陕西
第一个问题
彭叔你好，坐标南京，已婚，娃目前两岁，13年误入江宁区麒麟街道银河湾紫苑商品房86平 两房，77万，现在行情170万左右。
16 年仙林学则路板块亚东花园城西区入手单室套57平,顶楼，入手价含中介费等税费约140万，当时主要考虑为后面娃上学，仙林的教育在我能力范围内的板块总体还行。
现在南京的行情是真不行，想娃上学还有几年，想把房子卖了手持现金观望，亚东花园城单室套实际成交价已经到了三万不到了，特别是我这种顶楼。
房龄也有15年了。
我把房子挂出去，目前准备和买家谈，只能卖到167左右，单价三万内，后面这个行情看能不能加点钱三百万左右捡个类似仙林学区的三房(父母在帮带小孩)，首付款180，贷120。
想彭叔给点建议，不知道如何是好。
那如果我卖掉之后持币观望呢，彭叔对南京楼市未来半年到一年持什么观点？
娃21年出生，娃上学还有三四年时间，目前仙林那套单价21年到顶峰能到四万。
目前实际能成交也就三万，而且每月成交量也不太行。
我和媳妇纠结是日后快上小学时入个老破小，上完就出掉，还是在仙林整个稍微大点的改善，农村进城攒点钱不容易，主要还是怕以后横盘或者掉价亏的多。
谢谢。
第二个问题
彭叔，你好，准备卖两套房置换一套房，因为目前的房子划片只能分到比较好的小学，但小学对口直升的中学非常一般，想换个大一点的房子，同时配套直升较好的中学。
两个房子房龄都比较老而且是步梯，一套顶楼三室、租金回报率2%左右，另一套低楼层两室，2020年年初买的，配套一个比较好的小学学校，租金回报率1.5%左右。
两室的还没挂出去卖，看周边邻居价格比我买的时候降价了5%左右。已经挂出去的顶楼那套，挂了差不多四个月，价格比2020年降了8%左右，只有人来看房子，却没有诚心还价的。
常说没有卖不掉的房子，只有降不下的价格。
以现在的行情，要降到什么程度才会吸引人买？
但是我是为了置换房子，降价太多，再置换钱就不太够了，这种降价卖房置换划不划得来？
第四个问题答案
彭叔您好，潍坊的房价会跌吗？
我想要买这个大有洋房，你觉得值吗？
价格要降到多少以后，才能买？
