武汉楼市：等待，还是将就上车！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，我想入手有租金回报的写字楼，目前的选择有光谷大道三环边的鼎创国际，金融港，汉街总部国际，还有武昌滨江板块，请问哪一个选择比较好？而且还想知道写字楼多大的面积，相对来说比较稳定并且容易出租呢？

汉叔：你好，武汉写字楼供过于求，加上开发商招商能力不足，卖给散户的写字楼升值空间十分有限，而且写字楼空置率较高，以后可能会租不出去，武汉因为疫情就业环境等因素的影响，写字楼租金收益较低，投资回报率较低，建议尽量租写字楼，而不要购买。

提问：汉叔，你好，坐标武汉，武汉本地人，有一套房子自住，之前因为工作去了佛山，在那边投资了一个小区底层商铺，现在看到很多人都说商铺不能买，请问我的这个底商还值不值得继续持有呢？商铺一定不能买吗？

汉叔：你好，买商铺和买住宅不同，住宅看涨幅，商铺的收益在于租金，实话实说，普通购房者很难买到收益很好的铺面，不是被开发商自持，就是实体商铺被电商挤压，收益损失，所以投资商铺的风险性还是挺大的，而且税费也比较高，与普通住宅相比，保值能力要差一些。你的底商是否值得持有还是要看社区的人流量、商铺质量、社区未来规划等等情况，投资想要获得收益，要考虑的问题太多了，对于普通购房者来说很难把握。因此，如果你的底仓是充足的，而且商铺租售比能到达五个百分点以上，是可以继续持有的，但是如果租售比比这个低，建议尽快出手。武汉买房建议，详见知识星球内部。

提问：汉叔，你好，我人在咸宁，已经在武汉落户。我最近准备签一套二手房，在光谷坐标城，房子面积95平左右，总价210万，我看了附近几个二手房，感觉这个价格还可以，你怎么看呢？

汉叔：你好，光谷坐标城如果是目前2万出头的价格，我觉得是非常值得入手的。这个楼盘地段非常好，离最老的光谷商业中心之一-光谷天地基本临街，同时光谷软件园也是整个光谷较成熟的产业园区，里面优质IT或互联网企业很多，也带动附近房产交易，未来无论是置换还是出租，都具有充足的流动性。同时关山大道也是老光谷片区的主动脉，交通是非常便利，可能唯一不足就是没有地铁（不考虑地面轨道交通）。

提问：汉叔，昨天看到讨论投资准电梯房，我正好最近也在看二手房。我想问一下老公房优缺点是什么，我最近 有打算买97年的武昌区铁机路铁机西区（最高7层），怕以后不好出手，看目前的趋势感觉以后会装电梯，可以入手吗？

汉叔：你好，95年以前的老公房，以后流动性不好，可以博拆迁机会，但是风险较大。95年以后的，现阶段挺适合购买。7层老公房如果折价多，可以考虑购买，无论以后加不加电梯都可以入。如果不加电梯，你买的便宜，卖的便宜也不会吃亏。而且随着房价未来继续涨价，刚需人群不会因为没有电梯而太矫情的，当然，加了电梯就有可能暴击，所以换做是我，我会买老公房的顶楼而非低楼层。另外，正反因素我再各提一点，铁机西区属于武昌区教育局职工福利房，整体居民素质应该是不错的。反面：如果你平时开车，购买老公房一定要、一定要、一定要考虑车位问题! 重要的事情强调三遍。武汉买房建议，详见知识星球内部《武汉最不能买的几类房产》。

提问：汉叔，你好，请问怎么买房保值呢

汉叔：你好，对于有上升空间的新房或者次新房，我们可以考虑二梯队的学区房，相较于一梯队的老旧房产，二梯队的学区房居住属性更高、价格适中、未来流通性更强，对于房产保值的长期价值也很高。其次，高品质的中心城区的楼盘，在定位、设计、产品等方面都比较高端，即便住上十年以上也不会过时，而且物业服务好，折旧率也低，舒适程度高，同时也是值得考虑的买房对象。第三类是近郊大规模发展的新城区板块，这些区域未来城市面貌会更好，规划也会更符合城市的发展。加上高新产业的导入，消费力和需求都会不断增加，保值和增值的空间很大。第四类房产是规模适中的大楼盘，比较合适的户数在十栋左右，2000户左右。过于小的楼盘活动空间限制，物业服务也不容易跟上，太大的则开发周期长，供应量过大的话，价值难以保持。