时隔四年再“补仓” 万科重返北京土地市场

刘伟/发自北京

“万科四年多没在北京拿地，本次出手还是表明万科看好北京市场。另外，也需要新的项目养团队，本身这个价格拿下这块地还是不错的。”一位央企地产人士在受访时称。

8月9日，北京挂牌出让2宗涉宅地块，涉及通州邓家窑1宗、延庆南辛堡1宗。最终，通州邓家窑63.6亩地块由万科地价27.4亿元竞得，成交楼面价34881元/平方米，溢价率10.04%。

值得注意的是，上次万科在北京拿地，还要追溯到2019年以联合体形式拿下丰台王佐镇地块。时隔四年，万科重返北京市场拿地引发关注。

就相关问题，北京万科对记者表示：“现在还没有更多信息。”

到了该补货的时候

据土地情报数据，本次两宗地块总出让面积为6.8万平方米，总规划建筑面积11.95万平方米，总起价30.1亿元。两宗宅地共吸引了8家房企参与竞拍，其中通州邓家窑地块7家，延庆南辛堡地块1家。最终，通州邓家窑63.6亩地块由万科地价27.4亿元竞得，成交楼面价34881元/平方米，溢价率10.04%。延庆南辛堡38.3亩地块由北京住总以底价5.2亿元摘得。

通州永顺镇6004、6005地块共有招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合（二局）、万科等7家房企独立参与，从房企性质来看，依旧是以央企、国企为主。

该地块总建筑面积7.85万平方米，需配建12班幼儿园，住宅建筑面积7.44万平方米，容积率2.0，限高36米，销售指导价期房6.5万元/平方米，现房6.7万元/平方米。竞拍规则采用“限地价+竞现房+摇号（交高标）”方式，竞报“现房销售”面积为1000平方米~15000平方米。

一位房企副总裁表示，“这次补仓背后的原因估计是土地储备不足，需要补货了。毕竟北京市场万科还是要继续深耕的。”

回顾多年来万科在京城土地市场上的表现，几任当年北京万科履新的负责人，在上任之初均面临着在京土地储备扩充的瓶颈。毛大庆上任前，万科两年未拿地；刘肖来京前，北京万科也面临土地储备不足的困境。

有观点认为，北京地产圈水很深，土地近几年几乎被央企、国企围猎，万科对投资收益率、投资风险又有着严格要求，所以万科在北京优质地段很难拿到地。

目前北京万科在售项目多为“老盘”。几年前万科打造的台湖城市之光、丰台青龙湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山晓等大盘，贡献了万科在北京的业绩，同时这些老盘虽有库存，但印象已销售接近尾声，新鲜度、号召力都不足以形成新的流量，市场新盘陆续供应也给这些老盘带来一定压力。

因连续几年未有新增项目，近年来北京区域在万科内部的业绩表现也较为落后。据中指研究院数据显示，万科在2022年北京房地产企业销售业绩榜中仅位列第14位，对比2021年下滑11位。

看好“全国最好的市场”

近年来，万科人事变动频繁。2021年6月，原北方区域首席合伙人刘肖调回总部，担任集团执行副总裁和首席运营官，而原北方区域执行合伙人卢冰，接任万科北京区域首席合伙人。

2023年1月，万科原北京区域副总经理曾巍调任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈调任北京万科总经理。彼时万科方面表示，北京公司作为集团业务“重镇”之一，公司希望北京公司未来能有更好的业绩表现。

林曈近期在出席中国房地产报活动时公开提及对北京市场的看好。他认为，“北京房地产市场是健康的、稳健的，既没有出现暴涨，也没有出现暴跌。今年上半年北京新房、二手房成交同比均呈现增长态势，也证明北京市场仍是全国最好的市场。”

据北京市统计局消息，2023年上半年，北京市新建商品房销售面积为522.9万平方米，同比增长17.2%。其中，住宅销售面积为378.6万平方米，增长14.8%；办公楼为33万平方米，增长11.4%；商业营业用房为30.3万平方米，增长41%。整体表现出企稳增长态势。

二手房方面，北京市住建委发布的数据显示，2023年上半年，北京二手住宅网签总量超8.4万套，同比去年上半年增长18.67%。

林曈预计，2023年下半年北京房地产市场依然会表现不错。另外，北京一直在践行国家政策，包括“三稳”、产业布局等，因此整个北京市场还是健康的，无论刚需还是改善市场都挺稳健。

“国家对地产业在国民经济中地位的认识也在恢复到正常状态，救市政策频仍，也是万科重回北京市场的一个促进因素。”上述副总裁称。

从政策方面看，在中央政治局、住建部召开会议发声楼市政策调整后，7月29日，北京市住房和城乡建设委员会也跟进表态“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求”，为市场释放了积极信号。

在购房政策方面，目前北京的首套房普通住宅首付比例是35%，非普通住宅是40%；二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅则为80%。如若调整普宅标准，也将更好满足居民刚性和改善性住房需求。不过，北京具体如何调整，还有待政策进一步细化与落地。