“郑州王”正商地产，也要暴雷？2亿美元债交换要约！

众所周知，被戏谑为“河南王”的建业地产已经暴雷，比较低调但也被戏谑为“郑州王”正商地产，最近也陷入了流动性枯竭的窘境。该公司有一笔2亿美元（折合成人民币大约是14.52亿元）的境外债券，要求债权人交换要约。也就是没有钱兑付，要求展期。

本周二，也就是8月29日，正商地产发布公告说，该公司那笔还没偿还的，2023年到期的，利率为12.5%的境外美元债券，要开始交换要约。就是他们在跟债券持有人商量着怎么解决问题。公开资料显示，这笔境外美元债券是在2021年发行的，现在还有2亿美元没还，本来应该在2023年9月13日到期，但现在，正商地产没有足够的资金偿还。据了解，正商地产公司，现在还有两只存续的美元债，总规模是3.6亿美元（折合成人民币大约是26.13亿元）。

在房地产行业融资紧缩的形势下，正商的再融资风险在增加，流动性持续恶化。近年来，正商地产销售疲软、业绩亏损，作为“郑州王”的正商地产，现金流和流动性都在承压，处境真是愈发艰难了呢！“正商系”旗下拥有港股上市的正商地产和兴业物联，以及A股上市的赞宇科技和纽交所上市公司，不仅如此，它还是郑州银行的大股东呢！

但是，这些都阻止不了正商地产走下坡路。2022年，正商地产实现的物业销售收入达到95.92亿元，同比减少了28.1%；净利润出现了29.43亿元的巨额亏损。结转的物业总建面积为95万平米，也同比减少了13.64%。2023年上半年，正商地产的销售额为21.86亿元，按照这个数据预测，2023年全年的销售额，居然达不到50亿元。要知道，2021年，正商地产的销售额，还有500多亿呢！

截至2022年末，正商地产的资产总额为615.44亿元，负债总额为562.24亿元，资产负债率91.36%。净资产只有53.2亿元。由此可见，正商地产的财务杠杆水平较高，高于行业平均水平，存在较大杠杆风险。2022年年底，正商地产的净负债率为119.27%，非受限现金短债比为0.04，剔除预收账款的资产负债率为82.39%，全部踩中了三道红线，处于红档。

分析债务结构，发现正商地产的债务主要以流动负债为主，占了总债务的93%，结构不太合理。截至2022年末，他们的流动负债达到了523.37亿元，其中大部分是其他流动负债，一年内到期的短期负债有119.37亿元。相较于短债压力，正商地产的流动性十分紧张，账上现金及现金等价物只有4.88亿元，所以他们面临短期偿债的压力比较大。

另外，正商地产还有非流动负债38.87亿元，主要是长期借贷，其中长期有息负债合计有35.06亿元。整体来看，他们的刚性债务总规模有154.43亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为27%。正商地产的有息负债这么多，导致正商地产支付股利、利息产生的现金流出大大增加，不仅让融资变得困难，还对公司利润造成很大影响。

2022年6月，国际评级机构——穆迪把正商集团有限公司的企业家族评级从B2下调到了B3，展望继续是“负面”；同时，他们还把正商地产发行、正商集团提供担保的高级无抵押债券评级从“B3”下调到了“Caa1”。这可真是雪上加霜啊。穆迪认为，在合同销售额持续下滑、现金流一直吃紧，再融资需求上升的冲击下，正商集团的流动性在未来6-12个月内会越来越弱。

所以，正商地产没有了资金偿还债务，距离暴雷也就一步之遥。如果债权人不同意正商地产提出的要约交换，正商地产立马就会暴雷。

注：1、图如侵权，告删。2、禁止抄袭。