降低存量房贷利率降低首付！央行双箭齐发，但这些细节要读懂

8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局连续发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，近期呼声颇高的“降低存量房贷”等问题有了官方回应，两份文件被业内认为“含金量高”。

遥相呼应的是，8月30日一早，广州率先官宣落地“首套房认房不认贷”，当日晚间，深圳紧急宣布加入“认房不认贷”阵营，广深终于开拆楼市政策“礼包”。一些业内人士指出，如果深圳一线等城市都能在很大程度上兑现上述利好，那么楼市回暖值得期待。

降低存量首套房贷利率“一箭三雕”？

按照通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

在招联首席研究员董希淼看来，降低存量首套房贷利率，具有“一箭三雕”的作用。他分析，显而易见，首先是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；同时，也有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户。此外，整体上有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

不过，南都湾财社记者注意到，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》只是将存量房贷利率调整的对象明确为首套房贷。在董希淼看来，此举表明利率调整仍然坚持“房住不炒”原则，主要是为了降低刚性和改善性购房者的利息支出。

深圳知名财经专家刘晓博则认为，“下调存量房贷利率”的利好，略低于此前的预期，只涉及首套房，涉及面也比较窄。至于首套房利率能下调多少，每个城市不一样，原则是“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。

记者梳理公开资料看到，首套房贷利率全国性的下限在不同时期有所变化：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。在业内看来，文件要求此次调整后的存量房贷利率不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限，更多还是考虑到维护政策的公平性和权威性。

大幅降低二套房首付或成“撒手锏”

作为参照，调整优化差别化住房信贷政策的文件，含金量更高。

南都湾财社记者注意到，按照《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

在降低首付比例压力的同时，利率也有调整。通知要求，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

“统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，即首套和二套房贷首付款比例下限分别为20%、30%。”在董希淼看来，此前不同地区房贷首付比较复杂，部分地区二套房贷首付比例最高达80%。降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。

如何看到二套房贷款利率下限调整的信号？他认为此前二套房贷全国性利率下限为同期限LPR+60个基点。过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。而降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。当然，无论是首付比例还是利率下限，文件调整的都是全国性政策下限。各地可按照因城施策原则，在全国性下限的基础上自行确定本地区的首付比例和利率下限。从目前情况看，他预计全国多数地方不会另行加码，将直接执行全国性下限。

实际上，以深圳代表的一线城市，利好更显著。刘晓博分析，目前包括深圳等一线城市，二套房的贷款首付比例动辄在7成到8成左右，“这种超高首付基本上没收了二套房的杠杆，成为压制楼市活跃度的重要因素”。此外，二套房贷款利率普遍上浮很多，比如北京、上海都上浮105个基点。他坦言，一线城市的二套房首付比例，如果能降低到4到5成，就已经是非常大的利好了，再结合降低利率，以及“首套房认房不认贷”足以让市场出现反弹。因此，未来一线城市、强二线城市如何落实“关于调整优化差别化住房信贷政策的通知”对全国市场来说至关重要。

“含金量高的利好终于出现了。如果这些城市都能在很大程度上兑现上述利好，那么楼市回暖是可以期待的。”刘晓博如是强调。

采写：南都湾财社记者 卢亮 王玉凤