曝万科重庆“异动”：巨资吃进的东西，突然要吐掉

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

很诡异的是，万科最近也突然被“传言”所困扰，虽有辟谣，但网上很多人仍不信。

这也很好理解，楼市毕竟未真正筑底复苏。前不久，远洋和碧桂园先后告急，让外界震惊。目前，这两家通过腾挪暂时没事。

就万科而言，截至今年6月底，净负债率49.5%，现金短债比2.7倍，目前不用担忧其流动性。不过，这不代表万科高管层就可以“高枕无忧”。

昨晚（9月22日），万科公布了一条“内部担保”公告，看似很常规的操作，但细细琢磨就不难发现，这背后并不简单。

从公告看，万科（重庆）企业有限公司拟将其全资子公司“重庆西航溥博企业管理咨询有限公司”100%股权卖给重庆空港新城开发建设有限公司。

地产密探查询获悉，接盘方的重庆空港新城公司由重庆空港城市建设发展集团所独资持有，最终由重庆市渝北区国资委控制。

按公告表述，自重庆空港新城公司支付首笔股权受让款至西航溥博100%股权完成过户期间，重庆万科旗下西航溥博和重庆柯航置业及独立第三方为买方已支付的股权款提供最多4.4亿元的阶段性抵押担保。

此次抵押品，即重庆万科旗下重庆西航溥博和重庆柯航置业及独立第三方共同持有的“重庆渝北区两路组团F分区110-5号宗地及其在建工程”。

目前，重庆柯航置业也为重庆万科全资子公司，而重庆万科出售重庆西航溥博100%股权，等于说原来是万科跟外部独立第三方的双方合作项目，将变成三方合作。

地产密探调查了解到，渝北区两路组团 F 分区 110-5 号宗地为2017年10月万科联手西部航空及中新航旅三家联合摘得的重庆中央公园118亩组合用地的一部分。

彼时，万科这个联合体集中摘得了重庆渝北区两路组团F分区的“F110-5、F111-4、F113-1、F113-2号”四宗用地，总占地118亩，总建筑体量约30.9万方，涉及“商业、商务、二类居住及社会停车场”四类用途，总耗资13.85亿元。

此次被重庆万科出售的“重庆西航溥博”，最早是海航集团西南总部有限公司的全资子公司，2018年8月被卖给了重庆万科，注册资本也从2.7亿元减资到2000万元。

目前，海航集团西南总部有限公司持有“重庆西部航空控股有限公司”60%股权，重庆渝富集团持股40%。西部航空有限公司由“海航系”的三家子公司绝对控股。

如今，整个海航集团已归属于“方大系”旗下。回到重庆万科从收购海航集团西南总部有限公司收购重庆西航溥博100%股权，但时隔5年后，又将之卖给重庆空港新城公司。

前述万科公告的外部独立第三方，也就是重庆中新航旅实业有限公司，该公司现已更名为重庆渝富创新园区运营管理有限公司，为重庆渝富集团控股子公司。

综合多方信息，从当初三方联合所摘得的“F110-5、F111-4、F113-1、F113-2号”四宗用地看，“F110-5、F111-4”两块用地为“航空-金融总部基地”所需，再具体一点，即为“万科渝富航空-金融总部基地”；“F113-1、F113-2号”用地为"万科中央公园一期（翡翠公园）等开发用地。

对于“F113-1、F113-2号”用地的住宅开发，万科无疑是最擅长“快销”的，从万科重庆翡翠公园开发商——重庆万科子公司重庆柯航置业可看出来。蹊跷的是，据万科披露，在重庆翡翠公园项目及翡翠公园商业项目上，万科持股并非100%权益。

“F110-5、F111-4”两块用地，则是万科联手重庆渝富打造重庆“航空-金融总部基地”，该项目由4座塔楼和2座裙楼构成，其中商业约3万方，商务约17万方，包括5A甲级写字楼和开放式休闲商业街区两大业态。

其中，航空-金融总部基地（F111-4地块）为“渝富·重庆国际创新中心”。据重庆市渝北区发改委2021年8月曾披露过一则招标公告，航空-金融总部基地（F111-4地块）项目招标方为“建设代理方”的万科（重庆）企业有限公司，项目业主为重庆中新航旅实业（渝富），建设资金为业主100%自筹。

这意味着，重庆万科负责航空-金融总部基地（F111-4地块）的代建，主要出钱的是重庆渝富方面。另据消息，万物梁行已进驻航空-金融总部基地（F111-4地块）为其进行物管运营服务。

针对航空-金融总部基地（F110-5地块），前述万科担保公告已提及，该地块及其在建工程为重庆万科的西航溥博和重庆柯航置业及重庆渝富共同共有。

从行业角度看，“航空-金融总部基地”综合体项目销售对象，就是各大航空公司以及银行、保险等大型金融机构客户，一般都是整栋或整层起售。

这类超大体量综合体建成卖掉之前，对开发商而言，需要投入的资金量非常巨大，对其资金链考验的要求也很大。过去，绿地集团最擅长此类商办综合项目开发，曾赚得盆满钵满，但这两年楼市持续低迷，也被反噬了。

一个20万方的超级商办综合体，对万科和渝富来说，在市场持续低迷背景下，都将是一大新挑战，出售“重庆西航溥博100%”可减轻其开发压力，获得一定的现金流，避免被难去化的商办拖累。

就重庆楼市而言，今年前八个月，万科取得重庆中心城区销冠即48.4亿元，相比前五个月单月均非常居前，六七八月这三个单月销售额虽仍排进前十，但跟其年内逐月持续累计取得的总销冠比，已稍有退步。

从前五强看，万科、龙湖、香港置地、招商及华润的销售额差距并不明显，竞争异常激烈，就连恒大八月也杀进十强。

过去，融创或龙湖经常轮换坐拥重庆主城销冠，其中融创八月已晋级三强。也就是说，重庆万科仍需加油。

编辑：密探君

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