魔都顶豪 降价超2亿！楼市 真变了

文/顾天杰

上海豪宅 跌到谷底

上海豪宅圈，又出了一个大瓜。

8月28日朋友圈都在关注一套法拍豪宅的成交。

司法拍卖信息显示，浦东新区一套法拍豪宅经过30次出价，最终以2.8548亿成交。

这套房建筑面积超过1300平方米，土地独有面积2893平米。

这还是一套非常复杂的法拍房，此前已经被上海市第一中级人民法院正式查封。

（来源：阿里法拍）

同时还被上海市浦东新区人民法院、甘肃省高级人民法院、宁波市勤州区人民法院、杭州市上城区人民法院等法院轮候查封。

从过往上海法拍历史来看，这套豪宅排名历史第三。

豪宅的下一任业主，是国内知名量化私募明汯投资的创始人、董事长裘总。

公开资料还显示，房子的前任业主徐女士，则为刚泰集团两位股东之一。

刚泰集团1996年诞生于浙江台州，主业是房地产开发，第二主业为文化、矿产、资产管理等等，是一家覆盖了工业包装生产、新型建材、混凝土制品、园林种植、仓储物流等多种业务的民营大企业。

有人说，这套豪宅的易主，就像是量化私募新兴富豪，取代了曾经的建筑地产大佬，站在了聚光灯下。

然而明汯投资公司也迅速发布了公告：

买房是董事长个人行为

广大网友和股民们在知道了后，纷纷表示：

A股这么多人亏了钱，这套房不如叫韭菜盒子吧。

一个有趣的现象是，在竞拍的过程中，大部分参与者在房子价格超过2.3亿之后，就没有再出价了。

最终只剩下两人竞拍，裘总连续8次提价，如愿拿下上海顶级豪宅。

可见无论买什么样的房子，没有点决心，是绝对买不到的。

中国私募行业，向来有六大巨头的说法。

它们分别是：

明汯、幻方、九坤、灵均、诚奇、衍复。

六家顶级机构组成了中国第一梯队量化私募集团，任何一家旗下产品管理规模都超过500亿元。

其中的超级大哥明汯的资产管理规模超过700亿。

根据业内人士的估测，超过一定业绩明汯才会收取管理费，保守测算每年赚取30亿问题不大。

因此头部私募投资机构，高管数千万年薪都很正常。

在2023年1月9日，还出现过一个小插曲。

当时幻方量化发布公告称，2022年公司累计向慈善机构捐赠2.2138亿元。

一位员工，网名叫做“一只平凡的小猪”，以个人名义向慈善机构捐赠1.38亿元。

（令人敬佩的员工 来源：幻方量化公众号）

网友们一边感慨私募机构赚钱速度之快，同时也感慨这辈子可能都平凡不起来了。

赔半 最长情的告白

豪宅，尤其是北上广深的顶级豪宅，通常是不流入市场中交易的，仅在富豪小圈子里默默流通。

（来源：贝壳找房）

要不是房子被挂上了法拍网站，绝大部分人也没有机会能看到如此昂贵的庄园式住宅。

北上广深顶级豪宅，不仅是一种超级资产，还是一种地位身份的象征。

2023年以来，一线城市的豪宅同样非常火爆。

广州中原研究发展部统计数据显示，2023上半年，广州一手千万级豪宅成交2291宗，大约是2022全年水平的69%，接近2021全年水平的92%。

同样是2023上半年，北京单价超过10万的豪宅成交1886套，达到过去10年的最高值。

如果豪宅是房地产行业皇冠上的明珠。

那么法拍豪宅，就是明珠里最特殊的一种。

既危险，又极具吸引力。

比如华洲君庭在豪宅中介手里，市面上挂牌价最低的一套也要6亿左右，中介本来预估这套的成交价会在5亿。

结果揭晓后，所有人都被残酷的市场无情地打脸。

楼市的现实就是如此。

即使是顶级豪宅，也得自降身价近一半才有人要。

一时间中介、买家、房东、开发商，甚至连私募研究员，都集体沉默了。

最近有句话叫做：

赔半，是中国股民最长情的告白。

这句话同样适用于楼市。

尤其是在高点买房被套牢的那一群人。

中指院数据显示，2023年1到6月，全国法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%，挂拍套数30.4万套。

法拍房的绝对值，确实在迅速上涨。

从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流。

住宅2023上半年挂拍量为17.9万套，占总量的59%，同比2022年显著增长。

值得注意的是，法拍房无论是普通住宅、豪宅、商住、还是商办房，绝大部分从变成法拍到被法院查封，都需要经历一段时间。

因此2023年进入市场的法拍房，大批量都是在过去一两年里，原来的房东出现了资金紧张，或者债务纠纷导致的。

上海本地，也有大量千万级、数千万级的豪宅，正在折价拍卖。

绝大部分豪宅的价格的起拍价，相对市场价的折扣，在5到8折之间。

（来源：袋鼠法拍 阿里法拍）

其中不少都是知名网红盘，比如华丽家族古北花园、浦东星河湾和汤臣一品。

通常来说，法拍房的来源，可以归纳为三类：

一、业主出现民间借贷纠纷，企业资金周转、创业失败 二、赌博导致债台高筑无力偿还 三、帮助他人担保，尤其是亲戚朋友，对方无法还贷

个人房贷断供并不是主要原因，在法拍房房源占比也不高，只是偶尔出现一些吸引眼球的案例。

上海又是全国法拍房市场中，比较特殊的城市之一。

2021年开始，上海法拍房进入较为成熟的新常态时期。

特点用一句话总结就是：

越来越偏向于刚需自住买家。

自2021年1月22日开始，上海补上了法拍房漏洞，必须有买房资格才能参拍，法拍房的价格直接从溢价变成了折价。

这也意味着外地富豪、大资金客户，无法来上海通过法拍房套利炒房了。

完整法拍房购买流程包括：

房屋尽调、风控方案、资金方案、参与拍卖、腾空清场、产权与物权、收房验房

其中任何一个环节出错，都可能导致大量时间、金钱的损失。

因此法拍房永远是少数专业人士的领域。

普通买家入场前，请务必三思。

8月29日最新消息是，广州宣布执行认房不认贷。

也就是广州居民家庭，只要无房，无论有没有贷过款，银行都按照首套房标准放贷。

广州选择冲在最前，打响一线城市楼市宽松第一枪。

比较有趣的是，在7月份的表态里，广州与北上深都不同。

当时广州住建局就已经提出：

将结合广州实际，尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

紧接着深圳也按耐不住了，直接祭出杀手锏:

8月31日起施行认房不认贷。

突然间，压力转移到了北京与上海身上。

下一个，会是谁呢？

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰编辑：始末

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