广东
近日，贝壳租房成都站打造的首个自营中高端长租公寓项目正式面世，总房源总量605间。
平均单间房改造成本6-7万元，首批推出的519间房在一个半月入住率达90%，贝壳·海盐公寓给行业带来什么样的启示？
永不变：夯实产品基础
在产品设计之前，做好充分的客户需求调研、数据分析，这是非常有必要的。
贝壳在长租公寓的一个核心特色是“C2M（从消费者到生产者）理念”，其核心是洞察用户需求，根据用户需求来设计产品、服务。
比如，贝壳·海盐公寓的“森绿”户型，33平米，通过合理设置将书柜作为标准交付配置，用于适合居家办公场景下收纳书籍文件，也适合年轻人展示手办等心爱玩具；
▲贝壳·海盐公寓经典（森绿）户型
在“海蓝”户型直接设置了1.8米的大床，超过市场上许多同类产品，同时别出心裁设置的吧台既是空间的轻隔断，也提供了独立的餐厅区域；
▲贝壳·海盐公寓轻奢（海蓝）户型
而“米咖”户型通过榻榻米的设置创造了强大的收纳系统，光是床下的储藏空间就达到1800L，相当于40个旅行箱。
▲贝壳·海盐公寓榻榻米（米咖）户型
在打造产品环节，贝壳·海盐公寓下足了功夫。
项目租期是16年，总体算下来每间房的改造成本是6-7万元，光是消防安全方面的改建就花了300万。
而三类房间价格分布在2200-2500元之间，几乎与周边的公寓产品持平，只略高于普通社区租赁，价格也算是“亲民”。
贝壳租房成都总经理肖振宇称：“选择面向都市白领人群的产品定位，注定我们的价格不是最低的，核心是要品质对得起价格，产品品质要对得起价格，服务品质也要对得起价格。让所有租客觉得到海盐公寓住是一种幸福和美好，这样的话这个项目才真正有价值和意义。”
有这样的产品基础，贝壳·海盐公寓的吸引力在片区是数一数二的。
据说，首批推出的519间房，从6月中旬至今一个多月的时间内，入住率就达到了90%。
贝壳·海盐公寓受到市场青睐也是源自于贝壳对C2M产品理念的运用。
无论是解决收纳痛点的榻榻米设计，还是同时具有用餐、轻隔断功能的吧台设置，均是源于在项目设计之初对于用户真实需求的调研。
此外，当保障性租赁住房大量入市，市场竞争越来越内卷，贝壳·海盐公寓选择了定位中高端路线，也就一定程度上避开了市场上低价产品的竞争厮杀。
变革：行业模式变了
前有自如“增益租”，后有贝壳“省心租”，它们用实际行动来表示该突破原有的认知，进行模式变革。
在全国范围内，截至2023年一季度末，贝壳租房“省心租”在管房源规模突破9万套， 直逼目前行业领先的玩家。
不管你承不承认，住房租赁行业的商业模式已经变了。
此前大部分长租公寓企业都是包租模式，包租的本质和前提是对未来的租金有上涨的预期，这样租金收益才能回收公寓产品化的成本、人工成本、系统IT成本。但是未来在租售并举的大环境下，租金没有办法大幅度上涨，这就导致了行业模式的转变。
“我们现在走的是资管模式，就是挣服务和效率的钱。”贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖表示。
而要做好服务和效率，前提得有规模和出租率，当一个公寓出租率太低时，一是无法覆盖成本，投入长期无法回收，二是服务的规模化效应无法发挥。
而贝壳在保证出租率和规模上，有先天优势。
宋春晖表示，长租公寓行业有一个最核心的业务逻辑，叫“以出定收”，你能够出租出去多少房，才可以收多少房、管理多少房。如果没有这样一个渠道，你最终一定会因为出租率、入住率问题而产生巨额亏损。而贝壳无论是线上自己的流量，还是线下的链家团队以及贝壳合作的新经纪品牌的团队，都是作为出房端、收房端最直接、最核心的手段。
借力大数据
作为平台，贝壳拥有的天然优势充分体现出来了。
第一，在项目选址上，贝壳用过去的大数据形成AI，加上一个个片区商圈的业务专家的研判，融合起来，选址就会很精确。
第二，在产品的设计上，贝壳知道什么产品好卖，什么产品不好卖，什么产品不能接。因为贝壳了解大量客户的需求，可以基于C2M（从消费者到生产者）理念来打磨产品。
宋春晖表示，“未来，我们希望以C2M为核心产品理念，根据客户的需求来设计房型，不断满足新市民、青年人真实的租住需求。”
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