大招一个接一个之后9月份 LPR却按兵不动，央妈不爱房地产了？

9月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，其中1年期LPR为3.45%、5年期以上LPR为4.2%，均维持不变。在6月、8月LPR两次下降之后，以及本月中期借贷便利（MLF）中标利率维持不变，本月LPR“按兵不动”符合市场预期。我国货币政策应对内外部变化仍有一定空间，四季度再次降息的可能性仍然存在。

从政策利率看，9月15日央行开展逆回购和MLF操作，1年期MLF中标利率维持不变。尽管14天期逆回购中标利率下降20个基点，为2022年9月以来首次下降。今年6月和8月政策利率两轮下降时，14天期逆回购中标利率均未发生变化，此次下降应视为对前两轮其他政策利率下降的补降。MLF中标利率是LPR的定价基础，LPR在1年期MLF基础上加点而来，一般而言，1年期MLF中标利率未变，LPR变化的概率较低。

从市场利率看，6月和8月LPR已经两次下降，其中6月两个期限LPR各降低10个基点，8月1年期LPR下降10个基点。今年以来，LPR连续下行推动实体经济融资成本持续下降，企业贷款和消费信贷利率显著降低。数据显示，贷款利率在近两年持续下行基础上，今年以来仍在继续走低，其中企业贷款利率已降至有统计以来历史低位，1—8月为3.93%，同比下降0.33个百分点；个人住房贷款利率为4.14%，同比大幅下降0.95个百分点。应该说，近期连续降息的政策效用正在显现，后续是否需要再次降息应继续观察一段时间。

而且，目前商业银行正在开展存量首套房贷利率调整工作，9月25日之后符合条件的存量房贷利率将显著降低，平均降幅约为80个基点，惠及4000万户上亿居民。存量首套房贷利率调整为居民“减负”的效果，远远大于5年期以上LPR一次常规的下降。在这种情况下，暂时保持5年期以上LPR不变，有助于延缓银行息差缩窄和利率下滑的压力，推动银行保持向实体经济减费让利的持续性和长远发展的稳健性。

此前，市场还有一种声音认为，本月5年期以上LPR将继续下降。主要理由是，8月以来存款利率下调以及全面降准，都降低了银行资金成本，尽管MLF中标利率未变，但银行减少加点仍有一定空间。在下半年以来两次降息、一次降准和住房信贷政策密集调整之后，如果本月5年期以上LPR超预期下降，将向房地产市场发出更强烈的政策信号。但同时要看到，当前我国商业银行净息差较2019年已明显收窄。数据显示，2023年二季度商业银行净息差仅为1.74%，虽然与一季度持平，但已经逼近监管合意水平。特别是大型银行和股份制银行，随着存量房贷利率下调，净息差下降压力更大。保持银行净息差基本稳定和净利润合理增长，有助于维护银行体系稳定，是稳增长、防风险的重要基础。

从8月金融数据看，虽然8月住户贷款结束了7月的负增长，但仅增加3922亿元，同比少增658亿元。其中，住户短期贷款增加2320亿元，同比多增398亿元；中长期贷款增加1602亿元，同比少增1056亿元，连续两个月同比少增。这反映出居民住房消费意愿仍然有待提振。从8月商品住宅销售情况和70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，当前房地产市场仍然较为低迷。尽管随着住房信贷政策持续优化和地方政府放松限购限售政策加快实施，住户贷款有望企稳回升，但引导LPR下降仍有必要。如果5年期以上LPR下降，将进一步降低存量房贷和新增房贷利率，进而继续降低居民房贷利息支出，更好地稳住和扩大居民消费及投资。

从银行资金成本变动看，8月以来商业银行年内第三次降低多个期限存款利率，负债成本进一步下降。9月15日央行全面降准0.25个百分点落地之后，每年降低银行资金成本60—70亿元。如果未来央行继续降低政策利率，将有望引导LPR尤其是5年期以上LPR继续下行，进一步减轻居民消费住房负担，降低企业中长期信贷成本。综合多方面因素判断，四季度LPR将可能小幅下行5—10个基点。

对房地产市场而言，金融政策调整优化力度已经较大，下一步仍应引导银行适度下调存量二套房贷利率，更好地降低改善性住房消费支出。同时，建议二三线城市及时取消限购限售措施，一线城市取消大面积住宅及非核心城区住宅限购限售等，继续从需求侧发力激发居民住房消费需求，更好地提振居民住房消费的意愿和能力，推动房地产市场平稳健康发展，促进宏观经济运行持续好转。

在关注降息降准等政策之外，下一步还应发挥好结构性货币政策工具作用。目前我国共有结构性货币政策工具17个，在支持小微民营、科技创新、绿色发展方面，结构性货币政策工具的使用仍有不小空间，未来有望进一步发力，推动流动性更有效地进入重点领域和薄弱环节。总之，未来货币政策应将更精准有力，在助力实现稳增长、促消费、防风险等多重目标中发挥积极而重要的作用。