超20城提出团购买房可不受房价跌幅限制，房价“限跌令”能放开吗？

近日珠海一房企“五折卖房”的消息引发业内关注。据媒体报道，珠海市的金湾·宝龙城项目“五折卖房，2021年该楼盘最高备案价2.8万元/平方米，近日开发商打折卖1.4万-1.5万元/平方米。

后据珠海住建局一工作人员对澎湃新闻表示，“五折卖房”不属实，当前市场环境下，房企下调备案价是正常的事情，但传言中的“五折卖房”是选取了目前备案价中最低价的房源与两年前备案价中最高的房源做对比，其认为，“这没有可比性”。同时，珠海金湾区住建局一名工作人员对外回应称，涉事项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。

另据开发商宝龙地产对外回应，并非所有房源都打这么大的折扣，“这就如同商家搞促销，其中某一件特价商品的价格被拿出来夸大宣传了。”许多房企都有债务展期的现象存在，而公司一直坚持努力偿付，所以调价售楼很正常。

虽然五折卖房传闻存在误差，但是降价出售确为事实。

近期住建部主管媒体《中国房地产报》发文提到，“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”

这被业内解读为是“限跌令”松动的标志，由此也引发房价“限跌令”是否能放开的讨论。

市场降温大环境下，“限跌令”作用如何？

限跌令的出台最早要追溯至2021年。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，2021下半年，房地产市场降温态势凸显，很多房企为了保去化开启了降价潮。在这样的背景下，为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标，维护房地产市场平稳健康发展以及防止降价潮所引发的市场预期下行，多地政府相继出台了“限跌令”。

据诸葛数据研究中心不完全统计，2021年以来，有包括长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”。比如唐山，2021年8月，唐山市政府约谈了包括华润置地、中海、万科等10家房企在内的相关负责人，要求不要恶意降价，否则不予网签。此外，多地发文要求新房项目不得低于备案价的85%销售。

诸葛数据研究中心提及，出台限跌令的城市以三四线和部分弱二线城市为主，这部分城市多为人口流出城市，房价上涨动力不足，在面对行业整体下行压力下，市场难以抵挡，房企纷纷采取降价出售以实现销售回款。

“限跌令”被认为是特定市场环境下政府为了稳房价采取的强制性举措。通过强制性的限制手段来遏制房价下降，对于阻止局部项目降价起到了一定的正向作用，在市场良好的情况下取得了一定的效果。

在市场降温大环境下，“限跌令”一定程度维持了新盘价格的稳定。

根据国家统计局70城房价指数数据显示，截至2023年7月，新房价格环比下降0.23%，二手房环比下降0.47%。新房价格跌幅明显低于二手房。

然而，限跌一定程度也影响了房企以价换量的进度。根据诸葛数据研究中心监测的50家房企来看，2023年1-7月销售金额为2.7万亿元，较去年同期下跌10.74%；销售面积为1.62亿平方米，同比下跌16.63%。房企销售端持续承压，去化缓慢，回款艰难。

团购房折扣可破备案价跌幅限制变相松绑限跌令

从目前各地情况来看，虽未有城市明确放开“限跌令”，但多地政府已采取灵活性措施对冲“限跌令”。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，2023年以来，多地调整房价下调幅度，政策涉及放宽商品房备案价下浮幅度，对新市民、人才等群体实行价格优惠，滞销项目可调整价格下限等。同时2023年已有超20城出台政策支持团购商品住房，开发商可给予购房者一定价格优惠，部分城市优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

在业内看来，虽然目前未有城市明确放开限跌，但部分城市以团购房优惠不计入房价跌幅范围来变相松绑限跌令。

以四川雅安市为例，今年8月1日，雅安市经济技术开发区发布关于印发《支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳健康发展的十五条措施》的通知，其中对“限跌令”采取了一些灵活性的调整。其中提出，全力支持房地产开发企业积极开展针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员、三区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

实际上，雅安市经开区的这一举措已经不是首次出现。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，约20城出台政策支持团购商品住房，如安徽滁州、四川资阳等，其中提出了优惠价格不计入备案价跌幅范围。这是地方在“限跌令”的基础上做出的松绑和让步。

“限跌令”是否能取消？

值得一提的是，近期住建部主管媒体《中国房地产报》发文提到，“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”这被业内解读为是“限跌令”松动的标志，由此也引发房价“限跌令”是否能放开的讨论。同时，经济观察报亦发布《是时候放开房价“限跌令”了》的文章。

那么，“限跌令”是否能取消，取消又会有什么影响呢？

陈文静认为，目前，全国房地产市场仍处于调整期，整个市场信心依然处于相对低位，置业需求观望情绪较重，市场表现低迷，企业回笼资金缓慢。当前多个城市仍执行“限跌令”，进一步加大了房企销售难度，企业资金回笼受阻，也加剧了企业的资金压力。在新的市场环境下，适度优化调整限价政策，让价格回归市场，将一定程度上起到促进需求释放的作用，更有利于企业销售回笼资金。

陈霄也提到，若是“限跌令”取消，对整个房地产市场而言，可能会带来一些积极的拉动作用。但“限跌令”若是真正取消后，也可能会产生一些波动和负面影响。一方面，新买房的客户获得了更低的价格，对于已经购房的业主来说，不平衡心态加剧，容易会产生一些争端和维权行为，引发一系列的社会矛盾。另一方面，对于地方政府而言，“限跌令”的取消，房价的下跌不再受控，那么意味着土地价格也可能会随之下降。作为政府重要财政收入的土地收入下滑，对政府带来的冲击力是重大的，政府取消“限跌令”的动力不足。此外，在中国传统的“买涨不买跌”的心态下，市场信心可能会再次遇挫，短期内的销售好转可能带来的是较长期的信心低迷。

诸葛数据研究中心认为，本质上，房价应该由市场供需决定，但当下的房地产市场限制性政策较多，如果短时间全面放开，会存在一定的风险，因此取消“限跌令”的影响还需要充分论证，业内也需要对此谨慎看待。