房地产市场，要明牌了！

就在9月20日，广州这个一线城市，再一次成为了焦点，为了刺激楼市，他们玩起了大招。

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广州市政府办公厅发布通知：黄埔、番禺、花都、白云北四镇竟然变成了不限购区域，外地人都可以畅通无阻地购房，根本不需要担心广州户籍和社保的问题，买不限购套数！

而对于其他限购区，本地户籍的人则可以直接买，限购数量上限为两套，而对于外地人来说，购房的门槛也降低了，个税社保年限从之前的5年降至现在的2年，限购只限一套。

更有好消息，二手房增值税也来了个5改2，全市11个区的二手房增值税免征年限都被统一为2年。

按照之前的政策，如果你持有的二手房不满五年，就得交5.3%的增值税，对于一套500万的房子来说，就是26.5万。

但新政出台后，只要你持有满2年，这笔钱就可以省下来了。

少了这笔税费，交易成本变得更低，对于买卖双方都是利好消息，大家都更愿意买卖，这也有望刺激新房市场的成交。

然而，要说这一套组合拳中，真正可能见效的，还得是限购政策的松绑。

尽管越秀、海珠、荔湾、天河等核心区域仍然坚守限购政策，但值得注意的是，一线城市的限购政策自2010年开始执行以来一直保持不变，即使有些微的调整，也仅限于细节。

广州这次开的口子，可以说是一线城市打响的第一炮，传达出的信号也是非常明确的：楼市不振，政府不会束手待毙。

回顾这一轮救市的进程，广州确实走在了前面。

今年8月底，他们率先执行了认房不认贷政策，随后在9月初，降低首付政策也相继出台，同时还降低了房贷利率，这一系列举措都是为了刺激楼市。

然而，最终的效果并没有达到预期。

购房者似乎有些动心，但还没有完全“上钩”。

各大新楼盘的热度热不过两周，到访和成交都出现了明显的下滑。

根据中指研究院的数据显示，新政策出台后的第一周，广州新房住宅供应面积约为9.76万平方米，环比增加了4.4%，但同比下降了67.5%。

新房成交面积约为9.77万平方米，环比下降了31.4%，同比下降了8.8%。

二手房市场的热度也有所下降，以海珠区为例，9月4日至10日，海珠区二手房网签量约为239套，环比下降了6.64%。

与此同时，广州的二手房挂牌量却在持续增加。

8月29日，贝壳找房网统计的广州二手房挂牌数量为11.8万套，而新政策出台后，这个数字已经增至13.5万套，短短半个多月时间内增加了1.7万套，其中不乏投资客在追求解套。

总的来说，在新政策下，没有出现预期中的火爆场面，观望情绪仍然浓厚，其他一线城市也出现了类似的情况。

那么，广州进一步松绑限购政策，究竟会带来什么样的效果呢？

事实上，与北京、上海、深圳相比，广州一直是入市门槛较低的城市之一。

对于那些希望在一线城市生活、工作和投资的人来说，广州仍然具有一定的吸引力。

从积极的一面来看，限购政策的松绑可以吸引购房需求，促使楼市回温，这是新政策最理想的结果。

在新政策出台之前，广州只有增城和从化是不限购的，这两个区域相对自给自足，楼市生态相对独立，对外地客户吸引力有限，也没有对市场造成大的冲击。

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然而，限购政策的松绑将使更多地区加入房产市场，如番禺、长隆、万博、黄埔科学城、老黄埔等，这些区域有更强的确定性和预期，一直以来吸引着众多购房者的关注，这可能会导致楼市交易重新趋向稳定。

然而，不容忽视的是，限购政策的松绑也可能加剧市场的分化，非核心区域的成交可能会更加低迷。

总之，考虑到各种因素，包括政策、经济基本面和市场信心等，广州楼市的未来走势仍然不确定。

也就是说，在正反对冲之下，广州楼市整体成交表现，可能不会有什么明显变化。

作为一线城市，广州迈出了这一步，那么位于其下的其他二线城市也可能会效仿。

例如，与广州类似，武汉、西安和无锡等几个经济强大的城市也宣布取消限购政策。

其中，武汉的举措最为重大，因为从城市层面来看，只有武汉是一个超大城市。

9月19日，武汉宣布取消限购，包括房管局在内的六个部门联合发布了通知，全市取消了限购，甚至是二环以内也取消了。

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此外，对于多孩家庭，如果贷款购房，二套房视为首套，三套房则视为二套。

而在9月1日时，武汉已经执行了认房不认贷政策，因此综合来看，武汉在购房问题上，再也没有了限制。

至于为什么要取消限购，武汉并没有特别的原因，只是因为楼市买不动了。

从1月到8月，武汉的新房网签量表现起伏不定，一季度达到巅峰，超过1.4万套，但从4月开始急剧下滑。

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资料来源：武汉市住建局

特别的是，5月份又出现了一次小高潮，达到了今年第二高的水平，这是因为武汉在5月举办了不少活动，如房交会、契税补贴以及松散的落户政策等等。

而为了自救，房地产公司也积极展开促销活动，不断降价或补贴物业费，这一系列操作让5月的市场稍有回暖。

然而，6月以来市场逐渐下滑，7月更是如此，8月市场略有反弹，但与去年相比仍然表现不佳。

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资料来源：武汉市住建局

在二手房市场方面，8月武汉的二手房成交量环比下降了6.76%，同比下降了3.64%，表现低迷。

然而，挂牌量却持续上升。

和其他城市一样，武汉如今面临的最大问题：不是刺激政策，而是即便刺激了，也持续不了多久。

另一个要说的，就是想西安。

西安住建局在会议中提到：进一步优化调整限购范围，全市二环以外区域取消限购。

目前西安二环内，也就是中心区还是限购的。

西安与武汉相似的点就是：它也是所属大区域的中心城市，西安市西北的第一大城，虽然没到超大城市，但好歹也是有700多万城区常住人口的特大城市，而且1.15万亿的GDP也是鹤立鸡群，在所属省份里，首位度极强，即便在西北大区域中，也有着强大的统治力。

而到目前为止，至少二手房这块，西安居然还不错。

根据中国房地产报9月15日消息：1-8月，西安二手房成交了64425套，已经超过了去年全年的水平，这个还是很厉害的，其他相同能级的城市，同比去年都在跌，而且跌幅很大。

8月单独看，西安的二手房也同样同比环比双涨，尽管都是以价换量的结果。

而现在，西安也在限购问题上松口了。

虽然没有直接全域取消，但动作已经做了，后续彻底放开，恐怕也不会很远。

广州，武汉，西安这类一线、强二线代表，全部都对限购动刀，也就意味着：执行了十几年的限购政策，大概率将退出历史舞台。

笔者想说：这即是一个时代的结束，又何尝不是另外一个时代的开启！

其实，太阳底下并没有新鲜事，这一轮救市并没什么不一样，都是周期而已。

那么，上一轮周期发生了什么呢？

一二线城市的限购政策最早是从2011年开始的。

实行差不多四年之后，楼市的天量库存开始倒逼政策做出改变。

2014年末，全国商品住宅库存量去到28.12亿平，去化周期攀升至近27个月。

救楼市也是那时的头等大事。

首付最低二成、存量房贷打折等重磅大招，一个个甩出来。

也是在那一年，各大城市像多米诺骨牌一样，开始争先恐后取消限购。

2014年6月，呼和浩特率先取消楼市限购令，打响了第一枪。

紧接着，在没有提前发布任何官方文件的情况下，苏州悄悄取消了90平方米以上的住房限购政策。

不久后，连号召“两个稳”的总理李克强也亲自出面呼吁：有的地方不妨适度调控松绑。

然后，西安、南京、武汉、郑州、天津、青岛等地都陆续松绑，全国范围的限购潮迅速松动。

但最引人关注的还是：大城市的取消限购潮。

2015年11月，深圳将限购政策松绑，不仅取消了非本地户口的限购政策，还取消了二套房购房贷款首付比例的特殊政策，也是最早撤销这些特殊政策的城市之一。

紧接着，广州也跟上了。

这两座典型的“东莞大哥”城市不仅公布取消购房限制，还扩大公积金贷款规模，增加首套房购房贷款比例，减少了贷款利率，明确鼓励非广州户籍人士在该市购房。

从2015年到2016年，一线城市都陆续松绑限购政策，从而拉动楼市交易。

最终在2017年，全国楼市量价齐升，政府收紧政策，楼市进入调控期。

这一轮调控政策执行时间为4年，因此，按照楼市周期，这轮限购政策的松绑并不出人意料。

如今历史的车底似乎又要开始滚动，但取消限购，楼市就会起飞吗？

不得不承认，有些事情还是不一样的。

无论是新出生人口、居民杠杆率，还是人均居住面积等等，都指向一个共同的事实，楼市基本面已经变了。

总的来说，楼市政策的调整是正常的市场现象，随着经济和市场状况的变化，政府会适时调整政策以维护市场的平稳运行。

对于购房者和投资者来说，需要密切关注市场动态，谨慎决策。

同时，不要忽视楼市的周期性特点，投资房地产需要有长远的规划和风险意识。