"不浮动"，即4.3%。该贷款是每年12月25日为重定价日。

另一位于2019年5月份购房的河南郑州业主，于当年7月份开始办理贷款，当时按上浮20%的方式定价，此次政策调整前利率为LPR+108基点。目前短信通知利率下调为LPR+0基点，即按照4.3%的LPR执行。

此外还有一业主于2017年在东莞购房，调整前的利率为LPR+108基点，目前新利率为LPR+0基点，为4.3%；另外还有一业主于2010年在广州购房，政策调整前房贷利率为LPR+55基点，调整后按LPR+0基点，即4.3%执行。

"此次下调是房贷利率政策中非常重大的创新，同时各个业主都普遍收到了短信或者可以在手机App上查询。从此次政策落地第一天开始，可以看出市场情绪积极高涨，大家对于国家这项惠民政策非常支持，对于房地产市场的信心进一步增加了。"严跃进提到。

根据多个案例和实际反馈的情况，严跃进认为，此次存量房贷利率下调有几个重要的特点。一方面，全国各地、各购房者、各购房类型普遍都享受到了存量房贷利率下调的利好政策，即从手机短信、手机银行App等方面都能了解此类政策。也有一些购房者对这个政策还不了解，建议关注一些市场报道或亲自下载手机App进行查看。若还有问题，再咨询银行客服。需要说明的是，一般情况下业主不需要操作什么，银行系统自动进行调整，10月份开始银行卡还款额就会减少。

另外，此次调整可以看出，各地目前普遍都是按4.3%的利率进行的，即不是4.2%的最新LPR报价。"当然海口显示默认是4.2%。我们认为，这个是银行重定价日的规定。一些贷款合同重定价日或在四季度或明年，到时候会按照4.2%进行。这次还是参照了4.3%的LPR标准的。"严跃进说道。

此次存量房贷利率政策后，实际上市场上出现了三种不同的月供利率。严跃进进一步补充到，其中包括低于4.3%的,这部分群体普遍是过去贷款时拿到过折扣，所以这次执行的是低于4.3%的利率，不参与此次调整；另外等于4.3%的利率，这一情况最为普遍，各地银行从便捷和统一操作来看，基本上都做到了4.3%的利率，一些业主可能过去利率为5.3%，直接减少了100个基点，其减负效应非常明显；此外还有高于4.3%的利率。这部分主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可以下调，但是底线是LPR+55基点。

三类城市购房者月供能省多少？

对于减负效应，严跃进也进行了相应测算。

从三类城市初步测算，一线城市一套房购置成本平均需要500万，考虑到首付比例和中间涉及公积金贷款，其商业银行贷款本金大概为200万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低100个基点左右，那么月供成本从11106元降低为9897元，可减少1209元。

另外，二线城市一套房购置成本平均需要300万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为120万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低80个基点左右，那么月供成本从6515元降低为5938元，减少了577元。

此外则是三四线城市。三四线城市一套房购置成本平均需要100万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为50万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低50个基点左右，那么月供成本从2623元降低为2474元，减少了149元。

"目前总体上各个购房者都可以享受到此类优惠政策，但是对比来看，也还是存在一些购房群体减负效应更为明显。我们列举了一些减负的对比，实际情况购房者要根据不同城市、购房时间、贷款合同约定等做具体分析。"严跃进称，2020年以前购房的群体，明显可以比较容易进入到LPR的水平，即按LPR+0基点的低水平定价。而2020年以后购房的，当时一些城市房贷利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0个基点。

另外一类情况是，当时没有拿到折扣的购房者，可以享受到更低的优惠利率。一些城市过去房贷政策比较严，除非买理财产品或保险产品，可能利率都比较高。这些购房者当时没有拿到折扣，利率比较高，现在恰可以较大地享受此次政策带来的利好。严跃进称，从城市分类来看，大城市房贷利率总体是要高的、贷款的总金额也要高，所以在统一下调的过程中，此类城市可以享受到更好的减负效应。

此外，2021年购房的，当时执行了房贷集中度，房贷政策收紧，房贷利率比较高，那么此次降低存量房贷利率后，其可以更明显感受到降低存量房贷利率的利好效应。而从小城市和大城市来看，大城市利率下限会高于全国最低水平，所以相对来说，降低的效应小。而小城市基本上都是执行了全国最低的下限，所以利率下降的空间要更大。当然不同年份的购房情况也会有不同的差异。

促进房地产市场预期向好发展

今年以来，围绕房地产领域利好政策不断，尤其是6月份以来，人民银行超预期实施两次降息，9月15日也正式落地了年内第二次降准。对于此次存量房贷正式下调，严跃进认为，要充分认识到此次政策带来的积极效应。

一方面，各大银行全面进行政策调整，惠及广大购房者，实实在在降低了购房成本，反映了金融机构主动让利，真正为购房者或月供族着想。另外，严跃进也认为，此类政策在后续还会发酵，因为等购房者开始还月供的时候，就会发现银行扣款的数量减少了。所以客观上提振了市场信心。通过微信朋友圈等分享，可以更好传播这个利好政策，真正让购房者感受到房地产政策和民生有非常密切的关系。

"一些没有调整的购房者，可以根据实际情况做咨询。不过此类调整工作后续也可以操作，部分购房者也不必焦虑。主要符合调整的或可以调整的，都是可以享受利好政策的。"严跃进认为，叠加各地认房不认贷、取消限购等利好消息，客观上房地产市场的积极乐观情绪迹象增加，这有助于进一步促进房地产市场预期向好发展。此外，关于"你房贷每个月少还了多少"等，也将成为老百姓日常生活热议的话题，对于房地产政策的理解、拥护和支持热度也将持续上升。

北京商报记者刘四红