象屿地产，干亏损了

文/十一弟

厦门市的国企“三剑客”——建发集团、国贸控股、象屿集团。

它们的业务模式，几乎是复制、粘贴——

“大宗贸易+房地产”。

其中，大宗业务跑出来了现金流和营收规模，然后靠房地产赚钱。

厦门这三家企业，支撑起了一个庞大的国资体系。

在世界五百强榜单上，它们都有一席之地——

建发集团最大，其次是国贸控股、象屿集团。

这也是厦门唯三的世界五百强企业，营收规模加起来，超过了两万亿。

在民营经济最发达的沿海地区，其实真正的巨无霸，一直是这些大国企。

凭借庞大的营收规模，在A股市场上，这三家厦门国企也都有上市主体——

建发股份、厦门国贸、厦门象屿。

三家企业的大宗业务，都装进了上市公司，也是主要的营收来源。

区别在于地产业务——

其中，建发集团的地产业务，仍然留在了上市公司。

上半年，地产业务在建发股份的收入占比，不到一成。

对上市公司的利润贡献，已经跌到了13%。

国贸控股的地产业务，曾经装进了A股上市的厦门国贸。

两年前，楼市即将转入下行周期，上市公司剥离了地产业务。

现在，独立出来的国贸地产，还在做大销售规模。

但却赚不到钱了——

去年，国贸地产的收入，将近190亿。

但最后到手的利润，只有一个多亿，几乎站到了亏损的边缘。

象屿集团的地产业务，规模最小，一直没有装进A股上市的厦门象屿。

对于象屿地产的定位，象屿集团十分明确——

“在集团内部，象屿地产定位为利润中心，对于规模的考量较少，主要考量盈利情况。”

到上个月，象屿地产已经卖了340亿，行业排名三十左右。

去年一整年，它的销售额，也只有360亿，行业位次在五十名开外。

在规模上，象屿地产还在大跃进。

象屿地产选择了豪赌上海，重仓押注——

目前在上海楼市销售榜单上，它排在第四，销售额逾两百亿。

上海对象屿地产的销售贡献，占到了六成。

十一弟算了下，过去三年，象屿地产拍下了26块地，总地价470多亿。

其中，在上海就拿了11块地，花掉了310亿。

拿地越来越多，规模越来越大，但却反而干到亏损了——

今年上半年，象屿地产由盈转亏，亏损了大约3个亿。

象屿集团对地产业务的定位是“利润中心”，不考量规模，主要考核利润。

显然，现在的象屿地产，没搞清楚自己的定位，有些本末倒置了——

规模倒是上来了，但没有利润。

去年，它的销售规模逆势增长，翻了一倍以上。

逾360亿的销售额，让它站上了历史高点。

象屿地产在去年结算了55亿收入，最后到手的利润，大约4个亿。

这已经是它过去两年来最好的盈利水平了。

但象屿地产的盈利能力，没能延续下来，波动很大。

今年很快就陷入了亏损。

为了支撑象屿地产的销售规模，象屿集团向其输送了大量资金。

去年，地产业务帮象屿集团赚到了4个亿，利润贡献大约两成。

对象屿集团来说，地产业务的收入占比，微乎其微，还不到1%。

也就是说，象屿集团不需要地产业务贡献营收规模和现金流，但一定要有利润。

依靠大宗业务的周转滚动，象屿集团沉淀了一个庞大的资金池。

象屿地产的资金周转，很大一部分就来自象屿集团——

光是在去年，象屿地产就向象屿集团拆借了431亿资金。

它的资金拆借模式是“借借还还”——

需要资金的时候，就从象屿集团借出；手头上有钱了，置换了融资，又还回去。

象屿集团相当于变成了象屿地产的提款机。

去年，象屿地产还掉了大约381亿拆借资金。

到年底，象屿地产占用象屿集团的资金余额，大概还有108亿。

从象屿集团拆借资金，象屿地产也要支付利息——

去年，象屿地产向象屿集团支付的利息，差不多就有5个亿。

甚至超过了象屿地产的利润。

象屿地产的盈利能力较差，还有一个重要原因——

管理效益太差，费用成本过高。

去年，象屿地产的销售、管理、财务三项费用加在一起，占营收比重将近17%。

十一弟做了个对比——

象屿地产的期间费用率，比兄弟企业国贸地产高了一倍以上。

国贸地产的三项费用加起来，占营收比重只有8%。

其中，销售费用，主要是卖房子的营销推广、佣金提成；

管理费用，主要是给高管、员工发放工资、奖金和福利；

财务费用，是向银行等金融机构的借款支付利息。

在象屿地产的利润表上，这三项费用的占比，实在太高。

今年上半年，它的期间费用率，更是增长到了39%。

现在，国内房地产行业里，盈利能力最强的开发商——华润置地。

连它的开发业务毛利率，都已经降到了17%。

若是高达17%的三项费用率，几乎要吞噬掉全部毛利率。

主营业务就很难不亏损了。

接下来，如果象屿地产不能把销售、管理、财务三项费用降下来——

即使规模滚得再大，也赚不到钱。

还是要找准自己的定位啊。