取消公摊，重启商转公，何时才能在西安楼市实现？

根据国家统计局公布7月份的房价走势，70个大中城市的房价几乎全面下跌，西安虽在上涨，但成交量却不尽如人意，更多是单价高的改善项目推动了房价的上涨，更多楼盘却无人问津。

新一轮房地产救市还在继续，可房地产市场还在加速下行，房企承压越来越大，消费者提不起购买兴趣，各地出台的救市政策犹如“隔靴搔痒”。

房地产从业人员和相关媒体直言道：“现在大家都在等利好政策。”

可什么样的政策，才能调动购房热情呢？

7月底，合肥打响取消公摊“第一枪”。

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公摊面积早已成为众矢之的

取消更需要为购房者带来实惠

公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

而目前商品房销售以建筑面积作为计价依据，这也意味着购房者买房如同拆盲盒，动辄数百万元甚至上千万元的房款，却往往只是得到合同上一个抽象的建筑面积数字。

究竟能使用的面积有多大，就得等到交房时才知道，这时往往购房者才发现自己花大价钱购买的房子，远没有合同上所表明的那么大，那么多花的钱去了哪，答案就在公摊面积上。

7月在西安登上头条的的公摊面积过大的新闻就足以说明，购房者对自己要为公摊面积多掏钱的苦恼。

据华商报报道，西安一新楼盘的公寓房69.75平方米的房子公摊面积37.04平方米，公摊率超50%，而购房者的套内实际使用面积仅为32.71平方米，这样一套房子，购房者需要花费50多万元。

对此，该楼盘的销售人员称，门厅大走廊宽敞气派，公摊比例合规。

来源：光明网

但长久以来对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，公摊面积是否设置合理，开发商在计算公摊面积上有没有弄虚作假，全凭开发商的良心。

除了公摊面积存在信息不对称外，在交房之后，由公摊面积衍生而来的物业费、取暖费等支出也引发了很多争议。

目前全国几乎所有城市都是按照建筑面积计算房屋产权面积，并且政府征收税收、物业收费以及一些企业部门收费都是按照建筑面积这一标准进行计费的。

这些多出的费用和不明不白的公摊面积，一直以来是购房者的“痛点”，以及和房企频频闹出矛盾的根源问题之一。

取消公摊，早已成为中国社会长期讨论的一个重大议题。

近日，合肥市召开全市房地产工作专题会议，提出“大胆稳妥推进商品房‘现房销售’试点”，“积极探索商品房销售按套内面积计价”等10条举措，引发广泛关注。

合肥为何此时提出“取消公摊”，从当地数据来看，合肥市商品房销售面积增速已连续下降18个月。住宅销售维艰之下，做面包的面粉——土地供应也在减少，中指院数据显示，今年上半年，合肥推出住宅土地同比下滑53.7%，成交面积同比下滑53.5%，土地出让金同比下滑40.7%。

因此专家分析称，合肥探索“取消公摊”是想从供给端解绑，通过供给端改革刺激房地产市场消费，以提振消费信心，拉动房地产市场走出低谷。

这一举措对敏感的购房者而言，他们会认为这会实实在在地帮助他们减少购房成本，更使得房率增加。这种心态更会激发房地产需求端的活力，真正做到提振信心。

当然，合肥目前只是表态“积极探索”，距离真正实行还需进行相当长时间的讨论试点。

毕竟公摊面积牵扯的不仅是房企，各部门的收费依据也需要调整。

这就需要制定明确的法律法规，明确套内使用面积的计算标准和规定。其次，需要加强市场监管，确保开发商和中介机构不会通过其他方式转移“公摊面积”的成本给购房者。

更重要的是“取消公摊”到底能不能给购房者带来实惠。如重庆已实行多年按套内面积计算，或按建筑面积计算两套方案并行。

而在实践中，套内计价主要起到信息告知作用，重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。

另一方重庆的购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建面计算。

这也导致了，取消了“公摊”，该付的钱却没有减少。

那么合肥届时将“取消公摊”推进到何种层面呢？则是后续社会关注的焦点，而习惯摸着石头过河的西安会不会“取消公摊”，更需要合肥这样先行者的探索。

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陕西唯一未实行“商转公”的城市

不同于“取消公摊”的道路上的先行者寥寥，“商转公”贷款断断续续已经试行好多年，西安也曾是实践者。

西安第一次开启商转公的时间是在2017年4月10日，时隔5个月之后，在2017年9月13日便被喊停，直到今天。

今年3月31日，随着渭南市住房公积金管理中心发布个人住房商业贷款转住房公积金贷款暂行办法，全省10个市中仅剩西安暂未重启“商转公”政策。

而在全国范围内，今年上半年已有包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。

大范围开展“商转公”的根源在于激活市场。

而“商转公”会明显降低房贷利息负担，能有效减轻购房者的还贷压力。

因此多年来，打开人民网地方领导留言板等政务交流平台，“西安何时恢复‘商转公’？”的疑问，一条条一列列铺满页面。

官方的回复则从暂未有最新消息，到研究探索，虽在回复态度上有所推进，但始终没有可供推断的落地时间。

8月7日，国家金融监督管理总局陕西监管局对省十四届人大一次会议第179号建议的答复函中，则更确切的给出了答案。

《第179号建议的答复函》中，国家金融监督管理总局陕西监管局向有关部门提出的意见建议第二条是：

建议住房管理部门在西安开办“商转公”业务。据调研了解，我省地市基本已开通个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务，但西安市暂未开办。我局统计数据显示，西安市个人住房贷款存量较大，截至6月末占全省的69.13%，在西安市开办“商转公”业务，将大幅减轻缴存职工还款压力，且受益面较广，对稳定房地产市场和恢复扩大我省消费市场都有一定的积极作用。

而在7月11日，西安在回复网友留言时表示：针对您的诉求，西安中心将进一步加强政策调研，在确保职工正常提取和贷款所需资金的前提下，视今年贷款投放及资金流动性情况，研究重启“商转公”业务事宜。

监管机构和西安相关部门的回复，将西安恢复“商转公”的时间表定在今年。

当然，关于恢复“商转公”各部门也给出了一个前提，因为西安地区个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口较大。池子里需要水，才能推动。

西安方面给出的数据显示到今年5月底，个贷率已升至91.36%。而根据《2023年西安住房公积金管理中心2023年部门预算》文件来看，今年发放个人住房公积金贷款150亿元，个贷率控制在85%左右，逾期率控制在0.3‰以内。

西安目前个贷率已超85%的控制线。

西安的数据体量即便放在陕西范围内也是庞大的，据国家金融监督管理总局陕西监管局统计数据显示，西安市个人住房贷款存量较大，截至6月末占全省的69.13%。

今年能否重启“商转公”，个贷率的控制至关重要。

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取消公摊、重启“商转公”，都是救市工具箱里存放着的有力工具，只是何时能拿出来投入市场，需要做出的判断和准备要多得多。

而目前最接近使用的救市政策则是西安市正在研究调整个人住房贷款政策，拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，以改善市场预期和信心。

西安市现行的首套房贷款政策与全国政策一致，但二套房贷款利率和首付比例政策下限均高于全国政策。西安市此次调整后，限购区域个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限将与全国政策下限保持一致，具体为：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

与此同时，不只是通过金融工具的调整激活市场中现有购房者的情绪，面对存量房贷与新发放首套个人住房贷款出现利差的现象。

目前，国家金融监督管理总局陕西监管局选取22家主要银行机构开展调研，全面了解降低存量首套房贷利率可能产生的影响及有关意见建议。

显然，通过对存量市场的利率调整，降低还贷压力，激活换房动力，将成为接下来的政策重视要点。

毫无疑问，房地产业还是国民经济支柱产业，但新一轮救市政策中能否落地真正重塑信心的利好政策，在一城一策的前提下，西安的确需要动起来了。

编辑：解革

审核：Lyna

监制：号称嬉皮

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