重金押地！中海“盯上”了上海240亿“巨无霸”地块

日前，上海又挂出了10宗地，总起拍价达到467亿。其中，徐汇区龙华街道组团地块，起始价就高达240.16亿元，是本轮起始价最高的地块。

市场传言，这个“巨无霸”，或将落入中海囊中。

出让资料显示，该地块位于徐汇区龙华街道，为科研设计、商业、办公楼、居住、租赁住房用地，土地面积223388.80平方米，出让面积为135175.20平方米。起始总价为240.16亿元，最高限价为256.68亿元，房地联动价为14.2万元/平方米。

无论从资金实力层面、还是开发建设层面，从目前来看，也只有国央企或大型实力企业有能力将其吞下。

据睿思网获悉，中海正有意参与该地块的竞买投资。

如果该项目能顺利拿下，中海下半年在上海土地市场也算是终于有了“进账”。此前上海的两批次土地出让中，中海均颗粒无收，不得不饮恨离场。

当然，最终这个“巨无霸”是否真的顺利落入中海口袋还是未知数。不过，中海最近在土地市场的表现确实相当抢眼。

较早前，中海才在广州以总价127.9亿元拿下海珠上涌果树地块，又是一个“大块头”项目。

对中海而言，如此大规模的支出，并不会造成太大的资金压力，相反，今年中海要完成至少1200亿的投资目标。而今年上半年，中海仅花了414.3亿元买地。进入下半年，中海拿地进度也较为缓慢，直至8月在深圳龙华收购了一宗1.3万㎡地块，才终于打开了局面。

土储告急，是中海如此着急重金拿地的核心原因。大华继显较早前在研究报告中就指出，中海新增土地储备落后于预期。

最新数据显示，今年上半年，中海土地储备为3917万平方米，实际权益为3295万㎡。但相比三年前，该规模“缩水”将近一半，2020年上半年，中海土储高达6372万㎡。

至于新增货值方面，也出现逐年下降的趋势。今年上半年，中海新增总货值717亿元，而去年同期，新增总货值1081.9亿元。

从这个角度来看，徐汇滨江的“巨无霸”，中海估计是志在必得。而高总价项目的获取，自然是完成1200亿投资目标的快捷方式。

当然，高总价也意味着大体量，配套建设自然也不小，这对中海而言也是个不小的考验。

光是徐汇滨江地块就是个超级综合体，出让要求也多多。其中，20.9万㎡的可售住宅面积，加上2.52/2.63容积率，必然以高端住宅产品定位。另配有约21.6万㎡办公以及13.5万㎡商业，当中写字楼最高限达250米，换言之，这将是又一地标级建筑。因而，该项目未入市就引发市场的超高期待。

不仅如此，该项目还要求打造为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心，并需要引入人工智能头部企业。

各种条条框框，无疑对竞买者的开发能力提出更高的要求。对中海而言，住宅开发自是强项，虽然在商业板块也有相关涉足，但多以写字楼、购物中心、长租公寓为主，针对大型专业产城和超高层建筑的打造及运营，目前的中海并未展现出更多优势，因而，对于中海在徐汇滨江地块的入局，市场多少存在疑虑。如果做不好，市场的失望将越大。

不过，事物都有两面性。一旦运营成功，中海不仅在产业运营领域“一战成名”，还有助于其“明天”、“后天”业务的发展壮大。

所谓“明天”业务，即指商业，包括办公、购物中心、长租公寓等；“后天”业务，主要指养老产业、供应链管理等围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务。

值得注意的是，相比“今天”的住宅业务，“明天”、“后天”业务这类长线投资更具抗周期性，也更有利于中海推动毛利率稳定提升。毕竟，中海长年的“利润王”头衔已经丢失。

今年上半年，中海地产利润保持在百亿以上水平，归母净利润达到134.9亿元，但仍低于华润置地的137.4亿元。不仅如此，中海地产还出现盈利能力下降的苗头，其归母净利润率已跌至15.13%，为近五年低位。

为此，中海不得不加速发力长线业务的变现。今年上半年开始，中海的商业项目入市进入加速期，期内已入市10个项目，包括3 座写字楼、4 座购物中心、3栋长租公寓。年内预计入市20个项目，而2021年、2022年入市项目分别为18个及15个。

或许可以大胆猜测，诸如徐汇滨江、海珠上涌果树等大型综合体项目，将是未来中海的主攻方向。