西安限购要调整，楼市要起飞？

2023年9月19日来自西安住建官方微信公众号和官网的消息：近日，西安市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议。

会议提出：一是进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。二是……

“二”往后就不用看了，主要是“一”。

“二环外取消限购”这条消息一出，立即炸开了锅，朋友圈被这条消息刷爆，粉丝群里热议，也引发了全国各大财经、地产媒体关注，毕竟西安是特大城市。

很多人问我，限购取消了房价是不是又要大涨了？是否会复制2016年启动的那一轮西安楼市行情？

回答这个问题之前，大家先来个投票：限购调整，对你的买房计划有影响没？

NO.1丨壹

虽然说目前西安的限购调整只是官方会议提议，据悉尚未落地执行。

但可以肯定的是，在目前各大城市陆续取消限购政策的趋势下，西安对限购政策调整基本没太大的悬念，只是时间的问题。

而如果西安二环外限购的取消一单落地执行，必然会带来接下来一两个月成交量的上涨，这个基本没什么悬念。

因为，西安主要在售楼盘基本都分布在二环外，也就是说市场上90%的楼盘都取消限购了。

有购买力、之前被限购的这部分积压的需求，在短期内会得到释放。再加上9月份、10月份是全年的供货比较高的月份，所以成交数据就漂亮了。

至于一两个月后的情况，就不知道了。

后续的成交量能否继续，不取决于楼市政策，而取决于经济大环境。

大家看一下身边的人，工作和收入稳定了没？那些“暴雷”房企，项目都交付了没？大部分民营房企融资恢复了没？开始招聘了没？

这些没解决，楼市迎来报复性增长，只能是美好的想象。

就如大家之前预测疫情结束后，老百姓会迎来报复性消费，但事实上呢？

房地产，从来不是孤立存在的，而是存在于整个经济大环境之中。啥时候如果你看到上市公司的盈利能力增强了，啥时候可能大环境就好了，慢慢企稳了。

NO.2丨贰

还有一点就是大家热炒的外地人又涌入西安买房子了，最起码置业顾问、中介这两天在朋友圈里气氛烘托的很到位。

我们不妨对比一组数据。

2016年的时候，郑州主城房价基本在1万2、3左右，金水区在1万4、5，郑东新区的房价在2.3万元/㎡左右，而当时西安主城的房价在六七千。

2023年了，郑州主城的房价基本上跟2016年差不多，金水区在1.6万元/㎡左右，郑东新区在2.35万元/㎡，而现在的西安房价呢？主城区但凡你能看得上的基本都在1.7-2万元/㎡了，高新区在2.5万+！

也就是说，6年前西安房价处于洼地，有补涨的空间，现在已经不存在了，对投资客的吸引力必然下降。

在过去几年时间里，迎来过两波外地人到西安投资买房高潮。

第一次是2016年下半年、2017年，以河南投资客为主，山西等省份的投资客也有，这一波投资客在西安买房确实赚到钱了，因为当时横盘了几年的西安房价启动上涨刚刚启动，大量的购房者是六七千的价格买入的，代表性楼盘包括太华路上的金科天籁城、浐灞的龙湖源著和保利心语花园、沣东的蓝光公园华府等等

第二次是2021年，大V带动之下，投资客来到西安买房，当时西安房价已经涨到了一定阶段，投资客买入的主要是空港、沣西的一些楼盘，这部分投资客目前基本处于套牢状态，不但房价下跌，出手也比较难。

实际上，依靠房价快速上涨投资买房的时代已经过去了。即使是本地人在西安买房，2019年之后投资买房的，算上资金成本等之后，赚钱的人也不多，大多数是持平或者亏损。

例如：2020年9月在软新2.58万元/㎡买入招商臻观府的业主，这个月限售解禁，目前挂出的4套二手房价格分别为2.84万元/㎡、3.49万元/㎡、2.9万元/㎡、3.35万元/㎡，3万元/㎡以下大概率亏损离场，并且还会遇到同区域在售新房的挑战。还有沣东的沣华熙城，2021年上半年1万6、7买入的购房者大有人在，而现在二手房1万4、5的房源一大堆。

NO.3丨叁

至于接下来的房价走势，我们的观点是：不管限购取消不取消，西安都是稳定上行的。但这种上行不可能出现前几年那种快速上涨，更重要的是每年小幅稳定上涨。

之所以这么讲，主要是基于我们对西安这座城市的信心。

西安，从来不是西安人的西安，而是整个西北人的西安。

西安对周边城市人口的虹吸效应，要远远大于合肥、武汉、南京、杭州等城市对周边人口的虹吸效应，因为与华中、华南、华东等区域多座万亿GDP、千万常住人口特大城市并存不同的是，整个西北只有西安一座万亿GDP、千万常住人口的城市，其它几个省会城市不管是从人口还是从经济体量，与西安都不在一个量级上。

再加上西安本身的教育资源优势，必然会吸引更多人买入西安，需求量庞大。

而之所以说西安房价不会再出现快速上涨，主要是基于目前的房价，不是市场说了算，而是政府备案给你批多钱，允许你卖多钱。只要限价不取消，每年房价的涨幅就会处于一个可控的水平之内的。

同时，正在从刚需为主转向改善为主的西安新房市场，新开发项目整体品质的提升，也是房价稳定上行的一个重要原因。

从这个角度来讲，对于刚需、改善自住购房者来说，肯定是遇到合适的就买；对于手握闲散资金无更好投资渠道的人来说，买房最起码可以实现资产的保值。

总之，在买房子这件事情上，大家要保持一个清醒的头脑，通过将杠杆控制在一定程度之内，才能降低自己的整体风险。