在过跌的市场里，万科蓄力向阳

一周前，所有的房企，都在期待更有力的政策后手。

郁亮也不例外。

他在业绩会上说，当前政策已经在发力，希望已经出台的政策能尽快落实到位，以推动市场恢复到健康合理水平。

同时，他也在期待盘活存量资产等方面的具体措施能够尽快出台。

业绩会当晚，广州、深圳首先回应郁亮的期盼，落地了“认房不认贷”。

隔天，央行发礼包：直接给全国的首套房和二套房划定了20%-30%的下限，并规定在25天后，存量首套房贷款利率可降低。

再后一天，上海、北京也加入“不认贷”行列，且是全域。

这“炸裂度”超出了所有人的预期。有相关统计显示，仅9月2日这一天，北京的新房成交套数就超过1800套，9月3日新房成交量也在900套左右。

而8月份整个月，北京楼市的新房成交套数也仅在3100套。

这意味着，北京“认房不认贷”新政落地后的第一天，新房成交量就超过了8月份的一半。

“72小时不打烊”，中介、销售激动发朋友圈，售楼处一派繁忙的日子又回来了。

在过跌的市场里做足防御

政策背后，自然是“苦市场下行久已”

面对今年前7月的楼市，郁亮表示：市场已经显然是跌过头了。

他用两组数据来印证这个“过跌”。

一组是新开工数据。2021年、2022年以及今年1-7月，全国商品住宅新开工面积分别下降11%、40%和25%。也就是说，如果拿2020年作为基数，新开工数字已经下降60%。

“按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模水平。”　

另一组数据是对比城镇化率。目前中国的城镇人口是9.2亿人，以上述预计的今年新开工面积折算，人均新增的开工面积只有0.7平方米。

而美国在1960年城镇化达到70%，之后20年时间里，它的人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。

郁亮认为，国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，全国每年有10亿到12亿平方米的新开工是一个合理的建设水平，现在显然超跌。

超跌的局面和过度反应的市场低迷情绪不断恶性循环，让行业很难受，所有的指标，都要按最坏的打算来做。

尤其是一直以危机感驱动的万科，更是不断在加强防御，如履薄冰地应对所有可能发生的更坏的局面。

万科首席财务官韩慧华韩慧华透露，万科的应对主要表现在三个大方向上：

一是高度重视经营现金流的管理——2023年上半年，万科销售回款与销售总额相当，回款效率始终保持行业领先，经营性现金流连续14年为正；同时，万科坚持量入为出，保持弹性运营；此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案，以确保任何时点的现金流安全。

二是对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于行业低位——从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。这些新发债务助力万科进一步优化债务结构。譬如在美元加息背景下，万科主动地优化了外债配置，今年下半年以无到期美元债，明年全年有3笔美元债到期，折合人民币约110亿。整体境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内。

截至报告期末，万科境内外短债共457亿，较年初下降29%，占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

三是始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用——截至6月底，万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。位居行业第二位。

新增投资IRR20%以上改善利润预期

但在利润问题上，万科和全行业一样，还没有找到太好的扭转招数。

此前，有近80家上市房企发布业绩预告，其中超过6成预计亏损，累计总亏损额超千亿元。

万科也未能幸免。在业绩会前，万科总裁祝九胜就曾坦言，由于市场的严峻性超出预期，万科短期内利润有压力。

而下滑的主要原因，在于受过去两年市场剧烈波动影响，楼市销售持续遇冷，全国多地房价出现调整，企业开发业务结算规模和利润率都在下降。

最终披露的财报显示，上半年，万科房地产开发业务实现结算面积1241.9万平方米，同比下降5.2%；实现结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%；开发业务的结算毛利率为20.3%，同比减少1.6个百分点。

虽最终保持了正向盈利，实现归母净利润98.7亿元，但同比还是下降了19.4%。

除了“黑铁时代”讲话后就开始的提高管理水平，内部降本增效，从去年开始，万科的新项目投资把关更加严格，以通过提升投资质量、产品能力，实现良好的投资盈利表现。

公司首席运营官、执行副总裁刘肖表示，从投资强度角度上来说，公司过去两年已经做了一定幅度的调整，公司今年1-8月的投资强度在28%左右，在行业上行期投资强度往往达到40%或者更多，“公司努力在投资强度下降的同时，强调投资的质量。”

围绕投资策略，刘肖进一步分享了公司的三个标准：第一，市场和客户基础比较好，客户的来源清晰；第二，前置产品解决方案，解决方案清晰、准确、有把握，即操盘团队能力强；第三，财务指标优秀的项目。

据悉，今年1-8月，万科一共投资了32个项目，总投资额719亿，且一二线城市占比100%，股东IRR水平普遍在20%以上。他预计此前获取的32个项目平均开盘周期在5个月左右，主要将在今年下半年开盘。

此外，万科还在做存货去化加速——上半年已开项目整体投资兑现率达93%，年初库存去化率同比提升8个百分点。

万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海表示，“如果市场信心能够逐步恢复，我们相信经过一段时间调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”

经营业务永远存在机会窗口

而改善利润的另一个出口，在经营服务业务上。

在这次业绩会上，郁亮再一次提到了运营的机会。

他以伦敦举例：城市发展了数百年，至今仍在不断盖新房，新开工规模比30年之前翻了接近一倍。

还有日本，新开工规模从最高峰至今，整体大概减少了52%，但东京都23个区，只下降了21%，而其中核心6区同一时间段反而增长了23%。这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。

郁亮认为，一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。而新发展模式带来的改变，就是“机会”

“过去，随着客户对美好生活需求的多样化，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。”

在2022年时，万科经营服务业务的全口径收入就已经突破500亿。今年上半年，这一部分业务继续加速收成，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

其中，万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%。住宅物业关键的蝶城战略，数量从年初的584个增长到601个。截至6月底，万物云共推进150个蝶城的供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目，提升整体基础住宅物业服务毛利率至16.8%，同比提升3.1个百分点。

万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%；其中冷链业务营收同比增长30.3%，高标库稳定期出租率达到85%，冷链稳定期使用率为79%，均稳居行业第一梯队。

万科泊寓截至6月底，已在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万，出租率为95.9%。上半年共录得营收16.4亿元，同比增长10.6%。

商业业务方面，上半年万科商业营收43亿元，同比增长7.3%，累计开业203个商业项目。其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%，销售额同比增长28%，尤其年初地产区域BG委托印力管理的34个项目，上半年销售额同比提升29%。

业绩会上，万科集团总裁祝九胜透露，目前物流业务已经实现盈利，长租公寓年内也将盈利。

此外，在“保租房REITs”和“不动产私募投资基金”两大风口的把握上，万科也走在了前列。

去年，坊间有传闻称，万科将49个商业项目打包，统一交由印力运营管理，对此，万科联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全回应目前进展顺利。

“商业平台印力定位为城市居民消费，没有做重奢，定位方向应该非常符合城市消费基础设施的提供商。同时，目前有一些老项目要去调优；在REITs发行上，印力也在非常积极地参与。”

朱保全表示，商业地产投资整体的投资会比较重，回报周期比较长，但是2023年最重要一个政策就是REITs的出台，这为整个持有型、经营性不动产带来了春天。

撤回定增等待更佳节点

市场面的政策之外，在资本市场上一向佛系的万科，或许也有了新的期盼。

在发布业绩同日，万科还发布了撤回定增申请的公告。

根据公告，万科表示，基于当前公司A股股价显著低于每股净资产，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止此前的A股定增计划。

2022年11月，暂停多年的A股市场再融资重新开闸。万科也趁东风，发布了2023年度非公开发行A股股票预案：计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占当时万科总股本的9.46%。募集资金将会投入万科旗下多个地产项目。

彼时万科表示，本次非公开发行的发行价格，不低于定价基准日前20个交易日发行人A股交易均价的80%，但并没有承诺不低于每股净资产发行。

公告发布当天，即8月30日时，万科的收盘价为14.2元。当天晚间发布的2023年半年报显示，万科归属于上市公司股东的每股净资产为21.03元，万科处于深度“破净”的状态。

尽管证监会最新的政策中已经提出，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。但对万科来说，“如果增发价格低于每股净资产，每股净资产将会降低和减少，已有股东包括中小投资者的资产总额将会摊薄”。

也许眼下的万科还不需要为这笔资金愁眉，但多一条无息的融资渠道，亦是多一条安全线。对于是否会再启动增发工作，万科管理层也并未拒绝。表示，将适时地根据市场的情况、公司股价情况和投资机构的意愿情况来适时进行。

那么，不论是现有投资人的希冀还是成功定增的前提，万科的股价，都需要拔高了。