上海楼市：这些垃圾资产正在要你的命

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算300万以下，五大新城刚需和投资板块怎么买？

沪叔：你好，嘉定区刚需选外冈、华亭、黄渡，投资推荐安亭、徐行；青浦刚需选白鹤、重固，投资推荐朱家角；松江刚需选车墩、叶榭、石湖荡、小昆山，投资不推荐；奉贤刚需选庄行，柘林，青村，海湾，投资推荐南桥、金汇；南汇新城刚需选书院、泥城、芦潮港，万祥；投资推荐蓝湾滴水湖。

提问：沪叔，你好，本人在宝山区工作，刚需买房自住，打算在顾村买，顾村怎么样呢？顾村买房买哪里比较好呢？麻烦给一些建议

沪叔：你好，宝山区的顾村板块位置不错，交通上，外环高速和沪太路方便自驾出行。顾村的房价整体价格不高，适合刚需群体，顾村拥有良好的生态资源和交通资源。顾村离上海城区不远，两条地铁线路方便抵达市中心，交通可以满足需要市内通勤的刚需群体，建议考虑。顾村商业繁华，生活便利，能满足人们日常生活所需。医疗资源上有华山医院北院。生态资源上顾村有顾村公园。总的来说，从商业上、医疗上、生态上、交通上来看，顾村性价比不错。建议在顾村买房的人群关注7号线和15号线站点附近的房子，尤其是顾村公园站，可以自驾的群体也可以考虑顾村的别墅项目，价格合适，离市区近，建议多关注。

提问：1.沪叔，你好，我目前在上海单身，积分在50到51分，可以买560万总价的房子。想买房上车，自住或者出租，主要兼顾保值或者升值潜力的房子，5年左右置换。请问买一些性价比不高的新房，还是买二手房较好？目前主要在看浦东金桥，三林，高行，唐镇和青浦徐泾板块。还有就是金桥台儿庄路地铁站附近2000年左右的老房子，有升值保值潜力吗？谢谢。

沪叔：很多人都咨询沪叔买的房子升值保值潜力该不该下手，首先大的方向上楼市短期不确定性多，真正买入机会只有20%的时间，上海发展模式是摊大饼，集中发展核心区域，由内向外发展，之后又打造了很多新城，现在看到的房价由存量的人口决定，未来的房价由增量人口决定，也就是一座地铁，一个产业能拉来多少人口，决定了这个板块的未来涨幅。至于性价比不高的新房和二手，这个要看具体的规划和发展还有地段；前置条件一样的新房是比二手房更好一些的。金桥这边9号线台儿庄路，2000年的老房子，要看小区的品质和是否有电梯，品质好，物业好，有电梯，户型方正，是有保值升值潜力的。

你的主要需求是自住或者出租，兼顾保值或升值潜力。自住考虑的是通勤时间，居住舒适度，配套情况；出租考虑的是交通是否方便，装修情况；保值考虑的是这边未来是否能有稳定性的住房需求；增值考虑的是这边是不是有大的规划或者人口导入。

提问：沪叔，你好，普陀长风老破小一套自住(已使用首房首贷，目前商贷已还清)，考虑置换，方便工作出行便捷希望还在外环以内二手房，手边流动资金不多+老破小出售后作为置换首付（预计约350w)；请问沪叔有什么好的置换建议，谢谢。

沪叔：你好，目前首付资金350w（房款+中介费+二手房总税费），二贷首套按揭撬动杠杆最多100w，总价对应买450w的房子。450w外环内，可以考虑的产品类型，外环边次新动迁小2房，外环边楼梯商品房2房，市中心老破小2房，次新商品电梯房1房等。对于版块的定位，需要根据您这边的通勤需求，产品定位后具体分析。

提问：沪叔，你好，请问在上海买房连廊房好不好啊？

沪叔：你好，发现现在真的很多人对连廊非常的介意，一个是北边的这个隐私得不到保障，第二就是安全性问题。为什么现在这么多新盘都有连廊房呢？因为按照国家的规定，楼房高于一定的高度，一定要有对应数量的这个电梯和安全出口，让以往的做法都是把电梯和安全出口放中间，那楼房就相当于中间户，是北边不通的。

那随着设计进步优化，连廊是解决了北边的这个通风问题以及采光问题，但说还是会有些影响，但肯定要比原来南北不通、北边没有采光的户型要好一些。

还有些不太好的户型，它是通过连廊归家的，那样的连廊的确是有非常大的安全隐患，尤其是雨雪天气，家里有老人、小孩的话还是很危险的。

那现在的连廊主要还是做一个消防通道的作用，正常来讲的话，这个连廊是不太会有人走动的，但是大家担忧也没错，万一遇到这种素质不好的邻居没事就打电话打电话大声喧哗，还往你家看一眼，那多糟心呀对吧哎物业管理不到位的话，连廊其实也是一个比较难打理的区域。