广西
撰文@房小密
存量房贷利率下调，8月的压轴大戏，9月的开场秀。
8月31日晚8点左右，中国人民银行、国家金融监督管理总局正式发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知（以下简称“通知”）。
这个消息，天知道购房者盼了多久，喜大普奔一点都不夸张。
昨晚有多少媒体人是穿着睡衣趴在电脑前赶稿，就为了在0点前抢个热点？
四大行也在第一时间跟进发布公告，表示会推进落实，可以说存量首套住房贷利率下调是事在必行了。
但高兴归高兴，仔细一看，这出的还是一篇全民阅读理解题。
（如果看懂了，欢迎评论区分享解答，如果还有疑问，也可以在评论区提出，帮大家多关注多了解。）
首先划重点：
①仅限首套住房。
②2023年8月31日前金融机构已发放的，和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款；
③执行时间从2023年9月25日起；
④需要自行申请，自主协商；
⑤调整下限为在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
该说的貌似都说了，但如果一想自己能不能降？能降多少？接下来仍有很多“未解之谜”。
我们搜集整理了一下目前大家比较集中讨论和存疑的几个问题：
1、贺州的存量贷款利率能降多少？
从原文来看，调整的是利率水平，是贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
关于这个下限，目前主要比较有争议的两种说法：
一是以贷款发放时的LPR利率为下限。
比如说2021年发放的，就是4.65%，2019-2020年间发放的，有的还是4.85%，4.75%。
二是以贷款发放时的加点政策为下限，主要调整的是加点幅度。
此处可参考中国人民银行广西分行统计发布的贺州市利率下限水平。
比如2022年1月贺州首套房加点的历史高位曾达到140个基点左右，那么新政下最低可调至加0个基点，相差140个基点，按现在的LPR利率计算，就是贷款利率最低可调整至4.20%。
比如2022年6月贺州首套房利率水平在加45个基点左右，那么新政下最低可调至减20个基点，相差65个基点，按现在的LPR利率计算，就是贷款利率可调整至4.00%。
关于这个问题，原文重点指出的是“加点幅度”“政策下限”，而不是利率下限。
贷款利率是由LPR+基点构成，LPR是全国统一浮动的，与银行签订的贷款合同，真正约定的是加基点的多少。
所以综上理解，我们更认同第二种说法，但具体怎么降，能降多少，还有待贺州各大银行的具体政策了。
2、关于首套房的认定。
关于这一点，还分为多种不同情况，比如：
①购买A房时是首套，现在买了B房，A房还能不能按首套房申请？
②双方或单方婚前买房都是首套，现在是该如何认定？
③按照最新的认房不认贷政策，名下两套房，卖掉一套后，是否能按首套房申请？
3、跟银行如何协商？如何申请？
我们初步了解了一下，贺州的四大行目前还没有接到具体的执行细则。
调，是事在必行的，但调多少，并不是统一强制的，这给城市、银行、借款人之间留下了弹性空间。
大家能够拿到的新利率水平未必完全相同，也有可能综合征信、还款能力等因人制宜。
总的还是一句话，静候佳音吧。
总个结：
虽然此项新政主要针对的是房地产，但允许下调的仅是首套房的存量贷款利率，不含二套。
所以要说救市，并不完全，更多的，我们认为还是为了经济大盘考虑。
减轻刚需人群的房贷压力，释放更多的消费力和投资力，拉动经济增长。
但如果是准备购买二套房的，也有个“安慰奖”，8月31日央行同步发布了最新的房贷利率政策下限。
二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，从不低于LPR+60个基点调整为不低于LPR+20个基点。
8月接连发布“认房不认贷”、“下调二套房贷款利率政策下限”、“降低存量首套住房贷款利率”等多项政策，为楼市铺出一条新路。
接下来的金九银十，是否会有好“戏”上演？
今天先这样。
①
②
③
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