经济停滞了近30年，东京商业凭什么依旧繁荣？| 城事进化

东京，迷人且复杂。

它就像是一本持续更新的百科全书，当有任何疑问时，翻阅它，总能从过去的历史痕迹中，寻找到相应答案。

刚刚过去的7月，专注于社区营造的机构大鱼营造联合Assbook设计食堂、RQ商业观察室，共同发起了一场为期7天的东京游学之旅。区别于以往聚焦主流商业的考察团，我们把此次游学的目标重点放在了「社区商业」——这是当下东京，乃至整个日本，正在关注以及努力发展的。

在未来一个月，我们会通过一个系列（5篇文章+1个线下分享会），从不同话题角度和案例，和大家分享我们看到、感受到的东京见闻，我们不会一味去夸赞邻国做得有多好，而是希望可以为每一位读者朋友，结合自身在做的，提供一定启发。

Vol.1：经济停滞了近30年，东京商业凭什么依旧繁荣？

Vol.2：为什么东京总有这么多“共享型空间”？

Vol.3：日本桥，衰败街区的另一种复兴方式

Vol.4：北谷公园，社区公园如何商业化运作

Vol.5：地方创生，对今天的东京意味着什么？

在东京整整7天的游学里，每一处都是目不暇接的，我们每个人都像是一块海绵，竭力去吸收每一处内容。我们惊叹于每个地区在兼具商业活力和地方性，感受不同业态之间相互错位又彼此融合的同时，也不禁发问，这些我们今天看到的画面，为什么会这样子？看起来很多形式国内已有，但两者之间的核心区别，又是在哪里？

在开篇，我们将从3个维度「表象-城市商业界面」、「企业-商业地产的注意力」、「社区-商业与社区营造的结合」来梳理成一个框架，结合对应案例，看当下的东京商业正在发生什么。

东京商业，为何如此有趣？

在东京购物，是一件让人愉悦的事，这几乎是一个人人都认同的共识，而时隔三年第一次出国，对“东京商业的有趣性”有了更强烈的感受。无论是在涩谷、银座这样的商业腹地，谷根千、下北泽这样的社区新范式，近郊的横滨，还是大家原以为已经足够熟悉的代官山。

如果要拆解“有趣”，可以衍生出这几点：

• 城市格局

东京整体城市面积不小，经过近百年的现代城市发展，每个副中心都有着自己独特的个性，例如新宿的夜经济，涩谷潮流聚集地，同时也逐渐延伸出下北泽、吉祥寺这样相对近郊的新去处，每块地方保留着其独特性之余，也凭借优质的商品供给为这里增添活力。

和其他国家的大城市不同，东京的城市建设是从交通轨道开始的，所以人和车的动线走向都被牢牢固定在交通系统所构筑的框架内——这也决定了东京的商圈格局，其中，以东京站作为城市腹地，不断延伸出涩谷、新宿、池袋这样的副中心。

大部分铁路由民营企业（私铁）经营。如何让大家乘坐自己的地铁，来到这里进行消费，也成了各家私铁花空心思的地方，尤其也衍生出了商业地产的业务。这样的市场化运作，也让各地在商业打造上有了差异化的考量。

△ 虎之门之丘是由森大厦全力打造的全新TOD项目，由四座商业设施组成，并配备地铁站虎之门站，虎之门Hills将占地7.5公顷，总建筑面积达80万平方米，被定位为“国际新城市中心/全球商业中心”。

• 商业空间

东京的诸多商业中心区，在拥有效率更高的大型商业建筑体/综合体的同时，仍然保留着商店街、沿街商铺格局，而又因为日本土地资源小，店铺（无论是mall里的还是沿街店）尺度都很小；这样的尺度便为商业内容多样性提供了强有力的基础支撑，也让那些无法承担商场租金的个体经营者，能有继续经营店铺的可能。

在空间功能和形态上，你很容易在各处看到「复合空间」的案例，这很大程度上是因为土地资源稀缺、经济停滞所致，设计师和空间经营者、使用者们已经十分习惯如何将不同功能的功能模块融为一体，以实现空间效用倍增。

有趣的是，日本的商场关门时间都在晚上9点，比国内早1个小时；当你从新宿、涩谷、银座的商场内走出时，才发现，本地人全都聚集在商场旁的街区上——各种各具风味的居酒屋正等着大家的到来，迎接真正的夜生活。

目前国内citywalk正在被大肆讨论，一定程度上也是人们对城市漫步、行走的渴望，但过去几年国内的城市商业空间增量都在于开发大型综合体，在未来如何兼容马路商业和综合体商业，也许是城市商业逐渐走向平衡的一条路径。

• 文化内容

大量的商业空间供给，却没有太多空置率现象出现。而连锁品牌只是整体东京商业的一部分，大量的本土品牌与店主支撑着每块地区的多样性。

本土品牌是日本商业中最为重要的内容支撑。这得益于日本政府长期以来一直有保护本土品牌发展的习惯，政府在政策上做出一定干预，提高外来商品关税，让本土品牌有更多空间发展，也鼓励本地人多消费本土品牌。

最值得注意的是本土品牌中的“长尾力量”，依托于家族传承的日本传统文化型商业，以及当代个体形成的一大批“职人店铺”，这些个体经营的店铺们也保证了地区与地区之间的差异化。

• 品质服务

无论进入何种类型店铺，你都会被店主、店员那种非职业的笑容与招待所打动——这其实是日本社会的一种特有民族文化，2013年申奥大使泷川雅美在申奥陈述中以“无微不至”的文化为题介绍东京，无论是否出于商业目的，让顾客感受到“真实的重视”，恰恰也是商业体验有趣的核心环节。

• 产品性价比

每家你认为可能会“很贵”的精致店铺，最后发现都没有那么贵。典型例子是代官山的茑屋书店。除了收藏性质的艺术品，这家店的所有文创类商品定价都不高，而每个品类在品牌上做了限制，体现了编辑精选感。

无论是精品店、餐饮、还是服务型商铺，都在定价上做到“性价比”，这背后体现的是日本人整体的消费观念——崇尚较为简约务实的消费。哪怕是住在代官山的中产阶层，在社区选购商品时，同样只会购买他们认为性价比高的产品，反之，价格虚高的商店，也许会因得不到客户认可和复购而开不下去。

格局—空间—内容—服务—商品，每个环节都在支撑着东京商业的丰富性与多样性，而几乎为国民基本素质的“审美”，则又在空间、产品、服务上体现并进行加持，让每个游客体会到购物的愉悦感，最终心甘情愿为此付费。

而换句话说，我们掏钱购买的这个动作，不仅仅是认同这个产品，而且也是认同产品背后的一整套服务。

东京商业地产当下正在关注什么？

如果说，城市商业的繁盛是前半个世纪泡沫经济时期的成果，那么当下泡沫经济崩盘后，日本进入了长时间的经济停滞期，而在寸土寸金的东京，地产商开始进入“更重视运营和维护”的再开发阶段。

• 既有空间格局下的商业机会再探寻

不同于国内商业建筑动辄10万的大体量，日本建筑多为细长型，建筑面积也有限，这便让商业地产开始思考从「纵深向」完成建设。

过去三年，涩谷的宫下公园成了国内探讨“公园式商业”时最重要的案例。在整个涩谷商业区，三井不动产抓住了这个机会，利用这片原先需要重新修建的“悬浮公园”，邀请日建设计共同完成了整体的商业再开发。今天，宫下公园是涩谷最吸引年轻人的新去处，而下方三层商业也是整个涩谷商圈的一处商业界面的补充。

• 创造新机制，协作共赢

一个事实是，从长远来看，销售金额、利润早晚会减少。而能扭转企业销售下降的其中一个办法，便是共享资源，共同协作。

在涩谷商业核心区旁1公里处，有一处占地面积约300平方米的社区公园——北谷公园，在建成后一直都是社区居民和办公人士休憩的新据点。而这个项目的运营机制，是基于PPP模式下的衍生模式——park-PFI 模式，涩谷区政府联动日建设计、开发商东急、广告公司Crazy AD共同组建了新的「涩北Partners」组织，四方联合，负责北谷公园从策划到后期长期运营的工作，这样的模式保障了公园的可持续运营。

• 破除大拆大建的新投资模式

日本桥地区并不是游客所熟悉的区域，但它的城市文化价值颇高，其历史能追随至江户时代。1904年三越百货便在这里开业，但随着周边商圈的兴盛，日本桥逐渐进入了很长时间的衰败期。

如今，这里依然保留着富有韵味的传统商铺格局，为了让「桥」再次焕发活力，开发商三井不动产决定不走拆掉重建大楼的形式，而是在原有地的基础上，一点点收购，对既有房屋进行维护与再招商。

从上述三个方面，我们很容易看到，商业地产在面临「无地可开」的局面时，转向了从更小空间里寻找机会，与政府共同找到新投资金融模式，协作找到新增长点，而无形当中，商业地产以往的运营经验，被带到了城市、社区空间中——这也是我们今天看到的，社区营造正通过商业机构，实现更为专业的运营。

为什么社区营造如此被重视？

日本向来重视社区建设。这一方面是由于自然灾害，社区需要建立更稳固的防灾系统与社区共建、互相帮助的机制。而同时，疫情同样也在改变人们的出行习惯和生活路径，探索城市近郊，了解地方成了最近整个日本重要的新机遇。

• 遵循民意的地区再开发

下北泽再开发是近几年国内被较多讨论的地区商业开发案例，从80年代起就是亚文化和流行文化的胜地，负责在开发的地铁公司小田急曾花了大量的时间进行居民调研访谈。

最终，下北泽的整体开发概念被确定为"Be you"——这是和居民探讨出来的结果，也说明了社区居民将是商业开发后最重要的使用者。而另一方面，居民参与共建和社区营造，是东京，乃至整个日本都十分重视的环节。

值得一提的是，在正式开发阶段，小田急打破原先传统招租的形式，找到数个该公司以往合作过，值得信赖的合作伙伴，共同开发这片1.7万方面积的新土地。

• 个体推动社区营造

不只开发商这样的企业，个体同样在因「热爱地方」而用自身的力量参与社区共建中。

在谷根千地区，从商店街拐进一个胡同，是一片安静的住宅区，有一个叫做HAGISO的独栋建筑。它是一个集咖啡馆、画廊、工作室多重功能于一体的二层小“综合体”，前身是一个典型的两层木造公寓，它建于1955年战后，每层有七间屋子，曾一度是东京艺术大学建筑系的学生宿舍，经过宫崎晃吉和团队的重新设计，将它定义为“最小的文化复合设施”。

宫崎参与这栋建筑的重新设计，完全出于对「老社区」的感情。而在HAGISO成功后，宫崎慢慢通过设计力，与这条胡同里的数个老建筑的房东取得联系，对他们的房屋进行改造，使其逐渐变为了民宿、书店、餐饮店、咖啡馆等。这些独栋式建筑的焕然新生，也让这块片区获得了新活力。

当下东京：

从社区营造，到地方创生

一切表象都在证明，整个东京城市商业的发展走向，都是从大商圈到小空间，从市中心到社区，从独营到联营。

政府、企业与民众都已经接受「日本不再是世界第二经济体，经济也不会再发展」这一事实，选择更为珍视自己的国家与故乡，积极投身社区与地方的再发展。

所以在当下，地方文化、地方街区，社区建设，如何用更合适的经营方式实现可持续发展，成了日本全社会共同探讨的课题。提倡街区文化特色、重新焕发街区活力，通过广泛且专注地经营品质街区，打造社区的共享价值、跨领域合作，是韧性城市与活力社区的基础，也是挽救地方衰败的重要措施。

而这之中，无论是本文多次提到的地产开发商，还是建筑师宫崎这样的个体，都在用自身的社会角色与专业，参与其中。

相较竞争，更偏向共赢；

相较短期，更偏向长期；

相较市区，更期待地方获得新生。

这种集体从意识到行动的转变过程，也在帮助东京，及整个日本创造出自有方式，度过下一个经济周期。

如果将它的发展作为一种参照系，中国现在正经历的，也许是日本在40多年前的经济鼎盛期。当然，我们观察日本的商业发展，并不提倡读者急于在其中找到答案或新形式，也无需过于妄自菲薄；相反，我们需要冷静观察，这样的时间差，恰好能为我们提供一个机会窗口，像照镜子一般，找到自身在未来10年发展的可能性。

撰文：锐裘、丁猫

编辑：春生、锐裘

专题策划及行程带队：

大鱼营造、Assbook设计食堂、RQ商业观察室

图片来源：团队成员自摄

1. 城市向：第一财经Yimagazine旗下的「未来预想图」在2020年推出过一本定位为东京城市文化指南的mook《制造东京》，展示了东京城市的不同面向，本文部分内容亦参考了这本mook；

2. 消费向：曾于2013年发表著作《第四消费时代》的松浦展，最近又推出了最新著作《孤独社会》，其中介绍了日本第五消费时代的提前到来

3. 社区向：于去年在国内出版发行的《地方创生：街区商业活力再生的10项铁则》是作者木下齐结合自身经验，总结关于地方创生成功的基本原则和实战经验。