曾经冲破“3”到如今跌破“2”，尹山湖的二手房价到底怎么了？

　　今年夏天，对苏州房东来说比“想走就走的旅行”更难的，可能就是“想卖就卖的房子”了。

　　苏州二手房市场自今年4月开始成交量便节节滑落，到了7、8月成交更是惨淡。

　　与此同时，苏州市区二手房的挂牌量也在不断攀升，据克而瑞苏州统计，截至8月，苏州市区二手房挂牌量达92507套。

　　面对如此庞大的挂牌量和低迷的成交量，购房者观望情绪愈加浓厚，房东们为了快速出手，割肉降价似乎成为了最好的选择。

　　当下的苏州二手房市场，不少板块挂牌和成交价都一降再降，甚至跌破“1”字头，其中比较典型的就是——吴中尹山湖。

　　图源：郭巷发布

　　过山车一般的板块房价

　　提到尹山湖房价，不得不提2019年的一张广告大屏。

　　2019年，碧桂园以2.19万元/㎡的成交楼面价拿下尹山湖3号地块（云栖隐山项目）之后，尹山湖的二手房就开启“疯涨”模式。

　　2019年4月底，中海双湾花园一套房源以3.17万元/㎡的单价成交，宣告了尹山湖的3万+/㎡的时代正式拉开了大幕。

　　图源网络

　　许多人满怀期待，然而没想到尹山湖房价全面3字头的高光并没有维持多久。

　　2020年尹山湖迎来新的土地出让，板块新房迎来供应。象屿绿城观澜逸品、碧桂园云栖隐山、华润悦景湾依次入市，尹山湖二手房均价开始跌破3万元/㎡。

　　到去年6月份，尹山湖开始出现“1字头”的房源，也正是当年成就尹山湖房价3万元/㎡+的中海双湾花园。

　　但值得注意的是，截至目前，尹山湖板块的成交均价低于2万元/㎡的房源还是少数情况。

　　中海双湾花园与中海双湾锦园“1字头”成交的房源，基本建面都在100㎡与120㎡左右，楼层分布在中低楼层，装修方面则既有精装，也有毛坯。

　　两个小区本身的挂牌价格还是依旧保持在2字头的水准，小区房源降价后，近期带看与成交也相当不错。

　　此外，像首开常青藤、御湖湾等所成交的“1字头”房源，也基本是2房的小户型房源或者低楼层的毛坯房源。

　　总体来看，虽然成交价跌破2万/㎡的房源不算常见，但尹山湖当前房价不断在下跌，也是不争的事实。

　　我们来看尹山湖一些热门二手房的挂牌价格。

　　2019年8月，合景叠翠峰挂牌单价为33181元/㎡，2021年8月挂牌均价为29304元/㎡，今年8月挂牌均价为25771元/㎡，相较2021年下跌了近4000元，相较2019年下跌了7400元/㎡左右。

　　2019年8月，弘阳上湖的挂牌单价为35000元/㎡，去年8月挂牌均价为29894元/㎡，今年8月挂牌均价为28566元/㎡，相较去年同期下跌了1300元/㎡左右。相较于2019年则下跌了近6500元/㎡。

　　从各个小区挂牌均价来看，板块二手房之前基本以刚需自住为主，以中小户型居多，建筑年代相近，各小区的挂牌均价相差不大，基本在2.5-3万元/㎡左右。

　　从当年的3万元/㎡+到如今2万元/㎡出头即可拿下精装户型，这几年的尹山湖房价真像是坐了过山车。

　　以价换量，近期二手房成交火热

　　二手房市场的不稳定，导致房东之间相互“内卷”，房源挂牌价不断下降。

　　价格降到位，尹山湖板块二手房的成交量自然上去了。据克而瑞苏州房产测评统计，今年1-7月尹山湖板块二手房共成交约1029套，占吴中区成交总量的13%。

　　在传统淡季的6-7月，板块二手房的成交量依旧可圈可点，建发独墅湾、保利悦玺等品质小区，以及九龙仓碧堤雅苑等别墅项目基本保持在2.6万元/㎡。

　　从成交结构来看，成交房源仍然是刚需小户型最为活跃，并且成交均价都在2.5万元/㎡以内，其中中海双湾花园一期、阳光天地、保利悦玺等项目成交都十分出色。

　　但整体来看，尹山湖二手房市场挂牌量庞大。

　　据克而瑞苏州房产测评统计，截至7月吴中区共有20812套挂牌房源，其中尹山湖就占到了吴中区总量的十分一，板块去化压力十分大，二手房市场竞争激烈，很多小区房源都陷入了卖不动的处境。

　　从曾经的二手房最高价突破3字头，到如今竟已跌破2字头，短短3年时间，尹山湖到底为什么不行了？

　　其实尹山湖的基础条件并不差，有地铁2号线、独墅湖第二通道等便捷的交通优势，还有尹山湖湖景生态资源，凭借着与园区近的区位优势，尹山湖一直都是“园区外溢”置业的选择。

　　成也园区，败也园区

　　除去当前市场大环境下行的影响，当初凭借“园区外溢第一站”崛起的尹山湖板块，自身依然存在一定短板。

　　比如说，教育资源这个短板。板块内缺少高标准、超优质的学校，尤其是高中。

　　尹山湖高中什么时候开工成了未解之谜，而官方的最新回复是“目前基本能满足“十四五”期间全区高中的招生需求，尹山湖高中今年开工的迫切性不高”。

　　其次，板块板块内的商业配套也日渐落寞。

　　爱琴海购物中心撤离，阳光天地如今人气不足，长申购物广场与商业水街对刚需一族较为友好，但论整体业态还是消费层级，都不足匹配改善人群。

　　尹山湖板块配套存在的短板，让板块价值撑不起3万元/㎡+的房价，也让居民对板块的认可度不断拉低，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。

　　过去几年里，临近园区的第一站，这是人们选择尹山湖的重要原因之一。

　　而在尹山湖的配套建设近几年步伐迟缓的同时，园区新房供应却在不断增加，娄葑、车坊、跨塘......想要上车园区的选择越来越多，尹山湖也不再是那个首选。

　　从最初刚需大本营，到后来牛气冲天破3万元/㎡，再到如今重回2字头，尹山湖的楼市去虚务实，房价算是回归到了和板块价值相符的层级。

　　其实单从居住属性来说，尹山湖板块还是很宜居的，板块配套齐全，轨交、教育、医疗，甚至还有湖景生态资源，同时尹山湖的商业配套对刚需、刚改一族来说相当亲民。

　　对于很多预算不高在园区工作的年轻人来说，作为人生第一站，尹山湖确实不失为一个合适的过渡选择，加之近期二手房进入买房市场，挂牌房源众多，也足以慢慢挑选与对比。

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