苏州楼市：这些区域这些产品，未来看好！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔您好，请问尹山湖的房子还有买的价值吗？感觉房价一直在跌？

苏叔：你好，尹山湖早期都是刚需买入，居住人群相比其它改善区域，圈层明显不够纯粹，而且，板块很多业主都把房子出租出去，人员就更加混杂。还有就是板块内的商业配套也日渐落寞，配套存在短板，生活居住的弊端让板块价值撑不起3万元/㎡+的房价，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。虽然目前尹山湖的板块价值停滞不前，但是，对于年轻刚需和刚改客群来讲，尹山湖有地铁、有商业、房源均为次新房，作为自住、过渡还是比较合适的

提问：苏叔，你好，吴江太湖新城和相城元和，一个是充满未来感的新城，一个是配套全面爆发的老城，两个是政府举全力打造的板块，且两个板块的价值都得到了有效兑现。那为何两个楼盘买入五年后，存在较大的涨幅差距呢？

苏叔：你好，近十年以来，随着苏州整体城市的发展，苏州地区城市房价逐渐提升。即使政府采取了一系列的调控措施，但是近年来苏州的房价仍有小幅上涨，整体房价呈现出稳中有升的状态。从苏州房价整体走势来看，近年来房价的上涨出现分化的现象。不同地段的楼盘上涨幅度也大不相同，这与楼盘本身所处的地段位置，产品属性以及周边基础配套设施有着密切的关系。此外，板块整体的规划以及兑换能力，也是影响板块价值上涨的重要的因素。但是影响这两处楼盘最主要的因素就是地段，占据地段优势的楼盘未来的升值空间会更大，发展潜力更大。所以虽然这两处楼盘的基础设施以及交通和居住舒适度都比较接近，但是，目前房价仍然存在着较大的差距。

提问：苏叔，你好，科学城最近很火热，感觉很多平台都在给它做宣传，能否分析一下这个板块可以买吗？之后发展趋势如何？

苏叔：你好，新区太湖科学城囊括了科技企业与太湖生态资源，原来的科技城板块大力发展科技产业，提升板块价值，而太湖边的生态板块则开发用作住宅用地，承载科技城的工作人员的居住，补足了科技城住宅资源稀缺的短板。再加上新区地铁线的规划为未来太湖科学城的内部交通做足准备，未来太湖科学城将成为热门区域。但就目前而言，太湖科学城还处于开发建设中，地理位置较为偏僻，交通不便，城市界面较差，投资需要一个较长的周期才能获得收益，建议等此处地铁规划落实后购买地铁房。对购房自住的刚需而言，太湖科学城未来房价不会太高，将是一个不错的选择。总而言之，太湖科学城住房资源较为稀缺，而经济水平发展较高，未来房价将有不错的上升趋势，发展前景较好。苏州买房建议，详见知识星球内部分享

提问：苏叔，你好，目前住在吴中区一套90方左右的两房，准备生二胎，所以想继续在吴中换一个更大点的房子，毕竟在这生活习惯了，请问您有没有推荐？二手房也可以。

苏叔：你好，尹山湖挂牌量大，二手库存较多，购买这里主要以园区刚需小户为主，木渎享受狮山溢价，二手库存也大，但城建、规划、学区表现平平，将总价控制在250万以内就买金枫路沿线二手房，城南对刚需比较友好，刚需适合地铁口小户型，考虑学区的话推荐碧波附近老破小，新房性价比较低。越溪居住环境较好，洋房和别墅较多但涨幅不高，改善关注一下小石湖片区别墅。龙西也是老城区，没有太大优势，以刚需为主。甪直二手房少，以园区刚需为主，250万左右，新房性价比一般。具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：苏叔你好，想买房投资，在苏州买房哪些板块投资不建议那？

苏叔：你好，如果想买房投资，以下几个板块请尽量绕开：第一个就是相城的所有乡镇，就像望亭、黄埭、漕湖这些地方，要么连接的是无锡，要么对接的就是常熟。城建太差，而且完全没有大城市的生活氛围，但是本地人买买倒是还可以的，投资大可不必。除了相城这些乡镇，吴江也是盛泽桃园震泽三兄弟基本上可以绕开了。如果不是本地人或者在附近工作的话，不要碰，倒不如看看运东的汾湖。

接下来就是吴中有两个比较大的槽点，一个是城南，一个是尹山湖。城南的缺点在于它的住宅实在是太多了，那边的工厂搬完之后，留下的就全部都是住宅用地。你现在看到的除了一个在建的地铁和白金汉爵真的没有什么了。尹山湖这个板块比较野，之前一度冲上3万+，但是你现在再看看中海的二手房挂牌价在两万，实际成交你自己想。可以说这个板块是实打实的捧杀。最后像木渎和许关，这两个地方真的实在是太相似了，新房卖不出去，二手房又涨不上去，库存太多就不说了，土拍还不断，