中国华融介入8个保交楼项目，株洲最大地产企业正被盘活

田傲云 中房报记者 苗野 北京报道

湖南株洲最大开发商华晨地产重整近两年后正被盘活。

8月17日，中国华融新闻发言人就近期媒体关注问题答记者提问时表示，华融融德牵头成功实施了共益债投资的华晨地产“保交楼”项目，共计解决2044套房产交付问题，剩余8000余套在计划执行中。

华晨地产是陈文义1995年下海成立的，后经过多年的狂飙突进发展成为湖南株洲地产龙头，年纳税额常年位列株洲民营企业第一，陈文义更被外界称为“株洲地产大王”。

除去华晨地产，陈文义还曾是在科创板上市公司圣湘生物的第六大股东，一度风光无限。

风光的背后潜伏着危机。从2019年开始，华晨地产逐步陷入资金危机。尽管陈文义多次腾挪自救，但项目停工、股票被多次冻结、拖欠工程款等债务问题不断袭来。

如多米诺骨牌触一发而动全身。不到两年时间，华晨地产从地方龙头企业走上末路，陈文义也深陷负债泥潭。

2021年4月20日，湖南省株洲市中级人民法院裁定华晨地产破产重整。根据披露，华晨地产破产重整案件涉及在建项目11个、资产189亿余元、债权179亿余元，波及长沙、株洲两地购房业主16000余户，债权人1200余名。

由于华晨地产的破产重整是近年来湖南省涉及楼盘最多、购房业主最多、受影响群体最大的房地产企业破产重整案件，实施重整以来，尽管多次传出重大突破，但少有实质性进展。

面对无数业主的迫切诉求，当地司法部门积极推动，最终，中国华融决定出手纾困，对华晨地产投放12亿元共益债投资资金，开启了盘活之路。

艰难盘活

华晨地产的盘活并非一帆风顺。

2021年4月20日，由于资不抵债，湖南省株洲市中级人民法院裁定华晨地产等13家公司实质合并重整，全力推进破产处置工作，同时指定株洲惟楚企业破产清算事务有限公司、湖南瀛启律师事务所担任联合管理人。

2021年7月，华晨地产及华晨地产管理人宣布与重庆房企金科股份签订战略合作框架协议。签约现场，中国邮政储蓄银行株洲市分行负责人曾表示，待华晨旗下项目重启销售后，将给予相关金融支持。

彼时，双方的联手一度被业内外看好，并称金科此举也可补充其在湖南地区土地储备，扩大销售规模，助力金科再进一步。

根据华晨地产管理人披露信息显示，华晨地产重整主要涉及14个项目，主要分布于株洲、长沙等地，总建筑面积达390.58万平方米。

但好景不长。受新冠疫情带来的环境因素叠加行业“三道红线”等融资新规影响，房地产市场呈现出明显的下跌趋势。2021年下半年以来，市场快速下滑，不少民营房企流动性受到影响,金科股份也不例外。

这场合作最终不了了之。此后，尽管有多家世界500强企业、央企、上市公司表达了参与代建华晨地产项目的意向，但少有实质性进展。

直到2022年5月，华融融德的介入，让这宗破产重组案得以重现曙光。

彼时，华融融德表示，已取得上级主管单位中国华融同意投资方案的批复。根据中国华融的要求，资金到位的前提是资方的投资方案要纳入重整计划草案，并表决通过。

后经过多轮磋商，2022年8月10日，华晨地产重整计划表决通过。

随后，双方投资协议落定，包括华晨山水印象、金水湾、神农湾、格林水岸、神农府、翡翠湾、浪琴湾、玉溪湾共8个保交楼项目的开发建设，获得中国华融集团共益债投资，通过公开招募选定中信城市开发运营公司作为株洲项目的整体代建方。

根据披露，华晨地产破产重整一案将引进华融融德投资共益债12亿元，以“共益债投资+代建代管”的方案实施。

这也是国内单笔金额最大的共益债融资。

实际上，共益债投资是拯救危困企业的重要方式。北京海晴律师事务所执行主任李立文表示，共益债务是在企业破产申请受理后，为了继续经营或者保证企业价值而形成的债务，共益债务在清偿顺序上优于职工债券、税款和普通债券，是为了保护破产程序中新的债券人。

“在房地产企业中，由于工程在建需要引入新的投资人来完成最后的工程，从而实现交付条件，此时的投资款如果以共益债务的形式来进入，待房产销售后，优先清偿投资人本金和利息，也是对投资人真正实现保护。”李立文解释。

2022年12月30日，随着华融融德对华晨公司的首笔共益债投资资金1.1亿元投放到位，华晨地产全面启动复工复建。

公开资料显示，今年3月，第一批已交付700余套新房。

8月17日，中国华融新闻发言人就近期媒体关注问题答记者问时表示，华融融德牵头成功实施共益债投资的华晨地产“保交楼”项目，共计解决2044套房产交付问题，剩余8000余套在计划执行中。

高光时刻

提到华晨地产，就不得不说其创始人陈文义。

1990年，陈文义进入体制内，担任株洲市北区（现今的石峰区）政府办公室副主任，1992年转任株洲市北区驻京办主任。

体制内呆了不过四年，27岁的陈文义作出与那个年代走出的众多人一样的选择，在“安稳VS财富”的十字路口选择跳出体制，到社会上闯荡一番。起初，他干过材料加工，开过复印社，开过贸易公司。

1995年，观察到住房商品化改革契机的陈文义，成立华晨地产，踏进房地产行行业。

华晨地产从代建项目起步，后逐渐开发部分低利润的普通商品房，再将业务拓展至株洲市中心，此后开发出珠江花园、珠江丽园、财富小区等高端品质项目，此后,华晨地产成为株洲地产行业的标杆,也奠定了其在株洲的地位。

陈文义及华晨地产也曾拥有高光时刻。经过多年的狂飙突进发展成为湖南株洲地产龙头，2005年，华晨地产走出株洲开始布局省会长沙，在2016年，曾被评为湖南省开发实力十强企业，陈文义也入选榜样物业人物；2016年~2018年，华晨地产年纳税额在株洲民企和房地产行业排名双双第一，成为当之无愧的株洲地产老大，陈文义更被外界称为“株洲地产大王”。

除去华晨地产，2013年，陈文义还曾是科创板上市公司圣湘生物的第六大股东、董事，一度风光无限。

随着房地产主业做大做强，华晨地产的业务战略也开始多元化，陆续跨界布局金融服务、传媒文化等领域，但表现并不理想。

2019年，随着地产行业调控力度加大，房地产企业经营难度和资金链收紧，华晨地产逐步陷入资金危机。

尽管陈文义多次腾挪自救，但项目停工、股票被多次冻结、拖欠工程款等债务问题不断袭来。

跌落

不过两年时间，华晨地产就从高光时刻进入至暗时刻。

2021年4月20日，湖南省株洲市中级人民法院裁定华晨地产破产重整。

裁定书显示，经初步核实，湖南金典建设工程有限公司（以下简称“湖南金典”）承建华晨地产的工程项目合同价14.84亿元，已完成产值约12.35亿元，华晨地产已支付工程款9.66亿元。按完工产值计算，华晨地产欠付工程款约2.65亿元，按合同节点欠付进度款6435.98万元。

根据华晨地产提供的湖南天勤会计事务所出具的审阅报告，截至2021年2月，华晨地产总资产约111.56亿元，总负债约为118.86亿元，负债率106.55%。

湖南省株洲市中级人民法院认为，华晨地产到期不能清偿湖南金典的债务，并且资产不足以清偿全部债务，湖南金典的申请符合法律规定，因此受理对华晨地产的破产重整申请，裁定华晨地产的重整。

值得注意的是，在湖南金典申请破产重整之前，华晨地产就深陷债务泥潭，陈文义也曾多次出售资产“续命”，但依然无力回天。

2020年9月，株百股份发布公告，拟向华晨旗下三家公司购买藏龙湾、金水湾、翡翠湾的商铺，合计面积8536.84平方米，净房款总价为5548.9万元。次月底，株百与华晨地产就株百购置入驻华晨金水湾、藏龙湾、翡翠湾项目举行签约仪式。

同年10月，陈文义将所持有的圣湘生物2000万股质押给株洲市金融控股集团，为其个人融资提供担保，市值超过20亿元。但不到半年，陈文义因涉及民间借贷纠纷、借款合同纠纷等，其持有的圣湘生物股份质押后被多次冻结。

同年11月，华晨地产将株洲县融兴村镇银行有限责任公司等6家公司的股权出质，对应数额共计1.695亿元，质权人包括交通银行、财信信托、华融湘江银行、国信财富融资等。

同年12月，陈文义将华晨地产1亿元股权出质给华融湘江银行。

2021年3月1日，华晨地产将株洲农村商业银行9.9%的全部股份8712万股登记过户到湖南攸县农村商业银行，不再持有该行股份。

与此同时，华晨地产旗下金水湾、山水印象、神龙湾等项目均已停工的消息甚嚣尘上，株洲市住建局的表态也从2020年底“华晨公司处于正常运转”，转变为“正在制定方案积极推动在建项目尽快全面复工”。

2021年4月27日，株洲市中院裁定对华晨地产及旗下子公司共计13家公司进行实质合并重整，此后案件公告证实，华晨旗下大部分项目实质已于1~2月份停工。

至此，华晨地产完全暴雷。公开资料显示，华晨地产破产重整项目，涉及资产189亿余元、债权179亿余元，波及长沙、株洲两地购房业主16000余户，债权人1200余名。

除大量官司和债务外，华晨地产旗下多处地产项目一度停滞。

破产重整之后，在多方的努力下，中国华融通过共益债投资介入华晨地产在湖南8个保交楼项目的开发建设。目前，共计解决2044套房产交付问题，剩余8000余套在计划执行中。

不过施工质量也被诟病。记者在问政湖南留言板上发现，有业主反映华晨地产金水湾虚假宣传，欺诈销售，称接房时发现华晨金水湾并未取得验收合格报告；配套设施和施工标准存在高价低质；房屋质量问题严重。

在其他社交平台，亦有声音表示部分楼盘还未复工，或“表演式”复工问题。

8月25日，中国房地产报记者致电中国华融，未获回复。