测评 ▏佰昌和江山：二环内南湖新城，长沙湘江大平层，即将首开

长沙改善主导格局成型

高端产品量价增势居首

新房市场向改善型需求转变，刚需产品缩水。自2019年以来，长沙内五区140平以下普宅成交量逐年走低，市占率从2018年的70%降至2023年的38%，长沙改善市场占据主导地位格局已成型。

备注：成交数据来源于克而瑞系统，2023年成交量按照上半年两倍预估。

改善端细分格局也在发生变化， 200平以上的高端改善大平层近年实现了量价的双爆发性增长，2021年成交面积同比增幅达到59%，2021-2022年均价同比涨幅均达到了17%，2023年均价突破19000元/平，与一般改善产品价格差拉开至4000元/平以上。

高端住宅价值体系中，地理和景观区位为首要因素。我们选取了2023上半年长沙高端大平层销售额TOP10中价格TOP5项目。可以发现2023年高端大平层销售红盘中8成位于二环内，6成项目同时具有一线江景资源。长沙一梯队高端项目主要在城市中心沿江布局，兼具山水景观资源和优质生活配套，地理位置优势不可复制。

备注：成交数据来源于克而瑞系统

而沿江板块中，南湖新城价格居首。2023上半年长沙商品住宅成交单价排位中，天心中心板块（南湖新城）居全城110个板块中第一位。

备注：成交数据来源于克而瑞系统

南湖三巨头绿城、中海、佰昌三个单价3万以上的大平层项目并排沿江而立，形成高端大平层扎堆的局面，成就长沙一梯队HAO宅聚集区。而从地块位置来看，三个项目均为一线江景，其中佰昌和江山距离南郊公园更近，地理位置相对更优。

精工佰昌品牌硬实力、慢周期产品主义者

佰昌集团成立于武汉，已有近30年沉淀历史，至今旗下拥有20余家全资和控股实体公司。企业定位精研卓著的产品专家，其产品获26项国家专利奖项，是武汉本土知名的口碑房企。

近年大中小房企都强调快周转，一般项目开发周期在6-8个月之间。佰昌集团反其道而行，在行业追求规模之时，以慢工匠精神研磨产品。佰昌于长沙2021年10月摘得南湖商住地块，2023年7月佰昌·和江山亮相，开发周期长达21个月，是一般项目的3倍。

3倍周期匠心研磨

HAO宅基因由里到外全覆盖

工欲善其事必先利其器，“长沙首作+长沙高价值地段”两大因素之下，佰昌集团在和江山项目上时间和金钱的投入可谓是不计成本，企业重金邀请了9大大师级设计团队，历时2年匠心打造。

大家可能对这些大师级人物并不熟悉，但是提及他们的作品必然耳熟能详。其中如郑忠，CCD香港郑中设计事务所创始人，曾荣获设计行业“奥斯卡”之称的金钥匙奖，以及德国红点最佳设计奖等。国内HAO宅代表汤臣一品、深圳湾一号均出自他之手。

全空间超尺格局，重新定义空间法则

用心终得硕果，团队董事长柯翔先生和团队对比了国内外大量优秀大平层案例，并结合自身居住体验，出品了《2023高端大平层产品标准蓝皮书》，提炼了“大、全、精、奢、省、传”六大大平层空间设计理念。

大、指整体面积和每个功能空间尺寸均要大；全、指功能齐全，满足全年龄段需求；精、指空间精研，造型、安装、做工更要精致；奢、指每一处都足够用心，低调的奢华享受；省、指减少空间浪费；传、指内外皆惊艳，值得家庭传承。

我们研究发现，和江山产品设计在覆盖一般高端大平层具备的普适性优势外，还在现有产品的痛点上进行了优化性设计，创新性研发出进一步提高居住舒适度的空间布局之道，打造高端大平层迭代升级产品。项目每个户型目前均申请户型设计著作权，独此一家，别无分号。

痛点：整体空间尺寸大，但功能空间不均衡

市面上的高端大平层，往往过于突出单一空间尺寸而压缩其他功能空间，如卧室尺寸大，但衣帽间狭窄，餐客厅尺寸大，而厨房空间不足等。而和江山的大，不仅是整体空间尺寸大，更是指每个功能空间的尺寸都要大。

和江山此次打造全200㎡以上奢装大平层产品，首期将推出245㎡、283㎡和317㎡三个户型。从功能空间的面积到尺寸，都有严格标准，力求做到每个空间都能满足居住舒适性的需求。

痛点：户型设计缺陷，导致室内空间利用率低

由于高端大平层大尺寸的特性，所以经常出现空间浪费的情况，且不易察觉。以高端大平层动辄近3万的的单价计算，二十平的浪费成本就达到近60万。对此，和江山提出了“省”的概念，通过降低公摊、增加第三厅、优化厨房设计等方案，杜绝走道式浪费等，做到室内空间利用率更大化。

（317㎡、245㎡和283㎡户型图）

痛点：同质化，缺少满足更细致人居需求的产品

目前市面上的高端大平层设计大体趋同，整体舒适性是较高的，但是和江山精益求精，对居住舒适性方面进行了更高层次的优化升级。此外随着后疫情时代的到来，更加独立以及可分离的空间、功能需求被更加强调，而这恰好是目前市面上高端大平层所忽略的问题。

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佰昌·和江山营销中心电话：4001-666-163转接83082【售楼中心】

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多套房设计

居住同权、独立私密

多代人同处一室，全套房设计可实现所有家庭成员的居住同权，拥有完全独立的私享空间，满足不同代人群的栖息需求。更重要的是在疫情常态化时代，全套房的设计也能给潜在的居家隔离带来更多便利。

（245㎡户型三套房设计示意图）

第三厅

满足全家庭生命周期的功能需求

和江山在公共区域的C位，引入了功能可变的“第三厅”，这是一个相对独立于“客厅+餐厅”传统组合的公共功能区域，可随着家庭的成交需求而变化，满足更为丰富多元化的生活场景。例如陪伴小孩成长时，这是爬爬垫游乐园，孩子读书期间，这里可以是休闲放松空间，孩子长大后，这里就是父母的养生茶室等，满足全家庭生命周期的功能需求。

（效果图）

细节创新

优化细分空间场域便利性

和江山在无限细分空间场域也进行了创新性优化设计，让业主使用“体感”更加舒适。如男女主双衣帽间，可以根据男女主不同的穿衣风格进行区域划分，生活更加井然有序。如双冰箱，后疫情时代的健康之道，更加安全卫生。

再如容易被忽视的洗衣机，和江山内预留了三个洗衣机位。大人、小孩、老人，出入场所不同，衣服材质存在较大差异，需要分开清洗，更能满足高净值人群的切实需要。

（效果图）

出行方面，相较于高端大平层正常配置1-1.5T承重轿厢，和江山配置达到1.35T承重轿厢，空间尺度从1.5M*1.6M升级到1.6M*1.8M，可同时搭乘从13人升至18人，在紧急时刻可更快速的离开，平时期间其安全性和舒适性也更高。

（效果图）

如量身定制般的优秀户型设计，让和江山从一般高端大平层兼具投资和旅居属性的第三居所直接过渡到人生终极居所，值得家庭传承的住区。

社区内私属山体公园，儿童主题IP致敬长沙文化

不仅在居住空间上精益求精，在社区空间打造上，佰昌·和江山也做到超预期满足。

佰昌集团摘得地块属于南郊公园的西北余脉，留有一处自然山体，企业让利于业主，尊重天然土地脉络，将其打造为社区内山体公园，是南湖高端盘中唯一一个拥有小区内私属山体的楼盘。

通过巧妙的高差利用，草坪本体在视觉上与江面几乎无缝连接，呈现出一种“无边际”的效果。这片草地将是社区内未来业主户外露营、亲子互动的开放型场地。

（左边为效果图，右边为实景图）

紧靠着草坪的区域，被打造为一个强主题性+强话题性儿童活动空间乐园，名为浦浦猴乐园。猴子石大桥的东头，曾经真有一座酷似猴子的巨石，原名“浦石”。早年间，湘江北行至此，即被船工商贾视为抵达长沙城。佰昌集团研创儿童IP，是对湖湘文化的致敬和传承。

（实景图）

社区内同时配备了主题生活商业服务中心，创建邻里社交场域，囊括恒温泳池、商务会客、亲子阅读、运动空间等多种私享业态，满足健身瑜伽、商务社交、休闲成长、艺术体验等多元需求。

社区交付后，内部可通过风雨连廊通达各处，免去风吹日晒的烦恼。住区一楼设架空层，品质泛会所，空间达2500㎡，包含会客休闲、亲子活动、休闲颐养三大空间主题，社区内部空间进一步拓展。

（效果图）

社区空间是居住体验的重要衡量因素，项目依据自身景观优势和HAO宅特性，打造出景观、商业中心会所和架空层三重功能区，除了提供高生活宜居性和便利性外，还能为高净值用户提供高价值圈层社交。

占据南湖C位，三面环幕瞰江，尽享山水洲城

项目地块西临湘江，南接南郊公园，享有前江后园的天然优势。同时项目建筑规划41层，而周边建筑最高24层，且项目地势高出周边9米左右，占据地势制高点，通过南偏西错落排布，打造三面瞰江，一面瞰山极致观江视野，尽得长沙山水洲城生活精髓。

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