上海
招商湾湖臻境
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最近有个新项目做到小户型低总价，套均90平、最小户型78平做三房，总价预估低至500W，这确实很难不吸引大家关注
是今年首场土拍被招商蛇口摇号竞得的2023P06湖里体育公园地块，产品是“臻”系列，发布地块案名“招商湾湖臻境”。
项目在土拍前后的风评一度转变，从一开始各种不看好，到现如今户型出个炸子鸡。这个岛内新项目，真的值得我们打新吗？
今天，本参就深度刨析这个新项目的各方面优劣势，一篇读懂。
01 品质评测
招商湾湖臻境
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项目立面是流行的现代风，采用铝板装饰条+玻璃幕墙组合，主打酒店式前厅和园林，如果能实现设计图效果，整体品质应该还可以。
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项目规划78㎡~122㎡三房、四房产品，近两年厦门市场岛内住宅供应，大多规划为改善住宅，套均面积做了限制。除了老湖里的华荣壹号院，建面在90㎡以下产品的确并不多见。
但是开发商鸡贼地把最小户型78㎡，设计成只有1#、5#和7#三个楼栋有排布，预估才99套，说明有制造营销噱头的嫌疑，如果需要摇号，大部分人根本买不到。
78㎡整体户型设计还行，针对三口之家生活场景的设计，实用性高，主卧用了大面积的转角落地窗，视野好。缺点入户没有玄关柜、没有外阳台，卫生间略小，大概是不到4平米。
作为项目主力户型，89㎡各楼栋均有排布，套数达到790套左右，预估总价范围在530-620万间。缺点除了只比78平多一个主卫，主卧、阳台面积有稍大外，其余两个卧室还变小了。
02 地段评测
招商湾湖臻境售楼处电话：400-889-3221项目位置很特别，地块划分属于五缘湾片区，但是又在片区的最西南，实则距离湖边水库比五缘湾更近，距离两片区的重点配套都有距离。当下周边生活配套一言难尽，唯一优点门口BTR金山站。
项目本身有一定景观资源，按照地块位置和项目楼栋分布图，东南方向这一侧楼栋是有湖景的，但是只在部分比较高的楼层才能看见，越往北看湖景的楼栋需要层高越高。
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靠近交通主干道，有一定噪音污染，学校放学和道路堵车都是污染。加之附近有个金山公墓，从网上照片来看，是比较明显的，虽然其规划属于未来体育公园绿地一部分，是否会迁移改造得看具体规划方案。
招商湾湖臻境售楼处电话：400-889-3221关于体育公园这个近在咫尺的生活配套，算是项目配套的最大的饼。往南600米湖边水库，往北800米就是五缘湾湿地公园。
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湖里体育公园概念图
作为喜爱运动人士来说，饼成之日，该楼盘倒是个不错的居住选择。但附近目前没有大型商业配套，只能依靠较近的天虹商场、湾悦城和万达等，有点边缘化。
03 学区评测
学区有争议，“湖里一中”有没有机会？
地块规划中明确属于五缘湾片区，但同片区内的五缘第二实验学校和金林湾实验学校距离很远。金林湾实验学校片区内新项目众多，也会有部分优先安置房录取的生源，导致该校的学位需求也很大。
金山小学（派位金尚中学或尚文实验学校）就在马路对面，金山小学就24个班级，原划片内的金山居民学位比较紧张，很难全面接收。
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项目离厦门一中湖里分校直线距离700米，据说是岛内由厦门一中唯一一个签约托管办学的分校，规划是九年一贯制84班（小学36班，初中48班），中学比小学多十个班，拟于2025年秋季开办。从学位充足度来说，倒是要优于金山小学、五缘第二实验和金陵湾。
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根据以往划片原则，先划片-后新建-再就近，应该是比较正常的顺序，客观上认为是金林湾实验学校>厦门一中湖里分校>金山小学，但是具体情况也没有公布，还未尘埃落定谁也说不准，所以如果考虑学区价值的话，现在是很难确定，还得继续观望。
04 综合评测
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招商湾湖臻境值不值得打新？
无非从现有的和未来规划将有的两大方面来判断，从现在到将来。楼盘位于的西潘地处湖边水库和五缘湾两大生活区边缘板块，主要承接周边二手老小区改善外溢。
以同板块金山小区和金山城、国际山庄、金山湖景等二手房单价来说，大部分盘户型成交单价在4.5~6W之间，取中间值5.25W，按新盘比二手贵1万左右/平为性价比衡量，均价6.25W左右/平为该盘建议的较为安全的入手单价。
但项目拿地价50536元/平，限价7.2W/平，精装成本价在6W/平左右，也就是项目最低成本销售均价至少是在单价6字头起。因此，如果项目以均价6.25W/平左右入市，低楼层5.75W/平，景观户型在6.75W/平左右是较为有竞争力的价格。按上车门槛计算，项目最小户型78平，最大122，相对周边可冲击二手总价范围可换算为480W~770W。
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