太原：“认房不认贷”冲上热搜“换好房”迎来好时机？

近日，“认房不认贷”冲上各类媒体地产新闻的头条。据专业解读，“认房不认贷”即指名下已有一套住房的家庭，如已还清房贷，购买二套房的房贷将按首贷执行首付比例及利率。该政策出台，意味着有改善需求的二次置业家庭，购买第二套房的金融成本将会大幅降低，对楼市成交尤其是高端、改善项目的销售起到明显的拉动作用。

那么，省城楼市因此利好政策出现反弹吗？眼下各楼盘是否开始执行“认房不认贷”？现在是“换好房”的时机吗？针对公众关注的楼市热点、改善置业困惑等问题，报记者对省城楼市进行了实地采访——

A “认房又认贷”太原执行多年

7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。在各地首房首贷首付比例、利率均已下调的当下，公众关注不多的“认房不认贷”冲上头条及热搜。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)，发布15条楼市调控新政，包括落实“认房不认贷”政策、成为7月27日之后，首个强化执行“认房不用认贷”政策的城市。

房子的套数和贷款的次数，是近年来楼市调控的重要方式之一。“认房”是指商业银行发放个人住房贷款时，会参考购房人在购房地家庭名下实际拥有住房套数，依此确定贷款次数及首付比例、利率；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款次数，及首付比例、利率。

从2018年至2022年5月底，太原市一直在执行“认房又认贷”政策。根据太原市人民政府在2018年5月印发的《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，购买第二套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。公积金贷款的首付比例同上。

关于首套房认定标准，太原市住房公积金管理中心曾在2020年4月23日发布过《关于明确购房套数认定标准的通知》，其中明确指出，若家庭名下有两套房产记录、或有购买不同住房两次房贷记录、或有一套房产记录及购买另一套住房房贷记录的，不得发放贷款。

“认房又认贷”的房贷政策对打击炒房、抑制投机性购房起到重要作用。据朗润智业2018年6月发布的数据显示，2018年第22周（5月28日-6月3日），市场以去库存为主，供应较少，普通住宅市场只有2个项目进行市场放量，供应面积仅0.7万平方米，环比下降97%，为2018年住宅市场供应量最少的一周。成交表现也较为黯淡，成交量连续两周下跌，成交均价回归到了一个正常水平。

“认房又认贷”叠加限购，给当时火热的楼市浇了一瓢凉水，市场上出现退房现象。从2019年开始，省城楼市进入降价通道；2020年，部分头部房企接连出现财务危机后，省城楼市与全国各地一样，进入量价齐跌下行通道，相当一部分地产企业陷入信任危机，直至今日全城难见成交大幅升温现象。

B 多方努力 降低改善置业成本促交易

相比“认房又认贷”，“认房不认贷”最明显的好处就是降低家庭购房及升级换房的成本：只要购房家庭名下无房，即使有房贷记录，均可按照首贷进行认定；或家庭已有一套住房，如已还清贷款，二次置业可按首贷付首付及利率。

2022年5月23日，“太原三十六条”楼市新政发布落地，政策提出“鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率。”同时，“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”从政策层面上，太原市执行“认房不认贷”政策已有一年有余，支持市民改善置业。

时至今日，省城楼市“认房不认贷”政策的落地情况如何？记者按照“家庭名下一套或两套房，且夫妻双方均有贷款记录”的假设，调查咨询了太原市多个主力楼盘，多数楼盘均在执行“认房不认贷”。但对已有购房及贷款记录的业主，不同楼盘对二房首贷的评判标准有明显差异，同时，即使明确了为首贷，首付比例也有不同。

“只要家庭名下有房，再贷款买房就要按二贷政策，首付40%，利率4.9%。”西中环某某堡的销售顾问表示，能否享受首套贷款政策与贷款记录关系不大，主要看名下是否有房；晋祠路长风某某悦的销售顾问则表示，无论贷过几次款，只要还清了就可以享受首贷3.7%利率，但该项目合作的不同银行对首付要求有不同，“少数银行会要求首付40%，但利率可以为首贷3.7%”；晋阳湖东岸某某华章销售顾问表示，不同银行会根据业主征信定首付比例，30%或20%都有，但首贷利率肯定是3.7%，“许多银行对名下有房或有贷款记录的购房者，会按二贷要求付四成首付，利率可以按照首贷3.7%执行。”

随后，记者又咨询了保利、万科、中海等品牌的多个楼盘，名下仅有一套房且已还清贷款，可按照3.7%利率享受首贷利率。

记者就上述问题咨询了多家银行，从银行的角度来看，落实“认房不认贷”政策，有助个贷业务量的提升。同时，银行也很看重合作房企的金融信誉、房贷业主的征信，以降低放贷风险。不同银行对不同楼盘、不同业主的二房首贷政策均有差异。“名下有两套房，只要贷款还清了，再次贷款大概率也是首套政策，首付20%，利率最低能做到3.7%，具体情况要看发放贷款的分行怎么判断。”一家国有银行个贷部客户经理说道。

此外，针对家庭名下已有两套房且还清贷款，房贷按首贷还是二贷的情况，多个楼盘销售顾问均表示也可以按首贷贷款。部分销售顾问还给出了建议，“若家庭名下已有两套房且还清了贷款，可以先将一套旧房挂牌，名下即会显示仅有一套房，就能按首贷付首付及利息。操作非常简单，手机上就可以完成。”记者了解到，有“挂牌”意愿的业主可以关注微信公众号“太原市房产管理局”，点击”房产在线“进入功能主页面，随后选择“更多服务”，在二手房菜单下点击“自主挂牌”，进入个人产权信息查询页面后可在查询页表里选择要挂牌出售的房源，填写挂牌公示信息后，点击“发布”即可对外公示房源信息，在结果展示页面还可以查看并下载挂牌凭证。

从市场走访调查中不难发现，省城各楼盘销售意愿强烈，改善置业需求较为明显。而家庭名下“有房”“有贷”“多套”“多贷”等情况较为复杂，售楼处销售人员会根据经验，给业主支招促成交，银行首贷的认定标准较为宽松。

C 连锁利好 二房首贷能省多少？

采访中，多个楼盘的置业顾问表示，现在的首套房贷款利率为3.7%，少数楼盘表示为3.9%；如果购房认定为二贷，首付四成，利率则高达4.8%、4.9%。那么，首贷、二贷不同的利率差异有多大？

记者以购买100平方米、首付30%、贷款30年为例，建设路某某第楼盘售价9350元/平方米，若按首贷首付30%后需贷款65.45万元，利率为3.7%时，等额本息月供为3012.55元，利息总额43万元；若按二贷，利率为4.8%，月供上涨至3433.93元，利息总额增加了15万元以上，为58.17万元。而西中环XX堡楼盘售价12500元/平方米，贷款87.5.万元，若按首贷利率为3.7%时，等额本息月供为4027.48元，利息总额为57.49万元；按二贷利率为4.8%时，月供上涨为为4590.82元，增加563.34元，利息总额增加20余万元。

记者了解到，目前太原市改善型住宅主流面积在120平方米左右，售价在11000至12000元/平方米，二房首贷办理商业贷款，业主的利息至少能省20余万元。而业主选择公积金贷款，目前太原的住房套数认定仍然是“认房又认贷”，家庭名下有一套房就不能享受首贷政策，而购买不同住房且有两次房贷记录就不能获得贷款。

此外，太原楼市“三十六条”在契税方面也提出了优惠，面积在90平方米以下的由财政全额补贴所缴纳契税，面积在90平方米至143平方米（含）的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。如果是购买二套房，契税参照首套补贴标准下浮20%。

D 各方重视 政策效果仍需时日

业内认为，“认房不认贷”更好地满足市场的真实需求，在一定程度上降低改善群体购房成本。贝壳研究院认为，“认房不认贷”一方面使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房、新房的良性循环。由此也增加了新房市场的交易活力，对房企回款、土地市场交易、行业信心修复均有助益。

以省城太原为例，全城中高端改善占据绝对市场份额，供方和需求方的成交意愿明显。但新房与二手房交易的活跃度需要进一步提升，“刚需和改善”交易循环需要更合理、灵活的政策来优化刺激，目前百姓手中的大额资金基本都沉淀在旧房中。

朗润智业公布的数据显示，今年上半年，太原单盘销售排行榜TOP20中，成交均价12000元/平方米以上项目占据14席，均价9000-11000元/平方米之间项目仅6席。在结构表现方面，经济型、高端及改善产品表现优秀，100-120平方米经济型三居产品成交占比持续上涨至41%，120-144平方米成交占比稳定在24%左右，80-100平方米刚需房成交占比反而降至21%。在总价段方面，高端产品成交稳定，单套总价300万以上产品成交占比扩大至4%。改善型置业比例在稳中上升。

但与此同时，二手房新增挂牌量居高不下，月均挂牌量高达8000至9000套，是2018、2019年月均挂牌量的2至3倍。想卖旧房换新房的市民，眼下最大难题是旧房价低且难卖，面积超过120平方米的大户型二手房更是有价无市，少人问津。

山西世纪朗润董事长薛铮认为，住建部强调落实“认房不用认贷”、首房首贷首付比例及利率政策等信息，释放出积极信号。由此不难看出，从国家到地方重视房地产行业的企稳回升，鼓励市场成交活跃。值得注意的是，此轮楼市的宽松政策周期与2014、2015年出现明显差异：首先太原楼市改善需求的集中释放期已过，供大于需的市场结构仍在持续；第二，行业信心尚在恢复期，部分改善需求仍在观望中，改善比刚需的观望周期更长；第三点，想按首贷购房的改善置业市民，需要还清房贷或转让名下已有房产，但太原二手房市场的挂牌量居高不下，多数普通家庭筹集二套房首付需要周期。在楼市前景不明的情况下，多数家庭不愿再垫资或加杠杆去买房。政策短期内效果不会很明显，但省城已连续三年土地成交不足，明年楼市供应量会降低，“认房不认贷”等宽松政策的威力预计在明年会显现。

省城楼市多位资深营销人士分析，按照历次政策出台后的反应来看，利好政策效果显现会在政策出台后一至两年左右。同时，虽然百姓置业需求长期存在，但买不买房也和预期收入水平有着密切关系，经济形势向好、百姓收入增加，楼市成交自然就会活跃。眼下，市民改善型置业的政策环境非常好，而卖旧房筹房款的周期却很长，矛盾显而易见，降低二手房交易税费、提升二手房交易效率，可以减轻新旧房周转周期长的问题。

来源：山西晚报