广州楼市：价值可能会迟到，但一定会回归！

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，坐标广州，想要在广州买房，不知道是买自住好？还是租房住买改善盘投资比较好？现在楼市情况如何呀？房产投资是不是很多误区？

羊叔：你好，事实上，现在确实不是买房投资的绝佳时机，很多人却不听从建议，这都来源于人们潜意识里的劣根性，房产投资意识里的劣根性：第一认为“未来房价如葱”，这简直是无稽之谈。老龄化越来越高，但大城市的高房价只能阻碍生育率，并不会阻碍年轻人口蜂拥而至。其第是低估调控的决心，只要开始收紧调控了，房价必定会降，只要开始放松政策了，房价必定会涨，绝不要目光短浅，只有这样才能永远踏准周期。第三选择一套房子住到死的错误想法，只要房龄接近20年，一定要置换掉。第四用自己的收入衡量房价的贵贱。第五活在过去，决定如何操作的，是走势，而不是房价。第六高抛低吸，这是房产投资里最大的陋习。第七新房癌，其实房产投资的命脉是二手房。第八信息屏障，经常在一个固定的圈子里，就会在你周围形成一个信息屏障，导致坐井观天、与世隔绝。都九认为房价已到天花板，未来几十年，房地产仍将是第一硬通货。第十楼市里存在10种极易踏空的人群——楼市绝缘体、创业者、被工作填满的人、不敢负债。

提问：羊叔，你好，本人已婚，家庭名下有几套市区房子，但是感觉升值空间不大，打算把两套闲置的房子卖出去，只留一套自住，想到周边城市去买新房，这样操作好不好？可以给一些建议吗？

羊叔：你好，广州中心市区最大的优势就在于其核心地段，商业、教育、医疗、生活配套等都是最好的，虽然近几年外围区域的基建配套、规划落地等更胜一筹，但是中心城区的发展永远不会被放弃，而且随着广州城市规划布局的逐步改善，未来回归城市中心，优化广州老城区将成为下一个趋势，再加上中心城区的地段、环境、品质等都不错，所以市区老房子的利好还没有完全兑现。如果要置换，建议不要全部置换，保留市区优质资产。周边城市相对比较合适的就是东莞和佛山，但东莞太热甚至虚高，佛山相对温和，但在吹捧之下也迎来了一波上涨，珠海和清远则不太建议。所以从长远来看，如果预算差距不是很大，最好还是买稍微靠近市区或广州、深圳的房子。

提问：羊叔，你好，工作多年，手中有一定的存款，现在总的预算在400~500万，请问哪里的房子发展前景比较好，可以自助住兼投资呢？

羊叔：你好，总价400~500万，在广州可买到各方面都不错的楼盘，建议优先选择三房购买，因为它能满足自住需求，不用再次置换，投资的话，也有更强的保值能力，番禺万博是大社区大园林，自然环境优美，居住氛围浓厚，商业资源丰富，周边有众多企业，升值空间较大，在天河、海珠和番禺通勤的刚需人群可以考虑万科欧泊等楼盘，不建议购买板块内的品质不高的实力老牌楼盘。科学城规划好，城市界面新，产业支撑较强，发展潜力巨大，交通便利，有丰富的商业和教育资源。海珠区地段较好，城市面貌新，商业配套齐全，交通便利，周边配套设施完善，未来升值空间较大，适合在工作在海珠、越秀和天河的刚需人群。具体买房选筹详见知识星球。

提问：羊叔，你好，请问买房住投分离好不好呢？需要从哪些方面考虑呢？

羊叔：首先，主要是需要考虑个人的实际情况和需求。对于单身或者还没有小孩的朋友来说，住投分离可以是一种不错的选择，这样做可以在公司附近租房子住，这样每天上班的时间可以得到更好的利用，同时还能去一个潜力地段买房作为投资。而对于有家庭且有小孩的人来说，可能更倾向于买房住，毕竟他们更需要稳定和舒适的居住环境，并且也需要考虑孩子的学校和社交圈等因素。其次，针对没有房子的人是否能够住投分离的问题，这是完全可以的。特别是对于单身或者没有小孩的人，住投分离的压力是最小的。

提问：羊叔，你好，本人没有广州户口，想在广州买房，预算在200万，请问老师可以在广州买房吗？能买哪里呢？

羊叔：你好，可以考虑新塘板块，这里最大优势是全国都可以买，适合没有广州户口的购房者先上车，毕竟等五年社保之后不一定还能买得起。新塘的交通还挺便利，目前的13号线可以通过转5号线在40-50分钟内到达珠江新城，等到其落成后可以缩短至30分钟。可以关注这几个楼盘：详见内部分享，200万左右的区域，新塘板块的品质最高，自住体验也最佳，不过二手房库存量较大，处于横盘状态，升值空间不大，城市界面稍差。