31省上半年房地产投资现状，天津下滑

房地产投资增速下滑幅度超过40%的分别是广西、天津、贵州，三地GDP增速分别为2.8%、4.8%、4.4%。其中，广西、天津上半年固定资产投资亦陷入负增长。数据不骗人。上海增速第一，天津等地严重下滑负增长仍是房地产投资的主基调。

显然单靠“教育”卖房的点子，行不通！风向在变。‍‍‍‍‍‍‍‍

从上半年房地产开发投资增速来看，31个省区市中，仅8地呈现正增长，分别是上海（增速37.5%）、北京（9.8%）、西藏（8.2%）、海南（2.6%）、浙江（1.6%）、湖北（0.9%）、内蒙古（0.9%）、山西（0.5%）。

上半年，上海GDP同比增长9.7%，固定资产投资同比增长37.2%。其中，房地产开发投资增长37.5%，住宅新开工面积同比增长52.6%，住宅竣工面积同比增长43.6%，上半年，上海商品房销售面积同比增长21.8%，成绩亮眼。

不可否认，上海2022年上半年的低基数是个事实，但从绝对数字来看，上半年上海商品房销售面积777.08万平方米，远高于北京的522.9万平方米、广州的331.1万平方米、深圳的251.4万平方米。

但上海的二手房市场体感较冷，宅价格环比跌幅排在全国第一。

北京楼市也比较坚挺。上半年，北京市固定资产投资（不含农户）同比增长13.6%，比一季度提高4个百分点。其中，房地产开发投资增长9.8%，但新开工面积同比下降24.8%。上半年，北京商品房销售面积同比增长17.2%。

31个省区市中，上半年房地产投资增速呈负增长的有22个，占比超7成。贵州降幅最大，达到52.9%；其次是天津，房地产投资同比下滑46.7%；随后是广西，增速下滑43.4%；下滑幅度超过30%的还有云南、河南；超过20%的还有重庆、黑龙江、辽宁、湖南、青海。

这直接拖累了固定资产投资表现。作为拉动经济增长“三驾马车”之一，固定资产投资在中国经济中占据重要份额，并在近年来稳增长中被寄予厚望。

作为贵州省省会城市，贵阳上半年固定资产投资（不含农户）同比下降8.4%，降幅较一季度扩大3.2个百分点。其中，房地产开发投资同比下降28.1%，成为主要拖累因素。

天津全国垫底。上半年天津GDP同比增长4.8%，但固定资产投资（不含农户）同比下滑16%。分领域看，制造业投资同比增长2.9%，基础设施投资下降4.9%，房地产开发投资下降46.7%。可见，拖累天津固定资产投资的主要是房地产投资下滑严重。

而从销售端来看，上半年天津商品房销售面积654.53万平方米，同比增长46.2%；商品房销售额1120.92亿元，增长58.6%。销售增长主要靠住宅来动，上半年天津住宅销售613.55万平方米，增长53.1%，拉动全市销售面积增长47.5个百分点，占比93.7%。

于是，针对天津市场的低迷，天津市规划资源局发布关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知。

其中明确——

• 土地使用权人可通过自主、联合、入股以及转让、置换等多种方式进行盘活利用；

• 土地使用权人无开发意愿或者无开发能力的，可由区人民政府依法依规收储或者收购土地使用权，按照规划重新安排使用。

• 涉及超期未开工、竣工以及闲置土地的，应按照有关规定明确处置方案后予以盘活利用。

• 涉及违法违规的，按照有关规定处置完毕后，方可进行盘活利用。

• 严禁利用产业用地违规改造用于商品住宅开发。

• 产业园区内允许工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）和其他商务用地之间按要求合理转换。

• 在不超过基准容积率且征得相关管理部门同意的前提下，现状公共管理与公共服务设施及社区公益性设施（社区商业除外）进行改造，允许其容积率在现状基础上适当提高。

也就是说请手上有地的就赶快利用起来（主要是商服用地），有地没钱的政府帮你安排使用。占着地空置，不行。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

通知全文如下：

各区分局、各有关单位：

为全面贯彻新发展理念，聚力市委、市政府“十项行动”走深走实，充分激发市场活力，提升存量土地、房产利用效率和效益，有效支撑和保障经济社会高质量发展，结合我市实际，现将有关政策通知如下：

一、适用范围

本通知适用于已取得国有建设用地使用权的土地、具备合法手续的存量房产的盘活利用（商品住宅除外）。除明确适用于产业园区的条款，其他条款产业园区内、外均可适用。

本通知所称产业园区，是指经国务院及其有关部门、市人民政府批复，具有专门管理机构的开发区、高新区，经市人民政府批复的专项规划和工作方案中确定的工业园、都市产业园、高教科创园，以及市人民政府批复的新设园区。

二、盘活路径

土地使用权人可通过自主、联合、入股以及转让、置换等多种方式进行盘活利用；土地使用权人无开发意愿或者无开发能力的，可由区人民政府依法依规收储或者收购土地使用权，按照规划重新安排使用。涉及超期未开工、竣工以及闲置土地的，应按照有关规定明确处置方案后予以盘活利用。涉及违法违规的，按照有关规定处置完毕后，方可进行盘活利用。严禁利用产业用地违规改造用于商品住宅开发。

拟适用政策的项目，位于产业园区内的，持产业园区管理机构审查意见，向所在区规划资源部门提出申请；位于园区外的，持发展改革、商务、民政、文化旅游等拟发展产业的主管部门审查意见，向所在区规划资源部门提出申请。经区规划资源部门审核后，报区人民政府批准后执行。涉及产业项目的，办理规划或用地手续的同时，由产业园区管理机构或区人民政府主管部门需与申请人签订监管协议，明确产业类型、投资强度、地均税收、转让抵押等相关要求及违约责任。

三、强化规划政策支持

拟适用政策的项目应满足安全、环保、卫生、防疫、消防等要求，位于产业园区内的不得影响园区功能定位。

（一）允许产业用地类型合理转换

产业园区内允许工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）和其他商务用地之间按要求合理转换。产业园区工业集中发展控制线内，除其他商务服务用地外的产业用地面积不应低于可开发建设用地面积的70%。

（二）允许用途兼容

在兼容用途不会对主要用地性质的建筑产生安全、环境、消防等负面影响的前提下，商业服务业设施、公共管理与公共服务设施、公用设施、道路与交通设施等可以相互兼容，具体按照《天津市规划用地兼容性管理暂行规定》执行。

（三）完善产业配套设施

产业园区内（除新型产业用地外）产业用地配套行政办公及生活服务设施用地面积占比可提高至15%，建筑面积占比上限相应提高，用地性质仍按照产业用地主导性质管理，配套提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设商品住宅。产业园区内新型产业用地兼容的配套服务设施建筑规模占比可以提高至30%，其中可以建设建筑规模不超过15%的商业、餐饮、宿舍，用地性质仍按主导用地性质管理。

经产业园区管理机构统筹确定具体位置及规模后，产业园区内兼容（不超过控规地上建筑总规模15%，新型产业用地可按要求提高至30%）的配套设施相对应的用地面积或者建筑面积可集中在一个或几个地块，统一建设，严禁建设商品住宅。

（四）允许公服设施和产业用地按需确定规划指标

在不超过基准容积率且征得相关管理部门同意的前提下，现状公共管理与公共服务设施及社区公益性设施（社区商业除外）进行改造，允许其容积率在现状基础上适当提高。

在不超过基准容积率前提下，产业园区内允许按需确定各类产业用地容积率、建筑密度和建筑高度；生产类新型产业用地容积率原则上不大于2.5，通用类新型产业用地容积率原则上不大于3.0。在园区整体绿地率不小于20%前提下，可统筹确定具体产业用地的绿地率。

四、优化土地利用政策

（五）允许有条件的土地用途变更

在符合国土空间规划和控制性详细规划的前提下，支持土地使用权人按照规划用途（商品住宅除外）实施建设和改造，按控制性详细规划重新核定规划条件，经有批准权的政府批准后可以协议方式办理相关用地手续，法律法规、原划拨决定书及原土地出让合同有明确约定需要收回的除外。符合建设用地过渡期政策条件的，可适用建设用地过渡期政策。

土地用途变更的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限确定，经评估涉及调整土地价款的，依法补缴相关土地价款，允许通过缩短新用途使用年限的方式降低或折抵需补缴的土地价款。

（六）鼓励适用建设用地过渡期政策

利用具有合法手续的存量土地、房产资源，发展国家政策文件明确支持的创客空间、文化创意、科技服务业、养老、流通、服务、医养结合、线上线下商贸、互联网＋等产业的，在不改变用地主体和规划条件的前提下，经行业主管部门提供项目符合条件的证明文件后，可适用最高在5年内不改变原土地用途和土地权利类型的建设用地过渡期政策。

（七）不增收土地价款

符合以下情形的，不再增收土地价款：

• 1．不改变用途前提下提高自有工业用地容积率、建筑密度；

• 2．提高自有工业、物流仓储用地容积率、建筑密度用于物流设施或提供物流服务；
  

• 3．利用自有土地建设停车设施；

• 4．在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下，新建社会停车设施用地可配建面积不超过20%用地面积比例的附属商业建筑，附属商业部分不收取土地价款，但不得单独转让；

• 5．对新建建筑充分利用地下空间，超过停车配建标准建设地下停车设施，并作为公共停车场向社会开放的超配部分，符合规划的，可不计收土地价款；

• 6．在既有住宅小区内增加停车设施；

• 7．利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房和仓储（三类用地除外）、科研教育等非居住存量房屋改造建设保障性租赁住房；

• 8．利用自有土地建设保障性租赁住房；

• 9．利用自有土地地表6米以下或地下二层以下空间开发建设；

• 10．因兼容增加社区公益性设施、公用设施、道路与交通设施等公益用途的。

（八）鼓励公共要素供给

通过移交部分土地或者建筑面积的方式，无偿提供公共空间、公共服务设施、交通设施、市政设施等公共要素的，在符合规划原则的前提下，可适用以下政策：

• 1．原地块为经营性用途的，可按照等价原则提高剩余地块容积率或者增加原地块的建筑面积；

• 2．原地块为划拨土地的，可按照等价原则，以提供公共要素部分的市场评估价折抵新增经营性用途部分的土地价款。

（九）鼓励零散用地集中开发

对存量土地房产，鼓励市场主体收购相邻地块集中改造开发，登记部门可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。涉及单宗土地面积不超过3亩且累计土地面积不超过改造开发项目总面积10%的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可以协议方式办理用地手续后一并进行改造开发。

（十）鼓励利用地下空间建设

土地使用权人利用自有用地地下空间进行建设的，经营性用途或其他拟有偿使用用途涉及收取土地价款的：

• 1．地下一层、二层分别按地表出让评估价款的一定比例收取：地下一层，按地表建设用地使用权出让价款的50%收取；地下二层，按地下一层出让价款的50%收取。

• 2．地下一层、二层建设停车设施的，均按不低于地表出让评估价款的0.75%收取。

（十一）支持转让出租和退出

支持具备独立开发条件的节余用地分割转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，实施预告登记转让制度；涉及抵押的，可“带押过户”。通过出租方式盘活利用，涉及划拨土地的，按租金的10%上缴土地收益。上述行为均可参照我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的有关规定执行。

鼓励产业园区平台发挥市场主体优势，探索市场化回购和退出路径。工业用地的收购价格由政府和企业协商确定，可在原出让价格基础上，增加适当的财务成本和管理费用，原则上不高于上一年度区域内工业用地平均价格。

（十二）支持异地置换

工业项目、流通业项目、商品批发市场等需要搬迁的，政府收回原国有建设用地使用权后，经批准可按照价值相当的原则采取协议出让方式安排原用途用地。其中工业用地安排原则上向园区内集中。

五、其他事项

（十三）产业项目性质认定

落实产业用地政策时，对相关项目是否属于国家支持发展产业难以确认的，由区产业主管部门对项目性质予以认定。区产业主管部门能够就上述事项提供文件依据的，区规划资源管理部门依据文件，按相关产业用地政策执行；区产业主管部门不能就上述事项提供相应文件依据的，区规划资源管理部门可在与区产业主管部门协商达成共识的基础上，共同提出对项目用地适用政策的建议，报请区人民政府批准后实施。

（十四）土地供应方式和土地价款缴纳

土地供应方式和土地价款缴纳一般按以下方式办理：

• 1.原划拨土地，改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用；申请办理有偿使用手续的，可采取协议方式办理用地手续，补缴相应的土地价款。改造开发后用途不符合《划拨用地目录》的，可采取协议方式办理用地手续，补缴相应的土地价款。

• 2.原出让土地，改造开发后，不改变土地用途且不增加建筑面积的可不再办理用地手续；改造开发后，增加商业、旅游、娱乐等经营性用途建筑规模的，补缴相应的土地价款。

（十五）加强共同监管

各区人民政府、产业园区管理机构作为存量土地房产盘活的责任主体，应加强对项目的全链条监管和安全监管，对发现的违法违规违约行为依法进行处置。区规划资源部门做好政策的宣传和实施，建立盘活项目台账，及时汇总报送盘活案例，按职责做好规划土地监管；区行业主管部门、职能部门依职责对项目开展建设用地全链条监管，参与违法违规行为会商处置工作。

（十六）容错免责

对于严格按照文件执行，但在履行职责过程中由于难以预见等客观因素出现失误或错误的，可容错免责。

本文件自印发之日起试行，试行两年。

2023年8月8日

附件：建设用地过渡期文件政策摘编

房友一定要读懂一个核心要素，天津楼市目前推进销售的目的不是为了升量提价，所以房价上行的可能性不强，因为推动经济发展的必要条件是货币的流动性。从而可以判断，阶段性从购房首付，利率，抵押，按揭，都会有新的小窗口促进货币流动。‍‍‍‍‍‍‍‍

未来的日子，他们只想看到大家在买卖之间博弈且有收获，所以”小窗口“就是变相放水的一步。我前几天已经更新过一次二手房”小窗口“的操作流程了。大家可以回顾。毕竟我们可是月薪人均8000元城中村‍‍‍‍‍‍

周末愉悦～