现在入手还是继续等待，2023年深圳买房应该这样买！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，刚需，名下无房，仔细考虑了一下还是想上车罗湖，罗湖有哪些可以考虑的楼盘呢？有没有什么建议？我钱不多，对房子要求不高，但还是想尽量次中选优，希望能给一点建议。

深叔：你好，罗湖拥有较多小面积的刚需上车盘，想选罗湖可以关注以下几点：1.罗湖国贸一带，最早由香港设计师设计，户型紧凑，很符合现在刚需对小户型房子功能性的追求，不过受经济发展所限，车位和行车道有所欠缺；2.罗湖有单价6万，总价200万的30平房子，适合年轻人上车；3.在资金有限的情况下，建议优先考虑罗湖螺岭，有学区利好，具备投资价值。

提问：深叔，你好，买房时要看重价值板块是什么意思？在深圳有具体的价值板块的分析推荐吗？主要是哪几个板块？

深叔：你好，按照区域划分价值板块，深圳主要可以分为五大区域：南山、福田、龙岗、宝安、龙华。其中南山区是整个楼市最紧俏的地方，具备着得天独厚的自然条件和发达的经济实力。福田则因其资源优势比较得天独厚而有着恒久的中心地位，成为热门区域潜在的投资标的。龙岗作为新城市区，未来潜力不容小觑，被看做是众多长线投资者理想的选择。与此同时，宝安机场片区也是很有潜力的板块之一，一旦三期工程完工后其升值潜力将会得到充分的释放。另一方面，龙华则因为有着革新的城市规划而备受关注。

提问：深叔，您好，我最近在关注投资买房的问题，对于这方面不很了解，我想咨询一下房产投资的利润到底应该关注哪些方面？房产投资的利润通常是从什么地方获得？

深叔：你好，1.投资学位，不建议选择具有确定性的学位。学位红利能持续多久具有不确定性，集团化“教育稀释”对学位价格有影响。2.产业导入。产业红利会分阶段释放，利润相对扁平。3.旧改更新。旧改的一级市场红利占整个旧改更新红利的60%以上，民营企业踊跃进入旧改市场。策略性旧改产品占30%的利润。4.笋盘。笋盘红利越来越稀少，普通人购买笋盘应该结合谈判技巧，可以关注最近的法拍房。5.买卖手法。买房应该关注资金成本和资金回报率，加杠杆买房，实现资金利用率最大化。

提问：深叔，你好，目前的首付最多是200万，总价500万左右，想在南山、福田、罗湖地区购房，希望能够有较为不错的基础设施条件，哪个片区比较适合我呢？

深叔：你好，总价在500万左右及以内的2-3房户型，南山、福田、罗湖主要有以下片区可供选择。首先就是南山区-南油及南头片区，虽然整体老化较为严重，但是商业、交通、学校、医疗等基础设施十分完善，可以选择的楼盘数量也不少。其次就是福田区-梅林片区，交通便利，环境优越，但是500万左右的楼盘整体较为老旧，户型也较小。而在福田区-皇岗片区，地铁便利，但是房子的容积率高，户型也不太好。罗湖区-百仕达及翠竹片区，周边交通便利，学校林立；罗湖区-布心片区为工业区，环境较差，但是随着旧改推进，城市界面将会改善；罗湖区-黄贝岭及新秀片区商业氛围浓厚，居住氛围不佳；罗湖区-莲塘片区环境优越，商业、学校、医疗配套也日趋完善，整体不错。

提问：深叔，你好，名下已有两套房，没有多余的房票了，在考虑下一步投资临深还是公寓，身边有人用深圳湾一号的例子劝我投资公寓，请问可以相信吗？深圳的公寓值得投资吗？

深叔：你好，不建议购房者选择公寓，有人认为像深圳湾一号这样的顶级公寓价格可以翻倍，实际上这类公寓有独特的定价策略，举个例子：相同的100平房子，开发商根据有无海景将一套定价2000万，另一套定价1000万，1000万房子的业主认为房子是打了五折的，出手时，既可以宣传这是打五折的笋盘，也可以对客户说买完之后价格可以翻倍。所以说，公寓看似有翻倍的例子，实际上升值较难，不适合普通人投资。