烂尾楼业主起诉银行是否可行？预售资金逃离监管银行是否应该担责

近日、“北京深一度”、“红星资本局”等媒体报道，王琦（化名）母亲购买的南宁雍锦澜湾一套商品房，首付60余万，向农行南宁分行贷款57.5万，期限30年，每月需还贷款4600元。新房本应在2021年12月31日前交付，但业主们发现，“雍锦澜湾”项目在2021年8月基本停滞。

在业主们的追问下，开发商表示，项目销售资金全部由集团总部转走占用，导致项目用于继续建设。2021年10月，南宁住建局发布“关于蓝光雍锦澜湾一期项目预售资金监管有关问题的答复意见书”，其中提到：目前，该项目监管账户余额为2114.95万元。2022年2月，南宁住建局给业主的答复中有：“经查，蓝光公司存在提供虚假材料申请使用监管资金的违规行为。”

图片由受访人提供，转自红星资本局

2022年4月，在新房交付时间不明的情况下，王琦等数百名业主停贷，王琦的母亲上了征信黑名单。2022年7月，王琦等业主以银行资金监管失责为由，将中国农业银行南宁分行诉至法院。7月3日，该案在南宁青秀区人民法院开庭审理。庭审最后，法院宣布将择期宣判。

诉讼中，王琦一方的理由是，农行南宁分行作为专业金融机构，对于预售资金存入非监管账户存在的风险是应当知晓的，开发商提供虚假材料申请使用监管资金，农行南宁分行没有履行告知（业主）的义务，也未能履行相应的监管义务，导致了后续的工程项目烂尾。

虽然《贷款合同》第二十八条列明，借款人不可撤销地申请并授权贷款直接划扣入以下账户，但银行并未注明该账户为非资金监管账户。银行并没有充分告知购房者贷款账户的性质，存在缔约过失责任。在“雍锦澜湾”所购房屋的楼栋尚未主体结构封顶时，银行存在提前违规发放贷款行为。

一份2022年3月广西银保监局对农行南宁分行的《监管意见函》中提到，农行南宁分行在“雍锦澜湾”项目的贷款业务中，未严格监控预售资金流向，使2.83亿房屋预售资金没有实际用于项目工程建设，也没有严格落实个人住房按揭贷款全部存入商品房预售资金监管账户的要求。

银行诉讼中观点则是，预售资金能否使用由住建部门进行审核和决定，银行无权决定；银行将监管资金支付给开发商是按照住建部门的指示；即使将贷款资金真正存放到预售资金监管账户，开发商也有可能通过虚假材料申请使用监管资金。延期交付与银行是否将按揭贷款转入监管账户并无直接必然的关系。

法律问题：银行是否应当对购房贷款转入开发商的非资金监管账户所致的房屋迟延交付承担责任？

在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一种是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。银行监管账户的预售资金为何不是按进度的拨付给开发商，而是可以被开发商通过虚假材料套取出来？这种套取行为真的跟购房者没有关系吗？

在实践中，银行的贷款合同中大多会有“无论购房者与房屋开发商之间有何种纠纷，均不影响购房者和银行贷款合同履行”等类似的条款。在这种观点下，无论房屋交付情况如何，一旦购房者停止还贷，即视为购房者违反其与银行之间的合同约定。一些银行确实存在预售资金监管不到位的问题，购房者本应用于建房的贷款资金，被开发商在银行监管不力的情况下套取并挪为他用，被广泛认为也是烂尾楼形成的关键成因之一。

（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

这个案例，让购房者看到了起诉开发商无法交付房屋的希望，但案例的实现也存在诸多的限制。例如，立案时如何证明“应开发商原因无法交付房屋”，某些法院存在直接不予受理此类案件等等。此路不通，有些购房者就想到了起诉银行对预售资金监管不力的案由，想要取消自己的逾期还款责任。

开发商与银行、监管机关在商品房预售时会签订监管协议，约定银行应履行的预售款专用账户监管义务，以保障预售款用于商品房项目工程建设。有法律人士指出，从目前法律层面上来说，银行将按揭款存入非专用账户的行为不必然构成违约，但在有充分证据证明银行违规将按揭款转入非专用账户且未告知业主相关风险，是造成烂尾楼产生的因素之一，则银行需对此违规行为承担部分违约责任，买房人可不再向银行支付贷款，而由开发商偿还银行。

公开资料显示，近年来也有一些支持购房者暂停支付贷款甚至是解除贷款合同不支持贷款的案例。

如在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院认为，本案中，招行惠州分行与黄一婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。

惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。

由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

不过，应该看到的是，各地诸多的烂尾楼案例中，看到法院支持购房者停贷的司法裁判，却是属于寥寥无几，烟语君看到的更多的司法案例是，法院以各种利益不予受理这样的案件，或是以各种利益驳回了购房者的起诉请求。其中的门道，只能用你懂的来解释了。