政策定调+刚需上位！广州楼市的下一个房票收割机在哪里？

进入金九银十，市场形势已然发生变化。

这几天中国的放松政策就没消停过，先是西安和武汉的二环线取消限购，最近整个朋友圈都在欢呼广州部分城区取消限购，是一线城市中托市力度最猛的城市。

一句话：属于刚需的时代，终于还是来了！

为什么说当下是属于刚需的时代？可以从政策出发来看这个问题。

在过去的半个月里，有超过20省市出台了政策近30条。

9月份以来，已经有11个城市全面取消限购。

9月20日，广州限购放开，番禺+黄埔+白云部分区域+花都长达13年的限购宣布结束。

牢不可破的一线城市，终于裂开了一道口子。这绝对是本轮全国救市的标志性事件。

这一轮救市，广州跑得最快，拉动的消费群体最广泛。

最早开启认房不认贷，率先降首付，率先取消新房限价……，广州一众吸引房票的手段，堪称救市模范。

1、四区限购取消+5年社保变2年，这是直接向全国购买力撒房票！

此前13年，广州楼市的精华区域都因为限购政策，外地购买力不能轻易买到，现在放开后，积累已久的全国需求会爆发一波！

2、认房不认贷政策实施后，外地买了房的广州置业者可以3成首付买入广州物业。

曾经在外地错配物业的广州购买力可以回流了！

3、低首付政策让二套统一4成首付，无贷可三成。

这是关键信号，好钢用在刀刃上，给优质购买力放大杠杆，投资客放心增购。

回顾最近十年的广州楼市成交走势，我们可以发现，每一次购松绑所产生的威力，都足以扭转楼市预期。

例如14年的人才入户放宽变相降低买房门槛，例如19年黄埔、南沙、白云等六个区放宽人才购房限制，这些政策颁布后，市场并非缓慢升温状态，而是迅速的、突然的，这个周期，短则一季度，长不过半年。

此时此刻，每个人都应该意识到：

楼市一日不回暖，政策一日不收手。这不是结束，而是开始。

救市，就是要救到你买房为止！

所以说，每逢楼市风向扭转，普通人很难把握这个拐点，极容易错过房价补涨前的上车机会。

情报哥要提醒大家，过去那种“闭着眼买房”的时代已经过去了，只有选对核心区域优质资产，才能抓住地产“蓝筹股”。

产业高地、规划高地价值永不眠，买房就要买确定性，无论旺市还是淡市，都能穿越周期的稳妥选择。

为何本轮楼市行情，情报哥断定将由番禺率先开启。

答案很简单，该片区对市区甚至对湾区都有强大的虹吸能力。

先说对广州客的吸引力。

限购放开，让番禺一夜成为楼市顶流。当你顺着地图找房，你会发现莲花湾的地段优势，再也藏不住了。

莲花湾，通过本月全线贯通的南大干线，可以实现 15 分钟直达万博 CBD；而新化快速连通番禺东部，一桥直达琶洲，实现莲花湾20分钟到琶洲新港东，珠江新城30分钟黄金通勤圈。

这条路线有多火？2021 年底海珠保利天珺一经推出即售罄，而莲花湾板块的凯德·山海连城，仅仅20分钟车程，不到天珺三分一价格。

如果以珠金琶黄金三角为圆心画一个圈，同等通勤范围内，莲花湾性价比足以击破一众网红片区好手。

假如考虑地铁带来的地段平权红利，手握南大干线+新华快速+莲花山枢纽的莲花湾，堪称番禺交通后劲最猛区域。

交通辐射力不止于此，莲花湾在虹吸湾区购买力方面同样是一把好手。

从近年顶层规划接连砸向莲花湾，已经给广州南拓定了个调。

“莲花湾”自2021年首次提出之后，今年年初，番禺官方发布《广州市番禺区国土空间总体规划（2018-2035年）》，文件最重磅的，是对番禺赋予“城市核心”最高规格的两个地方：一是万博中心，另一个是莲花湾组团中心。

从此，莲花湾与有南CBD之称的万博平起平坐。

为扶持莲花湾发展，广州为它送来了多条交通干线，把大湾区珠江口的几个重要城市都串联起来：

南大干线，从西向东把番禺最主要的片区拉成一条横轴带；

新化快速，让莲花湾和琶洲实现半小时互达；

东部快速，串联黄埔、莲花湾、南沙等地，目前南沙段已动工建设；

莲花湾枢纽，能真正加强珠江东西岸的联系，战略地位不亚于南沙站枢纽；

莲花山过江通道，未来还能直接自驾抵达惠州、东莞等地....

未来的莲花湾，绝不是仅仅只是偏安一隅的人居大城，而是踩中了城市发展先机、坐拥城市发展红利潜力股。

随着限购政策放开，莲花湾已经敞开怀抱广迎全国购房者，成为湾区购买力进入广州第一站。

其次，是番禺强大的价值内生能力。

国家级政策关注度布局下，中国最聪明的钱，正在流向番禺！正在流向莲花湾。

作为新经济象征的“独角兽”排行榜，是最好的风向标。

今年8月，《2022广州“独角兽”创新企业报告》发布，这份独角兽榜单出炉，我们惊呼：番禺太懂“搞钱”了！

如果把番禺的四只独角兽（希音+埃安+小鹏汇天+探迹）全部加起来，总估值一共是5674亿元，占全市22家独角兽总估值的六成以上。可谓广州造富看番禺！

尤其广汽埃安，广州唯二产值过千亿的独角兽之一，几乎凭一己之力，助莲花湾汽车城一飞冲天。

据了解，番禺 2022 年产值 2705 亿，仅莲花湾就占番禺 GDP37%！

埃安的到来，为广州带来不少有全国辐射力的企业。

如年产值将超过 210 亿，可为地区产业集群带来超 1.5 万的就业岗位的因湃电池生产基地。

如浩洋灯光、锐丰音响等专业舞台灯具龙头企业，占据全国过半的市场份额。

难以置信，当很多人还沉浸在天河、黄埔的高科技叙事中，番禺不动声色地脱胎换骨，秀翻全场。

不动声色的产业升级，这群独角兽公司一旦上市，一夜之间，番禺将成为广州新兴富豪沃土。

当然，即使是在遍地黄金的番禺东，买房也从来都不是一件简单的事。

很核心一点是，经过近两年的密集调控，市场已经被调教得十分理性，分化也越来越严重。对于刚需而言，买房至少需要注意以下四大关键点：

1）眼见为实，现房优先

大宗物业买卖，讲究安全为先，尤其是近年不少房企资金紧张，收楼惨变买家秀与卖家秀对比现场，部分业主甚至无法收楼。

而位处番禺东的凯德·山海连城，在售二期，主推靠海的叠墅和洋房，18-32层的洋房户型涵盖建面约85-135㎡，叠墅建面约203-211㎡。

凯德·山海连城实拍图

目前，在售12#、13#、14#这几栋已经是提前高质量交付，现楼在售，园林景观、内外装修基本已经眼见为实！

2）选择有托底价值的楼盘，例如名校加持、交通大动脉等

目前，南大干线开通，凯德·山海连城家门口的这条黄金走廊，串联千亿产业集群。

一举将广州最大客流入口广州南站，广州次中心CBD万博，广州五大世界级商圈长隆—万博商圈，广州最大人才入口大学城，以及广州科创高地莲花湾联结。

此外，凯德·山海连城，与番禺首屈一指的名校，仲元中学教育集团携手为业主带来教育升级。

如果说华附是广州人眼里的“神学院”，那么仲元中学无疑就是番禺人眼中的“神学院”。

它是广东历史名校、中国百强中学、广东省首批国家级示范性普通高中，加诸其身的荣誉很多很多，长长的名单一眼压根望不到底。

仲元中学是番禺最好的高中，传闻去年高考特控率82%。遥遥领先于其他常出现在广州家长口中的学校。

全广州能排在它前面的学校，屈指可数。

广东仲元中学山海连城学校（暂定名）已火热动工进行中，学校由凯德出资建设，目前已经正式动工，未来山海业主（户籍）子女可享受家门口的仲元学校保障入读，让孩子起步与名校同步。

广东仲元中学山海连城学校（暂定名）效果图

3）选择进入兑现期的楼盘，配套先行，而非纸上谈兵

凯德·山海连城规划的约2万㎡商业配套目前已经开业，未来二期底商即将投入使用。

凯德·山海连城斥资4000万打造的3大滨海公园已经投入使用。

凯德·山海连城家门口5所学校覆盖幼小初等3~15岁全龄段（石楼镇中心小学山海连城学校、广钢利联花园幼儿园、广钢利凯花园幼儿园已开学）。未来，九年制公立72班优质名校——广东仲元中学山海连城学校（暂定名）预计2024年建成（具体以教育局公布为准）

凯德·山海连城商业效果图

4）选择自住价值突出的物业，毕竟当下市场，自住就是最大的置业价值

凯德·山海连城背靠莲花山，直面一线狮子洋，地处两大城市级自然资源之中，小区以外约40米近海，占据约1.5KM私属海岸线，私藏270°环幕海景。

而小区内部则打造约16万方【千帆万境】新加坡艺术园林，老少休憩皆宜。

凯德·山海连城海景实拍

有山有海，名副其实，这就是不少广州人热衷的山海房。

救市政策频出，楼市即将热度变天，哪些人群适合提前买入凯德·山海连城？

情报哥认为，低首付者以及重视生活品质者，都可以放心出手。

首先，此次政策松绑，对各种买家都很友好。

• 首次置业者以及湾区其他城市回流广州的置业者适合置入92-106稀缺三房。

约91㎡实用2+1房，带双阳台及双卫生间，把隐私与生活便利做足。

而户户飘窗+LDK餐客厅一体化设计，营造更大的空间，满足家庭个性需求。

约106㎡户型，拥有广州人最爱的东南向。而且是一线望海景观舒适三房！

看看它的宜居度？

约30㎡LDK客餐厅，厅出阳台，一家人其乐融融。

三开间朝南，主次卧均配置广角飘窗，保证通风采光度和景观可视度。

• 南大干线沿线产业精英，则可以考虑约135㎡南北对流四房。

横厅设计，南北对流清风穿堂，采光通风更上一层楼。

近7㎡L型大厨房，舒适的下厨空间让日常烹饪充满乐趣；

拥有独立入户花园、开间8米大横厅直出阳台。

• 对于主城区的刚改客或者南大干线沿线企业主，也可以关注凯德山·海连城叠墅。

不同于上车客追求的低门槛，主城区的刚改客户以及企业主，更重视的应该是项目的溢价点。

对他们来说，房子的价值，无一不是由窗外的风景决定的。

凯德·山海连城择址狮子洋头排，这里是离广州市区最近的山和海。占据先天优越的景观优势，独揽山、海稀缺资源，东临珠江入海口-狮子洋，私享1 .5 公里黄金海岸线。

这种生活有多难得？据《广州城市设计导则》指导，生态景观区周边建筑的退距，被严格控制，所有的江景房，至少要建在100-200米开外。

换言之，主城惟此，山海一墅。以后的住宅想跟大海亲密接触几乎不可能，广州也再难有一线海景盘。

项目在售建面约203-211㎡带精装叠墅，这种卖一套少一套的大宅，目前总价仅需850万起！

从价格看，市区刚需紧凑三房的价格就能买到山海叠墅。

而两者的居住体验，是截然不同的！

凯德·山海连城叠墅最明显的优势在于分层设计、分层而居，密度更低，有天有地带超大花园。

叠墅样板间实景图

前庭后院的格局，就从舒适性方面拉开差距。

项目叠墅花园面积最高约480㎡，不少市区大平层都达不到这个居住尺度。

在家，你可以晒着太阳睡觉，可以呼朋唤友在露台上小酌，而出了门，美好更在于1.5公里海岸线无限延展的户外时光。

叠墅样板间实景图

其次，室内空间方面，凯德花了不少功夫：户型南北通透，使用率超200%；层高达到3.15米。

此外，约6.3米大尺度挑高的会客厅轩朗大方，家庭会客宴请气度不凡。

家族成员共同生活在这里，每一位家人都能得以尊重和悉心的照顾。

老人将一生的智慧娓娓道来，孩子在庭院间近自然而优，耳濡目染间，一个家族的精神于此传承。

中秋国庆双节到来之际，凯德·山海连城推出震撼价：部分楼栋现楼促销价格2.2万/㎡-2.8万/㎡就能买到。

叠拼的价格最低总价850万即可买入，而且带装修。

目前，总价2字头起就能买入南大干线旁一线海景现房，以刚需价格，卖到改善大盘品质住宅。

双节将至，来凯德·山海连城，共赴一场山海人居盛宴！