武汉楼市：买房眼光要长远！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，正在看房，刚需自住，已婚无孩，请问买房在武汉主城区和非主城区有哪些区别呢？

汉叔：先说配套，一个城市的发展都是先从一个老城区发展起来的，比如武汉，起源于汉阳的钟家村，后来才有了武昌和汉口，逐步发展到现在的大武汉。和生活息息相关的衣食住行，比如菜市场、商超，学校，公园、公交和地铁等等，在主城区基本上一到两站路就会有。而现在的远城区，比如东西湖，阳逻、蔡甸、新洲等等，会发现大型商超万达、永旺，摩尔城之类的密度都不够，可能一个行政区，才一到两个大型的商业综合体，基本上只能靠底商来解决。本质上来讲能够养得起大型配套设施的前提取决于人口的基数，而主城区的人口密度和总量都远远超过远程区，所以人口数量决定了配套的便利性，主城区下楼就是便利超市，而远城区基本上要开车前往，这才是最大的区别。

第二再说地铁规划，武汉规划的地铁线路基本上覆盖的都是武汉市中心的三环内，包括规划中的地铁线也基本在三环内，三环外少的可怜，就一到两条，甚至有的一条也没有。买房优先买好地段，地段好，人口集中，消费力强，工作机会也越多。住在远城区，在主城区上班的话，开着上班路上堵不说，还浪费时间，本质上来讲，房价等于房子周边资源的总和，远城区虽然住着舒服，但是工作机会不在那边的话，还是不太建议买远城区，除非预算不够，过渡一下。

第三，最教育资源的问题。孩子落户主城区，中心城区和远城区的中考普高率数据，结果一目了然，垫底的远城区是东西湖，普高率才39%，这个数字说明教育资源的天差地别。100个人里面参加中考有61个孩子不能上高中，只能去读中专或者职高，可能不到20岁就要参加工作挣钱养家。这冷冰冰的数字背后是社会惨痛的现实，这就是教育带来的人生轨迹的巨大变化。而且非主城区中考的时候只能报考自己行政区的高中，而主城区的中学毕业生可以报考全市的高中，也就是主城区可以跨区报考更好的高中，而非主城区只能自己玩自己的，如果你看了这里。

你肯定就明白了，我们不能决定孩子出生的家庭，但是可以改变孩子的成长环境。所以如果你是第一次买房，就尽量买主城区。

提问：汉叔，你好，请问军山新城还能投资吗？

汉叔：你好，不能，一方面城市的发展逻辑变，打造新城区是为了疏散了主城区的人口，改善居住环境，但现在城市化率已经达到84.56%，为了人口增速会放缓，需求疲软是常态。另一方面，军山新城的发展基础比较薄弱，既不靠近成熟片区，承接一定的产业和人口的外溢，也没有级别高的行政资源的支持，所以，存在不确定性，周期也会很长，即使沌口发展了31年，房价的涨幅也不大。

提问：汉叔，你好，江夏庙山能不能买？房价还会继续下跌吗？

汉叔：你好，庙山环境也相当优美，非常适合宜居，但是庙山无论自驾还是公共交通出行，每天上班高峰期都非常拥堵，出行非常不便。其次庙山没有大型的产业做支撑，无法吸引更多的人才，提供更多的就业岗位，目前只是简单的基本制造。虽然周边也有腾讯等高科技企业，但这部分购房群体绝大部分流向文化大道，总体来说产业还是比较匮乏的。庙山的主要购房群体还是来自光谷的外溢，由于大环境的不行，庙山的房价抗跌性会更差。

提问：汉叔，你好，硚口区和洪山区各自适合什么样的人群？应该如何选择？

汉叔：你好，洪山区是一个发展迅速的新兴区域，拥有许多高档住宅区、商业设施和良好的教育资源，在房产价格上也稍微比硚口区高一些。相对而言，硚口区的房价较为便宜，但其房屋质量可能相对较老旧，从居住环境方面来看，洪山区的城市发展更加现代化，交通便利，生活配套完善；硚口区相较而言则更具历史和文化底蕴，但生活和工作环境可能相对不太便利，在硚口区，房屋质量相对较旧，需要考虑维修和改造成本。

提问：汉叔，你好，刚需预算，在武汉三环外应该怎么买房呢？

汉叔：你好， 100万预算在三环内压根就买不到什么好房子，都是老破小居多。所以 100万同样的预算，在三环外的区域选择余地就很大， 在三环外，同样的预算，配备有名校的分校，地铁，大型的商业，大户型，精装修也还有的选，像汉口三环外的东西湖，黄陂，新洲都是可以选择的区域，只是因为各个区域的产业规划和发展不太一样 武昌三环外都买在了青菱板块和江夏的庙山，黄家湖，文化大道和长岛附近，再远都到了葛店，汉阳，也就是蔡甸和经开区。