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广州限购放开,越秀地产迎来救赎

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一直传闻很久的广州放开限购,终于落地了。

9月20日,广州发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,主要做了两项重大调整:

1、越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等本地户籍家庭限购2套住房;

2、非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的,限购1套住房。

3、越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等,将个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年;

“认房不认贷”之后,广州再次率先其他一线城市打响第一枪。



政策调整目的是释放外围购房需求,以及带动房产交易流动性,特别是针对有改善需求的群体,且即日起开始施行。

早在9月初,广州楼市全面放开限购的消息已经开始流传,除越秀、天河、海珠3个区之外,其余地区将全面放开限购。

最后出台的调整政策与传闻相差无几,更加重磅的是连购房门槛也下降了,把外来人口购房资格由原本的“连续缴满5年社保”大幅度下降为“连续缴满2年”。

特别是对于外来人口的购房资格门槛的降低,这能一定程度上释放购房需求。

为什么外地人口买房门槛是降到2年,而不是3年、4年?看看往年广州统计局数据就能明白,第七次人口普查中,即2020年,广州常住外来人口迎来了爆发式增长,足足增加了超过300万人。



如果是连续缴纳3年以上社保的要求,即从2020年9月20日起开始缴纳社保的人才有购房资格。

2年这个门槛能释放大部分的购房潜力,最终购房热度怎么样先不说,至少这也看得出广州市领导的心思。

不过,背后更重要的原因是,在政策利好不断落地之后,全市商品住宅市场并没有快速反弹,8月份全市成交4298套,环比仍微跌7%、同比跌29%。

贝壳找房数据显示,目前广州在售楼盘数量(含住宅、商业、写字楼等)为501个,其中限购区与非限购区域占比分别为23.95%、76.05%。



市场下行趋势下,广州远郊虽是刚需上车的主要选择,但面临着去化难题。克而瑞监测数据显示,截止至第36周,广州市商品住宅存量面积上升至1214.2万㎡,去化周期延长至19.16个月。

从消化周期来看,去化周期呈现波动上升的趋势。市场热度表现来看,中心城区的改善型楼盘明显好于远郊。

那么,广州放开限购,哪家房企受益最大?毫无疑问,“地头蛇”越秀地产是其中一个。

财报显示,2020年至2022年、2023年中期,越秀地产在广州分别实现销售金额557.9亿元、606亿元、531.9亿元、402.6亿元,占公司总销售额比例为52.4%、52.63%、42.5%、48.1%。

无逻辑观察根据贝壳找房统计,目前,越秀地产在广州在售楼盘项目数量29个,其中有21个项目分布在非限购区,占比超过72%。



同时,作为广州市场另一个地头蛇,保利发展同样有着多达37个在售楼盘,其中非限购区楼盘项目有21个,占比超过56.8%。

大概可以推断,越秀地产因为货值分布情况,可能是广州一众房企中去化压力最大的一个。

有一个现象是,尽管目前市场处在下行中,越秀地产依然大手笔在公开市场拿地。

之前,已经聊过越秀地产权益土地情况《越秀地产走向“双高”:高杠杆与高估值》,这是因为其存在规模诉求。

最近三年,越秀地产新增土地储备分别为559.74万㎡、918.23万㎡、695.06万㎡,权益比分别为58.78%、63.14%、52.23%。

其中,2022年,越秀地产在广州市场共斥资权益金额186.44亿元,拿下权益面积156.22万㎡,占权益总额比例分别为49.54%、43.1%。

接近一半的投资金额都花在大本营广州市场。不言而喻,广州销售情况至关重要。

2023年上半年的数据上也说明这层关系。期间,越秀地产完成销售额836.27亿元,入账金额301.87亿元,入账比例不到40%;其中,广州销售额402.55亿元,入账金额为213.4亿元,比超过53%

所以,广州几个非核心区域的放开限购,对于目前持有在售楼盘项目最多房企的越秀地产来说,是一种救赎。

又或许是靠着广州和省财政厅的关系,越秀地产才敢于在全国范围内大手笔抢地,因为结果是预见的。

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