实探！上海三个最大的小区

上海最大的三个小区，超出大多数人的想象！

No.1 上海康城

上海康城是魔都最大的一个小区，也是福利分房时代结束后上海的首批商品房小区。

上海康城的占地面积是100万平方米，是梵蒂冈的2.27倍大，从小区走一个对角线逛下来要花费近1个小时，汽车进出要开导航，外卖小哥经常迷路……

有网友调侃道，这要是情侣住在同一个小区，离得远的都算异地恋了：

遥想上海康城一期1999年开盘时售价仅3000元/㎡，当时上海平均工资1179元，房价收入比不到3比1。而今小区房价涨到4-5万元/m²，对比太魔幻了。

这个小区共289栋，住了12238户居民，仅车位就8470个，整体绿化率65.2万平方米，总共四个居委会，不愧是上海第一超级大盘！

通过中介门店了解，目前小区住了约6万人，巅峰时期住了10万人，上海整治群租房后赶走了很多人。

由于居住体量太大，上海康城每天的快递量达到了惊人的3万余件，业务规模庞大，这件事还一度惊动了央视。

2020年新冠疫情发生后，央视特意针对上海康城的快递运转情况进行了长达半个小时的直播：

因为这时期上海几乎所有的小区都叫停了快递外卖等进小区，要居民自己到门口取。

但上海康城实在太大了，住在最中心位置的居民走到门口可能需要将近20分钟，来回一次差不多要半个多小时，不得已只能骑车去取快递，这也成为小区内的一道独特的风景。

为了尽可能及时配送，减少疫情期间的接触，当时小区专门采购了12辆平板车、集合24位志愿者每天循环配送。

疫情特殊期间，也就只有像上海康城这样的少数几个社区例外开放了快递进小区的政策，这种奇景以至于吸引来了央视过来报道，解读为如何做好超大社区的精准治理与提升管理服务能力，为全国贡献“上海经验”。

搞这么大的排场，这么深奥的新闻解读，不外乎就是小区太大了住的人多不好管理呗。

这不，小区太大还带来了安全问题，偷盗现象时有发生，。安部公布的2015年偷盗案件小区排行榜，上海康城就以58起排在了榜单首位：

每月被偷5次，简直无敌了！住在这里的居民已经忍无可忍。

好在2016年后社区注重了这个问题，联合执法部门不断加强治安，比如拆除小区各类违法搭建6981.22平方米、整治群租户1805户，并且安装了近2000个摄像头，偷盗案件发生的次数越来越少了。

这个小区的“大”，笔者去现场切身感受到了，当天下午4点半抵达小区东北门，当从南门“凯旋门”出来时已经是晚上6：30天黑了。

仅仅是小区里面的房产中介门店就开了四家，如柏原地产、太平洋、链家、我爱我家等：

上海康城的建成年代是2001-2009年，房龄有些久了，再加上户型的偏大如90-115m²的只做了两房，要买三房就130m²朝上了，本身小区又大、没有人车分流、虹桥飞机航道下噪声还不断。

使得二手房售价并不高，近半年成交均价在4.3万元/m²，相较前两年已跌出近万元/m²。

小区里面的配套一应俱全，几乎是“全家桶”式配备，仅仅是商场和菜市场就开了好几个，如康城购物广场、康城菜市场、6+1生鲜超市等，不出小区就能实现逛街和买菜真是奇葩：

小区内还配备了社区事务受理服务中心、派出所、警务室等“硬核”配套：

警察叔叔亲自坐镇，看你还敢顶风作案？

整个小区走下来，你能发现药店、水果店、理发店、手机店、凉菜店、照相馆、咖啡馆、图书室、茶楼、棋牌室、彩票店、缝纫店、养生馆、美容院、足浴店、口腔门诊、舞蹈武术培训、盲人推拿、健身房等小区里面要啥有啥，即使封城也完全不怕！

当然，你也能把共享单车骑进小区，这又是一个康城特例：

你相信吗，还有银行把营业厅开进了小区，这就是中国民生银行上海康城社区支行：

小区的南门“凯旋门”旁还设置了上海康城公交站，开设有闵虹1线公交线路直达虹桥枢纽。能把公交开进小区，恐怕在全国都不多见：

此外小区南门口还有125路（开往新桥火车站）、153路（开往漕河泾开发区松江园区）、松莘线（开往松江大学城）等多条线路，未来地铁12号线延伸线场东路站开通后出行会更加方便。

另外公交站旁设置的还有一个公共卫生间，体现了康城大居的“关怀”，这个“配套”秒杀绝大部分小区：

上海康城，上海小区里奇葩中的奇葩。

No.2 锦秋花园

锦秋花园位于宝山的上大板块，这是一个大型混合社区，有十八个分区，最先建造的是别墅区，后来又建了多层和小高层的公寓房，业态比较混杂：

小区总共3203栋，因为主打低密，住了4970户，车位3000个，同样是一个超大社区。

小区南大门搞得很像收费站：

进来后是这样的宽阔林荫大道，很气派：

小区绿化率较高，联排别墅掩映在翠竹和树林之中：

小别墅门口种起花花草草，显得很有情调：

不过这个小区建设得比较早，一期1995年就开始开发了，物业年久失修疏于管理，比如池塘已经长满了杂草：

垃圾也是随路而扔的：

小区南大门两侧做了商业，东侧的小商业街有些凋零，过道堆满了杂物：

西侧的小商业街要繁华些：

这里还有邮储、建设银行的营业厅：

并且社区还配备了卫生服务中心、幼儿园，诸多配套一站式解决生活所需：

小区南对面就是上海大学，有不少上大教师就是在这里安的家。

如果你有幸成为锦秋花园的一期业主，那么你一定见证了上大板块这20多年来的沧桑巨变。

上海大学、东方国贸新城、弘基文化休闲广场、聚丰购物广场、7号线、经伟汇商业、15号线等先后落成，商品房、安置房、学校等越建越多，一片曾经荒芜的土地越来越有人间烟火气息了。

虽然小区的人文环境不错，但对口的学区却很一般，不如经伟汇社区的上师大，叠加房龄因素房价比经伟片区低出近万元/m²。

上大板块业已成熟，未来没有多少能讲的故事，现在大场镇在主力发展南大生态智慧城，规划了大型的商办项目，未来要是真的能够起势对上大算是利好。

No.3 中远两湾城

中远两湾城属于普陀区，建于2000-2006年，共103栋、11916户，住了约5万人，是上海内环内最大的小区。

中远两湾城和锦秋花园一样也是有两个居委会，分为东西两个区，相较前两个郊区大盘这可是属于正宗的市区地段。

但却极具性价比，用7-10万元/m²买到内环次新房，这是很多人想象不到的。

这个小区以前也是群租房比较乱，整治一番后有所改善，而且又换了万科物业，服务水平有所提升。

小区打造了苏河两湾十景，苏州河景观步廊很漂亮：

但你说它属于高档小区吧，偏偏里面走的还有大卡车：

将近1.2万户居民只配备了7000个车位，配比严重失调，只能停到路面上，使得小区里看起来像街景。

街景化的小区里面开了很多小店，如房产中介门店、餐饮店、超市、家电、缝补店、瑜伽店、联华超市、洗衣店、全家便利店等，一应俱全：

无独有偶，民生银行也把营业厅开进了两湾城小区，不出小区就能办业务：

中远两湾城东西区中间的道路还设置了不少商业，有农工商超市、罗森便利店、星巴克、麦当劳、餐饮店等，也有平安银行、东海证券、浦发银行等机构：

小区南部跨过苏州河有一个大洋晶典天安千树商业，由于远离地铁枢纽和商务区，前来消费的人群不多，营业不理想。

中远两湾城是唯一一个以小区命名的板块，是内环内最大的小区，处在苏州河的北岸，由以前“三湾一弄”的谭子湾、潘家湾棚户区改造而来，过去被称为“乡下”。

北部有铁道的阻挡，夹在“一河一铁”的中间，使得区域有些封闭，超高的容积率，还有历史上发生的杀妻跳楼事件、中远物业贪污案、风水迷信等问题，口碑大家众说纷纭。

小区本身就很大，挂牌房源众多，很容易受到同类型产品互相压价的影响，密度又这么高，相对于附近的中海万锦城、河滨围城等小区吸引力不是很大。

这一切造就了它的房价成了内环内的洼地，近半年成交均价只有8.77万元/m²，对刚需来说是利好。

除上海康城、锦秋花园、中远两湾城外，上海还有很多超级大盘，由几个分开的小区组成，如瑞虹新城、经伟城市绿洲、大华锦绣华城、上海长滩、万源城、浦江华侨城、浦江世博家园等，都是居住大区。

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编辑∣环线咨询