官方发声引导房价下调，苏州房价会降吗？

这两天大家一定都注意到了一条消息，官媒中国房地产报对外公开表示：

尽管此前地方政府出台了大量刺激政策，但从市场反应看，政策效果不明显。

针对供需两端存在的问题，政策发力点应围绕“保、松、降”展开，“保”即保房企资金链、保交楼，“松”即放松制约房地产市场健康发展的行政性干预政策，“降”即降首付和房价。

对于降房价，官媒认为，应给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。

我们来看下该观点出台的背景。

8月15日，国家统计局公布了1~7月宏观经济和房地产数据。数据显示，房地产投资、销售以及房企到位资金持续下滑。

全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%； 商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%； 商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%。 房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。

商品房销售面积累计同比降幅扩大1.2个百分点，销售金额同比增速由正转负，新开工、房地产开发投资累计同比降幅扩大，各项关键数据仍然在下探。

从单月数据来看，受季节性回落、购房预期偏弱等多重因素影响，7月和8月商品房销售面积、金额双双走弱。

市场下行一方面受制于供应短缺，另一方面在于购房预期、购房信心不足。

从近日国家统计局发布的70城房价指数来看，7月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比跌幅为0.2%，同比跌幅为0.4%。

7月，全国重点城市房价跌多涨少。70个大中城市中，房价环跌城市数量有50个，二手房环跌的城市数量达到了64个。

楼市面临较大的下行压力，重点城市房价已跌至2021年水平，核心原因还在于居民预期尚未完全恢复，购房信心不足，购房信心缺失，这也是政策效果不明显的核心原因。

还有一个重要的原因是二手房挂牌量增价跌，加之大部分刚需消费降级，二手房全面吸收了刚需客群，分流了新房客户，导致了新房市场持续低位运行。

从今年以来房企的销售表现来看，百强房企单月业绩从6月起已连续两月达近5年新低。“千亿房企”数量将在去年“腰斩”的基础上进一步下滑。

目前，购房者信心还需要强有力的政策来推动，且政策效果存在一定的时间窗口，房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响之下，短期内低位盘整的现状难以得到根本性改变。

随着官媒的表态，相信各地将会很快执行起来，加快对房地产市场进行调整。

对于北上广深等核心城市而言，行政性的干预依然必不可少，但对于二三线等城市来说，行政性政策的干预将会适当减少，将决策权还给市场和房企。

打响降房价的第一枪是四川雅安！

8月初，四川雅安发布《支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳健康发展的十五条措施》。

全力支持房企开展商品房团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

这一条内容引发了市场关注。

要知道，近两年来，楼盘开展打折促销活动已经成了家常便饭，每逢销售不理想的时候或重要营销节点，房企就开启了各类花式促销优惠，直接打折也不在少数。

在此之前，开发商降价会被各种限制：

2021年8月21日，湖南省岳阳市出台新规，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。这是2021年全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”。

岳阳打响第一枪之后，湖南株洲、广西桂林、山东菏泽、云南昆明、辽宁沈阳、江苏江阴、河北唐山、张家口等20多个城市下发“限跌令”，要求下调房价不能超过15%或10%，否则不给网签。

四川雅安明文指出：优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

也就是说，房价由购房者和开发商自行协商，官方不参与，没有降价限制，只要房子卖得出去，大胆降！

综上所述，降价口子被拉开，对房价放开管制，把定价权交给市场，该政策方向是没错的，对购房者来说是实实在在的利好，尤其是对于预算有限的刚需来说，降房价就是直接减少购房成本。

任何事情都是矛盾结合体。

虽然房价下跌对购房者是利好的，但是在“买涨不买跌”抑或是“没有最低，只有更低”的心理之下，将会进一步加大购房者的观望情绪，这都不利于市场活跃度的提升。

此外，降价幅度很 大的话，有可能引起 此前购房业主的不满甚至引发维权，对房地产的健康稳定发展是不利的，而且板块内一个楼盘降价，其他也跟着降价，容易造成相互“内卷、踩踏”。

和房价过快上涨一样，房价过度下跌同样会给楼市带来很大风险。

因为，要稳定房地产市场发展，大涨不是稳，大跌更不是稳。

本质上，降价促销，以快速回笼资金，是房企自救行为。

该政策反映的是当前大多数房企的大幅降价促销需求，反映的是当前房企迫切需要现金流的需求，反映的是当前楼市整体成交量依旧在低谷的现状。

再来看我们的城市苏州。

其实近两年来，苏州楼市分化逐渐加剧，主要表现为头部价值板块的优质核心盘逢开即罄、一房难求，外围板块的楼盘常年打折以价换量。

其实，从2021年第三季度起，苏州市区就有楼盘陆续开始折扣优惠来促进销售，而这种打折降价潮在近一年愈演愈烈。

尤其是非核心板块打折优惠几乎贯穿全年度，甚至一些楼盘打了骨折……这在2016年至今都是相当少见的，轰轰烈烈的降价潮带来了房价实质性的下跌。

二手房方面，价格整体阴跌，成交周期相应拉长。当下，除了少数的核心地段的别墅和湖景资源房，二手房价格几乎在全面下跌，园区头部价值板块奥体、湖东也未能“幸免”。

值得一提的是，去年底，苏州放开执行了五年之久的限价。

苏州政府对楼市的态度非常明确，在购房者追涨不追跌的逻辑下，让核心板块的项目价格突破原来的限价，来增大板块间的价格梯度。

城市核心价值板块备案价的上调也带来苏州房价格局重新洗牌。

克而瑞苏州房产测评制图

值得一提的是，在头部价值板块的高品质楼盘入市网签的带动下，今年以来，苏州市区新房的成交均价有所上涨。

我们可以这么理解，核心板块的房价上涨了，外围板块由于打折促销频发导致房价下跌。

低迷的市场行情之下，一部分外围板块的楼盘会通过打折促进销量，但是因为地价利润空间的限制，折扣口子不会开的很大。

至少说，在苏州，降价的大门不会彻底敞开。

一方面，国家对房地产的宏观定调仍然是“平稳”，稳意味着房价不能大幅上涨，也不能大幅下跌。所以有官方论调在前，允许开发商降价的空间也不会太大。

另一方面，还是要维护购房者的合法权益。开发商降价销售，吸引购房者入市，实现资金回笼，解决债务问题。这个逻辑看似成立，但有一个问题很容易被忽略。那就是，开发商降价就意味着利润压缩，或者是亏本卖房。这种情况下，房屋质量就没法保证，或出现降标减配的情况。

所以，开发商降价销售，看似购房者捡到了大便宜，实际上可能承担了房屋质量大打折扣的代价。从这个角度来说，“限跌在一定程度上保护了购房者的切身利益”并没有错。

当下的苏州楼市，虽然正在等待被激活，但是出现大幅降价的可能性几乎为0。

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