政策春风+中优助阵+优质地块，济南楼市回暖还有多远？

最近的政策和利好出台的有些多，我认为这些政策的内在是存在关联的，尤其是它们出台的时机很值得玩味。

甚至在抽丝剥茧之后，你会发现这些利好和政策的背后都有其针对的人群，单个来看平平无奇，但是凑到一起就了不得。

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一觉醒来，你重生成城市的实权领导，在你尚未享受到位高权重的同时，一份要短期内激活济南楼市的文件放到了你的办公桌上..

既然是谈论济南楼市这一宏伟话题，我们不妨站的高一点，觉悟也更高一点....

忘了你手里跌跌不休的老破小、忘了你想上车但不停再涨的大豪宅，如何把场子搞热，吸引更多的人入场，这才是首当其冲的问题。

所以现阶段总结来看，主要是三点问题

第一点：限购限贷政策

第二点：二手房流动问题，尤其是老破小难上加难

第三点：土拍拉胯，开发商不入局

解决了以上三点，凉凉的舆论风向自然会转向。

在看到这三个问题之后，请各位朋友扪心自问，换做你，你怎么办？

注意你是领导，可千万别说，爱咋咋地，辞职算了...

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第一条的解决方案相信各位都猜得到

限售、限购、限贷全部打开

这些政策好比六个核桃，吃了未必能让你的脑子更灵光，但是也绝对不会让你变傻。

必答题大家都会做，公积金又发出了附加题：公积金可以申请用来当做首付。

聊政策你一定要搞清楚针对的人群

市面有一类人

他们工作稳定，公积金缴纳比例比较高，还贷能力极强，但是首付的积攒速度却比较慢..

而且按照从2022年的公积金报告看，济南缴存399亿、提取254亿，发放房贷140亿，公积金方面还是有潜力可挖的。

这就是这条政策的影响

他会让那些想换房，但是首付没凑够，但是同时公积金又躺了很多钱的人上车，再加上公积金贷款额度的上升，对这批人的利好无疑是非常巨大的。

网上的言论很极端，要么是没啥用，要么是来利好，其实是平行世界存在割裂的问题。

不交公积金的企业一大把，按照最高额度缴公积金的企业同样一大把，两者是很难共情的。

政策的针对性是非常明显的，最起码对东城逸家/西江华府突然这么多房源入市也有利好...

第二条，关于二手房尤其是老破小的流动性

我们要按照ABC分开看

次新房并不发愁，2000块的降幅就能搞出去，无非是很多房东担心赔太多钱而产生的惜售问题。

二手房的流动性最大的难点是老城区的老破小，尤其是老破小，已经到达了无人问津的境地。

例如我们最近经常听到的两个字：冻结

冻结不等于拆迁甚至不等于快速拆迁，泺口已哭晕在厕所，

拆迁也不等于给钱也有可能给房票给安置房，现在几乎都是这样。

但是冻结这件事所带来的情绪刺激是非常强烈的

消息面的利好未必能助推房价的上涨，但是一定会让很多人观望

重点理解这句话：

拆迁利好是老人卖二手房的最大阻力

“反正也卖不动，等着拆呗” “反正也卖不动，等着周边拆了，就需要房了”这是我经常遇到的评论。

所以，在最近，我们密集的看到了各类拆迁冻结公告，更让人深思的是，这些位置都很不错..

冻结N次终于有动静的丁太鲁

互相扇大嘴巴子的七里堡

老城区的希望之光和平新村

以及今天我刷视频看到的山大南路，以及洪楼、老商埠等等

除了像传统分析中所提到的“优化老城区环境外”之外

我更愿意认为这属于心理战术。

毕竟和平新村都拆了，我大北园还晚吗？

像这类的中优项目，非常非常多，这一切不但开启了城市更新之路，也为中介推售老破小荡平了道路。

你说老破小不好，我就拿拆迁当挡箭牌，你说新房好？我们这拆了以后更好

所以，中优这件事 不但对城市更新有效果，更是对卖房人的心理有一定的按摩作用，甚至能客观降低老破小的供应。

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第三条，怎么把开发商圈进来？

土拍的惨状我就不回忆了，实际上大家去看看各大抖音号公众号以及房地产类的媒体

你会惊讶的发现，现在楼盘的绝对数量比往年少少少太多了

今年正经入市的刚需新盘，有几个？

今年正经入市的改善新盘，有几个？

楼盘数量的缺失反馈的是土地出让的萎靡，换句话说，你还在等开发商拿地然后赔钱卖你，但是开发商已经提着钱箱子跑路了...

除了公开拿地无人问津外，像什么合作开发几乎也是阻力重重。

我们在网上看到的很多“战略合作”为什么没有下文了?

主要是开发商的集团公司有异议，不愿意来济南开发楼盘

想钓鱼你要放香饵

有看看这第三批的土地 ，什么历下区没地了，这不又全出来了

实在挤不出来改改规划不就又来地了？

例如原CBD场馆群的土地，恒大城的商业，统统变成了住宅...

我现在都可以预测，这群土地一旦入市，济南市新房的平均售价又要提升

一定意义上也算回暖了不是？

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其实很多事情没法深究，但是结合起来看就很有意思。

比如房子卖完了，围子山的隧道也凉凉了...

比如房子刚开始卖，奥体西路北延也开始公示了..

我也不知道济南具体啥时候能够回暖，但是从最近的政策来看，确实有种万事俱备，只欠回暖的感觉了....

如果还是凉凉的话，手里那些配建的房子卖给谁啊？