新政后买房首付&还贷利率到底能省多少？

8月最后一天的晚上，央行释出了几个楼市王炸政策。

总结来看主要就二点：

一、首套房，最低可以首付20%；二套房，最低可以首付30%，不分城市，全国执行！

二、存量首套房贷款利率可降低，9月25日起，即可申请置换房贷和变更合同，约定新的利率水平。

牌是打出来了，但银行和购房者还需要时间消化一下。

首先，下调首套房贷款利率，不是强制执行的，而是需要借款人向银行进行协商，协商变更合同约定的利率水平。

这钱能省多少？看银行能给你让利多少。

其次“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”

具体下限是多少。记者咨询银行工作人员，对方也表示“目前没有官方的网站查询，需要等政策通知”。

很多业内人都表示“阅读理解障碍”，壹线君经过大量采访，尽力简化为大家梳理以下10余个重点问题。

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问题一：新政出台后，首套房首付20%，二套房首付30%，全国执行吗？

答：新政规定的只是“下限”，即不得低于这个比例，但对高出这个比例多少没有限制，具体执行力度由各地“因城施策”自主决定。

如北京主流的首套首付40%、二套首付80%都超过了下限，目前也是符合政策要求的。

制定下限，是因为：

1、有个别县城/项目私下推行10%首付，增加了贷款风险。为了稳定市场，明确规定首付下限。

2、允许仍限购的城市，在不解除限购的前提下，首套首付可调整为最低20%。利好有限购的一二线城市。

不设置上限，是因为：

一线城市和强二线城市，暂时很难参与“一刀切”。

以北京为例，目前北京规定首套房首付比例，政策性住房为30%、普宅为35%、非普宅为40%。二套房首付比例，政策性住房/普宅为60%，非普宅为80%。如果跟随“一刀切”调整，引发的动静过大。

问题二：这次调整后，首套房和二套房利率具体有多大优惠？

答：首先要明确的是，央行规定的只是“全国档”的下限，但各地还可以在这个基础上，自行定价“地方档”。

新政规定，首套房商贷利率下限不变，依然按现行规定执行。也意味着，各地继续按自己现行政策执行。

但二套房购买群体，确实能得到比较大的让利空间：

新政规定，二套房的商贷利率下限，调整为不低于LPR+20BP。

而此前的下限是：不低于LPR+60BP。这次相当于大幅下调40BP。

即，二套房贷利率下限，能从4.8%下调至4.4%。

照贷款200万元等额本息30年计算，加点调整后每月可少还478元月供，累计利息总额减少约17万元，购买二套房还贷压力将有所减轻，利于改善性需求释放。

问题三：主要受益人群有哪些？一线城市会跟进吗？

答：目前不少三四线城市的首付比例，已经普遍在20%-30%档，影响较大的会是热点一二线城市。

一线城市执行最低首付目前可能性不大，但是新政出台为后续北京、上海等城市最终比例调整提供了政策空间。

届时将不需要再层层上报相关部门审批，就能自主调整和实施此项政策。

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问题一：为什么要降存量首套房利率？

答：一向无利不起早的银行突然让利，最主要原因，还是因为提前还贷现象增加了，银行利息收入受影响，而进行的调整。

其次，是为了刺激消费。

同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

问题二：利好哪些购房者？

答：相对利好在高房价、高利率期间首套房的购房者。

当时因为按揭额度供不应求导致一小部分银行房贷利率提价，目前可以把提价部分让渡回去。

问题三：能节省多少月供和利息？

答：存量房贷降息的具体幅度仍有待各地银行明确。

中金货币金融研究院初步预计，此次存量按揭利率平均下调幅度约为50bp。

其中，本次二三线城市存量按揭下调幅度更多（预计平均在80bp以上），一线城市调整幅度较少（如发放时已位于利率下限则无降息空间）。

对个人而言，假设存量按揭利率下调80bp，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约500元，节约月供和总还款额约8%。

问题四：可以换贷款银行吗？

答：不能。目前未开放跨行“转按揭”，由原机构自行下调，也是为了防止“无序竞争”。

问题五：一线城市里，哪个城市可下调空间最大？

答：目前四个城市都官宣执行“认房不认贷”了。

即，都将有一批二套房可转化为首套房利率。

但从过往利率加点来看，2019年后广州、上海，首套房利率加点最低，甚至还有打折。可协商的空间也最大。

几乎没有调整空间的为北京，从2019年10月至今，北京执行的首套房贷利率政策的最低下限，一直都是LPR+55BP。

且北京大部分的按揭客户的首套房贷利率，已均执行政策下限水平，本次无需调整。

问题六：符合“认房不认贷”的首套房享受最新政策吗？

答：享受！

目前包括北上广深四大一线城市，都出台了“认房不认贷”政策——全国范围内有过购房记录（不论贷款是否结清），但在本地名下无房的购房者，都算本地“首套房”群体。

此前被“认房又认贷”误伤的群体，现在已解除了“认贷”政策，即可调整为首套利率。

且受益显著。以杭州为例，在认房又认贷时，置换二套房的利率需6.05%。但现在，取消“认贷”后，唯一住房的房贷利率直接可降至4.2%的首套利率，利息差高达1.85个点。

问题七：存量二套房享受新政策吗？

答：仅限于存量的首套房，二套房不在范围内。

但首套房的定义有所改变，详看上一个回答。

问题八：什么时候可以申请？如何申请？多久能调整成功？

答：从9月25日起，由借款人主动向银行提出申请。

有两种调息方式：一种是直接申请调整原先的房贷利率水平；第二种是申请一个新的房贷，来置换以前更高利率的房贷。

预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别，借贷双方可以通过协商选择其中任意一种方式。

问题九：新政提出“调整后利率加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套利率政策下限”的限定条件，如何理解？

答：按照中金货币金融研究院的解读，按揭贷款加点下调幅度与发放时利率高于当时下限的幅度密切相关。

即，调整后的存量房贷利率，其加点数，不能低于原贷款发放时，当地规定的首套房贷利率下限。

今天有新闻报道，一位杭州买房人，2021年9月购买的房子，当时杭州首套利率下限为4.65%（LPR+0），但由于正值“房贷荒”，最终批下来的首套利率为6.1%（LPR+145bp)。

此后虽然LPR多次下调，但由于加点实在太高，目前还是在5.75%的利率高位。

现在，他可以按照当年利率下限申请调整，即LPR+0，降至4.2%。

以200万商业贷款，20年本额等息还款为例，调整后，他的月供将从14042元降至12331元，每个月少了1711元，总利息少了41万元。

问题十：如何查询“原贷款发放时所在城市的首套房贷利率下限”？

答：不同城市利率下限不同。

今天，多地陆续公布过往的首套商业性个人住房贷款利率下限，可直接参考。也可拨打银行电话咨询。

央妈的“大招”你怎么看？

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