番禺厮杀，开始了

刚刚，番禺广场新盘路劲美的隽樾府城市展厅开放了。

地点在项目旁边的永旺梦乐城，算是地块的核心配套了，提前感受下未来的主力商业中心。

现场人很多，就在星巴克旁边，看那个架势像隽樾府X星巴克的联名一样。

隽樾府就是今年19家房企抢到网崩，要摇号的好又多地块。

作为近几年来，番禺广场核心区少有的新盘供应，自从这块地卖出去以后，大家关注度就很高。

时不时，就会有粉丝问问这块地的进展如何，什么产品？什么户型？能不能买。

如今，它来了。

先说重点，9月开城市展厅，计划10月开实地销售中心，预计11月正式开盘。

1）户型实用率最高108%，首开87-132平。

隽樾府首推首推5#，货量124套，建面约87—132平的三至四房。

87平两条梯腿，62套，112和132各一条梯腿，31套。

作为建筑新政后的产品，路劲和美的交出的产品答卷堪称满分，做出了一个实用率超过100%的项目，把赠送和扩展面积拉满了。

看户型图之前，先来回顾一下新政的两条关键：

1、阳台占比增大，从15%上涨到20%。

2、飘窗宽度增加，从0.5米涨至0.8米。

而隽樾府的户型，显然为新规量身打造。

用最近很红的一句话说就是“路劲和美的差点把房间都送我了”。

更令人惊喜的是，基本纯南向，高层很可能能望市桥水道。嚯，还是个水景房，加分。

87平A户型，三房两卫带主套，实用率108%。

几个特点：三个卧室+客厅，四个主要活动开间均为南向；客厅开间3.8米；南北对流；阳台进深尺寸大；主卧L型采光；次卧全阳台，赠送面积大。

87平B户型，三房两卫带主套，实用率108%。

客厅开间做到了同户型少见的4.9米（4.1米+0.8米飘窗），同面积的老户型开间大概在3.4-3.6左右，整整多了1/3。

同时，动静分区、LDBK、主卧L型采光、次卧半赠送等传统手艺，这个户型也没落下。

112平户型，四房两卫带主套，实用率105%。

布局上可以看做87A的升级版，更大的面积自然带来了更强的尺寸感。

尤其是，主要动区做到了LDBK+X，如果不需要书房/房间，可以做成一个超大客厅，配合这个宽景阳台，视野拉满。

如果需要的话，则可以做个小格挡，成为第五间房。

而且，在面积变大后，主卧的梳妆台和化妆桌就更从容了。

132平户型，是这几个户型的PRO MAX加强版，实用率105%。

基本上就是把所有尺寸都加到顶，入户玄关、主卧、次卧、餐厅、客厅、书房....

再看看这个8.2x1.9的阳台，这可是多了整整约16平的空间。

总的来说，87、112、132的户型符合南番顺当地人的置业想法，把大户型112、132作为主力户型来卖。

同时，留了大约3成的货给87平作为上车之选，拉低总价和起售价。

两梯四户，两梯三户，32F高的居住密度算得上舒适。

听说在交标上，由于靠近番禺大道，除了交标上的隔音处理，路劲和美的还会修缮路边的园林。

这几个户型都算得上出彩，大开间、大阳台，高拓展、南向、L型主卧、玻璃幕墙等等，不存在拖后腿的选择，接下来就看配套了。

2）地铁+商业+居住氛围，配套高分

产品是隽樾府破圈的利器，那周边舒适的居住氛围和不错的配套，是隽樾府当初摇号的底气。

地块位于番禺大道南，距离番禺广场地铁站约1公里，走路的话大概12-15分钟。

番禺广场站三线交汇（地铁3号线、18号线、22号线），珠江新城、天河北、琶洲、长隆万博等主力产业板块，都可以不换乘直达。

珠江新城地铁站出发，实测大概不到45分钟能到项目。

如果自驾的话，项目临近主干道，要去万博、珠江新城都不算麻烦，一路向北。

教育配套方面，要弱一点，配建幼儿园，附近有东兴小学，远点有在建的广外附小等。

在商业配套和居住氛围上，番禺广场作为很长的一段时间里的番禺中心，开发得很成熟。

最近的基盛万科里，距离约500米，走个6-7分钟就到了，板块内还有永旺梦乐城等商业体，不必羡慕客运站新建的龙湖天街。

至于日常生活娱乐，不用担心，周边是十几、二十年的老社区，底商、菜市场这些相当成熟了。

据说，番禺广场TOD的商业地块，也在筹备出让，未来规划对标花城广场。

在我们之前关于番禺广场的评论区，也有朋友说到番禺内部其实是竞争关系，而番禺广场TOD如果可以开发出来，有机会对万博发起挑战。

当然，现阶段还是以行政中心为主。在公共配套上，地块往北就是番禺区府，西面是番禺图书馆。

就居住氛围和环境，值得高分。

3）板块竞品少，周边藏了大量置换

地块成交总价12.9亿，折合楼面价23956元/平。

相对于番禺传统的巨无霸居住社区来说，这里可以算是一个蚊小型社区。

出让面积1.79万平，容积率3，建面约为5.4万平，货量约465套。

前身是街坊们经常光临的市桥好又多，2007年被沃尔玛收购，2020年5月停业。

可以说，附近的居民对这里是有感情的。

这是隽樾府的一大优势，板块藏了大量的置换需求。

项目周边基本上都是十几二十年的居住社区，带来丰富住宅配套的同时，也提供庞大的置换需求。

在贝壳上，周边挂牌的二手房并不多，尤其是几个楼龄比较新的小区，基本上没什么好货留入市场，大户型就更少了。

换句话说，作为一个自住板块，番禺广场是深得人心。可以骂，可以接受涨的慢，还是喜欢住，就是这么真实。

同时，番禺广场作为行政中心，板块内有一定产业基础，政府公务员和金融机构的工作人员，是一个稳定的消费群体。

不要小看了这部分人群，他们对于刚改房来说，往往是消费中坚力量。

目前，番禺广场核心区没有新盘，往东走到客运站有保利琅誉和龙湖金地天峯，后者售价3.8万起；向南走到桥南的卓越晴翠府2.7万起。

在综合区位、配套和产品力上，隽樾府是要好很多。

二手房的话，由于板块次新房比较少，比较新的融穗澜湾，挂牌价大约4.2-5万左右。

可以说，隽樾府作为番禺首个做新规的新盘的，对周边的二手和在售新房来说都是降维打击。

隽樾府小户型产品得房率接近108%，而周边二手房普遍的7-8成，靠产品就能乱杀。

单价同样4.5万，老产品实用面积减少20%，而我多了8%，此消彼长之下，价格差就出来了。

这就是新户型，带来的实际价格优势，不仅仅是多送了面积这么简单。

目前，地块对价格还是很谨慎，大家可以先看看模型，估计不会差太多。

现场在做登记表，摸透客户的价格预期。

总结一下，隽樾府户型很给力，配套和居住氛围不错，番禺广场地铁站三线交汇，通勤也不是问题，预计于11月正式开盘。