比房产税更可怕，最高税费20%，部分地区已试点，这两类人要哭了

比房产税更可怕，最高税费20%，部分地区已试点，这两类人要哭了

近来，中国的房地产市场再次引起广泛关注。在房价居高不下、调控政策频出的背景下，一项名为“房东税”的新政策已经在部分地区进行试点，将对出租房屋的个人征收高达20%的税费。这一政策的影响不仅局限于楼市，还波及到租赁市场，给拥有多套房产的“投资客”和以租养贷的“炒房客”带来巨大压力。本文将深入探讨这一政策，剖析其背后的原因和可能的后果。

一、楼市回暖的金九银十

每年的九月和十月被称为楼市的“金九银十”，是传统的旺季。在这个时期，往往会出现房价上涨、成交量增加、市场活跃的现象。今年也不例外，根据国家统计局发布的数据：

2023年9月份，全国70个大中城市中有31个城市新建商品住宅价格环比上涨，比8月份增加4个；有29个城市二手住宅价格环比上涨，比8月份增加3个。

从同比看，新建商品住宅价格上涨的城市有66个，二手住宅价格上涨的城市有65个。

从具体数据来看，一线城市和部分热点二线城市的房价涨幅较为明显。例如，在新建商品住宅价格环比上涨的城市中，深圳以2.4%的涨幅位居榜首；在二手住宅价格环比上涨的城市中，杭州以2.5%的涨幅领跑全国。此外，北京、上海、广州等一线城市也都出现了不同程度的房价上涨。

楼市回暖的原因有多方面。一方面是受到季节性因素的影响，金九银十本就是购房者和开发商争相出手的时机；另一方面是受到政策因素的影响，部分城市放松了限购、限贷等调控措施，刺激了购房需求。还有一方面是受到心理因素的影响，部分购房者担心未来房价会继续上涨或者出台更严厉的调控政策，因此提前入场抢购。

二、房东税开始试点，最高征收20%税费

与楼市回暖形成鲜明对比的是，租赁市场却出现了寒冬。根据贝壳研究院发布的数据，2023年9月份，全国40个主要城市的租金指数为98.6，环比下降0.3%，同比下降5.2%。其中，一线城市的租金指数为97.7，环比下降0.4%，同比下降6.8%；新一线城市的租金指数为99.1，环比下降0.2%，同比下降4.8%。

租赁市场低迷的原因也有多方面。一方面是受到疫情的影响，部分租客选择回乡或者换工作，导致租赁需求减少；另一方面是受到供给的影响，部分房东选择出售或者自住，导致租赁房源减少；还有一方面是受到政策的影响，部分城市出台了保障性租赁住房等措施，提供了更多的低价房源。

在这样的背景下，一项名为“房东税”的新政策却已经在部分地区进行了试点。这项政策是指对出租房屋的个人征收个人所得税。规定，个人所得税的税率分为七档，从3%到45%不等。其中，对于出租房屋所得，适用于20%的税率。但是，在实际操作中，由于很多出租房屋的成本费用难以核实，因此采用了核定征收的方式。也就是说，在出租房屋收入的一定比例内确定应纳税所得额，然后按照相应的税率计算应纳税额。

目前，全国已经有三个省份开始了房东税的试点工作。这三个省份分别是河北、湖南和云南。根据各省发布的公告来看，河北和湖南对个人出租住房和非住房都采用了5%-10%的核定比例；而云南则对个人出租住房采用了10%的核定比例，对个人出租非住房采用了20%的核定比例。

三、高昂税费下，这两类人要哭了

那么，这项新政策会对楼市和租赁市场产生什么影响呢？它又会让哪些人“睡不着”呢？根据专家和业内人士的分析，可以得出以下几点：

对于楼市而言，这项新政策有利于抑制投机炒作、增加持房成本、促进房屋流通、缓解供需矛盾、稳定房价预期等。从长远来看，这也是楼市调控长效机制的重要组成部分，有利于推动房地产市场健康发展。

对于租赁市场而言，这项新政策可能会导致租金上涨、房源减少、租客流动等现象。一方面，部分房东为了弥补税费的损失，可能会提高出租房屋的租金，从而增加租客的负担。

在这样的影响下，有两类人可能会感到非常“痛苦”和“无奈”。

1. 拥有多套房产的“投资客”：在过去的几年里，随着房价的不断上涨，很多人都把购买房产作为一种投资方式，希望能够通过出售或者出租房屋来获得收益。因此，很多人都拥有了多套房产，甚至有些人拥有了十几套甚至几十套房产。这些人被称为“投资客”。
2. 对于这些“投资客”来说，新政策无疑是一个沉重的打击。因为他们不仅要面临着持房成本的增加，还要面临着出租收入的减少。如果他们选择继续出租房屋，那么他们就要缴纳高额的税费；如果他们选择不出租或者少出租房屋，那么他们就要承担空置或者低效益的风险。无论如何，他们都要付出更多的代价，而收获更少的回报。
3. 以租养贷的“炒房客”：除了“投资客”之外，还有一类人也是新政策的受害者。他们就是以租养贷的“炒房客”。所谓以租养贷，就是指一种借助银行贷款购买房产，并通过出租房屋来偿还贷款本息的方式。这种方式在近年来也成为了很多人炒房的手段。
4. 对于这些“炒房客”来说，新政策同样是一个致命的打击。因为他们不仅要面临着贷款压力的增加，还要面临着出租难度的增加。如果他们不能及时找到合适的租客或者提高合理的租金，那么他们就很难按时偿还贷款；如果他们违约或者拖欠贷款，那么他们就可能面临着银行追债或者法院强制执行等后果。无论如何，他们都要承受更大的风险和压力。

从以上分析可以看出，“房东税”这项新政策对于楼市和租赁市场都会产生重大影响。它既有利于调节市场供需、稳定市场预期、促进市场健康发展；也可能导致市场波动、市场分化、市场困境，对于不同的人群而言，它也会带来不同的利弊和挑战。

综上所述，新政策的出台意味着中国房地产市场正迈向更加规范和健康的发展道路。然而，对于投资者和炒房客来说，可能需要重新审视他们的策略和风险承受能力。随着政策的深入实施，我们也将见证房地产市场的进一步变化，希望这一变化最终将为广大市民带来更加公平和可持续的住房环境。