深度研究丨上海历史文化风貌区及风貌保护街坊成更新重点

作为中国近代以来的中心城市之一，上海坐拥丰富的历史文化资源。

2002年上海市颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，按照“点”（文物建筑、优秀历史建筑）—“线”（风貌保护道路、河道）—“面”（历史文化风貌区、风貌保护街坊）的原则划分。

虽然进行了分级划分，但上海市的历史文化风貌保护对象，指向的还是具备历史底蕴和文化特色的文物、优秀历史建筑。

只不过要以此为基础，根据文物、历史建筑在当前地块的有机覆盖率，由点及面辐射出去。进一步指向道路、河道、片区、街坊等具有保护价值的地区。

按规则分级之后，对应的是不同方式的更新焕活，不仅是某块地的“地理标志”，也可以是创造商业价值的“场地空间”。

无论是出于城市形象的构建还是历史文化的传承，对于历史文化风貌的保护都是必要的，上海市政府也历来注重历史风貌的保护和传承。从保护政策的沿革演变来看，上海市历史文化风貌保护工作有着由点及面，由散到整，由粗到精的推进方向与发展趋势。

上海在2000年初即开始提出优秀历史建筑的管理办法及机制，随着多年的发展，基本上已形成了以下三类确定保护对象：

1、历史建筑集中成片，建筑样式、空间格局和街区景观较完整地体现上海某一历史时期地域文化特点的地区，可以确定为历史文化风貌区。

2、历史建筑较为集中，或者空间格局和街区景观具有历史特色的街坊，可以确定为风貌保护街坊。

3、沿线历史建筑较为集中，建筑高度、风格等相对协调统一，道路线型、宽度和街道界面、尺度、空间富有特色，具有一定历史价值的道路或者道路区段，可以确定为风貌保护道路。

4、沿线历史文化资源较为丰富，沿河界面、空间、驳岸和桥梁富有特色，具有一定历史价值的河道或者河道区段，可以确定为风貌保护河道。

其中历史文化风貌区及风貌保护街坊是2020年后企业介入城市更新中常见的保护对象。例如“外滩历史文化风貌区”，便是之前福佑路城市更新项目所在区域，例如2023年8月刚刚完成更新意愿征询的“上海第一批历史文化风貌保护街坊”瑞康里。

此类项目均是上海城市更新的重点，而且往往都是布点在上海的核心城区。可以说上海的历史风貌保护工作将伴随城市更新行动进行到底。

随着政策的演变，上海市对于历史文化风貌保护的要求也逐渐地细化、提高，这无疑向执行企业提出了更高的要求。关于保护工作的落实，总体上需要经历甄别、验证、调整、批复四个阶段。

首先由城市更新平台公司委托相关设计院，例如上海院、章明所、历保院等建筑设计院，进行地块风貌评估和建筑甄别。再由设计院负责进行初步强排验证，拟定经营性建筑容量、建筑限高等基本规划设计条件，进行风貌引导的验证，进一步优化风貌引导建议，形成初步的规划设计条件及引导设计建议。然后将初步拟定的规划设计条件及其他基础资料，整合成设计任务书，进行规划实施方案设计。最后交由相关部门对方案进行控规调整，并由市规划管理部门作出最终的批复。

而企业觉得风貌保护要求中的严苛程度判定，多半是来自于第一阶段的甄别工作。

设计院需要从道路界面、地块肌理、历史建筑三个层面入手进行风貌评估，提炼研究地块的总体风貌特征。然后收集和调研研究范围内的历史建筑进行基础信息的收集，对有价值的历史建筑制作基础信息表、完损评估表、历史沿革。在此基础上甄别和评估建筑的历史价值、科学价值和艺术价值，从而将本地块内的历史建筑分为价值较高、价值一般与价值较低的三类历史建筑，原则上更新难度也因此由高到低。

从立法层面来看，价值较高的历史建筑可以区分为文物建筑和优秀历史建筑两类，前者受到国家法律保护，后者受到上海市级立法保护，这两类建筑在具体的施工过程中原则上以保留和复原为主。

而价值一般的历史建筑，尽管其本体价值一般，但由于其保存较好，与周边环境联系较强，从而隶属于历史文化风貌的有机整体，在施工中仅需要对部分结构进行替换。

至于价值较低的历史建筑及以外的建筑，则是由于其建筑本体价值较低，保存状况较差，历史信息缺失较多等原因，对于这类建筑往往需要进行大规模的替换和改造。

在项目的实际施行方面，上海历史文化风貌保护还面临着不少困难，也是常见的问题，包括实施推进较为困难，由于历史文化风貌保护对于开发商提出的要求较高、且申报审批流程繁琐，因而项目推进周期较长；其次，由于项目成本较高，且带来的实际经济效果很难预估，对地块整体价值提升有限，在不明确经济收益的情况下，市场参与意愿不强。

但实际上，历史保护建筑的活化利用，既是难点，难点突破后反而成为项目的场地IP，差异化的价值非常明显。

以张园项目为例，2019年港资太古地产最终被遴选成为“张园石库门历史建筑群活化”的运营主体，借助太古在全球招商、活动策划等多方面实力，张园项目更新的落地效果显著提升，带来长期稳定客流，已然形成更新后的地标项目。

其中脱离不了太古自身的招商实力，全球招商联手法国路威酩轩集团、瑞士历峰集团、法国开云集团等，引入安垲第俱乐部、宝格丽香氛、江诗丹顿等品牌。

但实际上，此类重奢、自带流量属性的商业品牌本身看中的就是地理位置，而重点发力在历史风貌保护的城市更新项目，恰恰满足了此类品牌的地理选择需求。而且，此类品牌看中的“文化属性”，也和历史风貌保护达成了极高的契合度。

其次，在运营方式上，张园项目并没有采用传统的“购物目的”为主的主题，反而是以“场地体验”为主题，组织筹办石库门灯光秀、Design Miami 艺术展、“Mall登张园，这厢有礼”主题新春巡礼等的活动。

从商业的角度来说，历史风貌保护本身具备的“叙事性、艺术性”等特质，匹配了“场地体验”需要的商业策划内容，反而比新建综合体项目更容易达成商业互动的主题延续。

历史保护建筑焕活后的经营价值，不仅不需要重新开发，更需要保留、修缮，还原城市更新项目的历史文脉。

每个城市更新项目的历史文脉还原就是该项目的定位主旨，哪怕是要求最为严格的价值较高的历史建筑，就算严苛到立面不可改变的程度，其原本的历史样貌正是场地精神的初衷，保留和修缮自然“顺理成章”，平衡了历史价值的同时也达到了独特的商业价值。市场化企业在获取城市更新项目的过程中，不该低估历史保护建筑的价值，更需要激发创新，才有脱颖而出的资质。

同时，历史文化风貌保护工作的持续发展，离不开社会和市场资源的帮助，未来如何加大配套政策支持力度，设立项目转向资金，如何根据风貌价值的不同等级，制定差异化的管控措施和标准细则，就成了保护工作进一步发展的可能方向与路径。城市历史文化风貌建筑，不能只是政府层面立法保护的对象。只有激发创新，平衡双边利益，才能更好地交出这份城市历史文化风貌保护工作的答卷。