李嘉诚降价甩卖房产，嗅到什么信号？

长江实业资产负债率长期维持在30%以内；当嗅到一丝风险时，其会少拿地或不拿地，并最终抛售资产。一边卖卖卖，一边买买买，也是李嘉诚家族近几年来的经营常态。

中房报记者 许倩 北京报道

地产界“风向标”李嘉诚又有惊人举动——低价抛售房产。

8月3日，长江实业集团（李嘉诚旗下地产旗舰）旗下新楼盘“亲海駅II” 项目公布了首张价单，共132户，每平方英尺价格为1.5万港元（约合人民币14.8万元/平方米），均价回到7年前。

其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平方米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。这一售价较周边二手房均价约便宜3成。

据报道，亲海駅II地处油塘工业区，周围已有不少楼龄4~17年的住宅，这些住宅平均尺价为亲海駅II首批出售单位均价的97%~136%。

长江实业集团执行董事赵国雄形容，亲海駅Ⅱ首批单位为“便宜到爆”。该项目价格被外界视为香港楼市“深水炸弹”，直击二手房业主心理防线，甚至影响到了一江之隔的内地深圳楼市。

为何长江实业集团要折价售楼？

赵国雄表示，香港市民关注房屋问题，房屋政策是政府施政的重中之重，故发展商帮助市民上车，直言“不要赚尽、不用赚多”。

“媒体对此报道有点煽情，但无可否认是相当吸引的价格，相信可以带动销售。”长江实业集团主席李泽钜表示，当市场普遍认为经济向好和利率偏低时，楼价和地价都倾向上升，但目前市场认为经济尚待复苏，利息成本偏高，意味着价格将近见底，集团未来将继续买入合适地皮。

协纵策略管理集团创始人黄立冲表示，“亲海駅II” 项目的软肋是周边是工业用地，其他拿地开发商都没有开发，交通设施不足。现在香港银行同业拆息利率已经达到5点多，而平均租售比只有2%左右，导致买房者压力非常大。

“现在的市场环境下项目要想卖得动，确实应该比周边便宜20%~30%，这是一个务实的定价。香港楼市在美元加息周期下压力确实非常大，这可能会导致物业价格，特别是豪宅价格普遍下跌。这种情况下，长实选择通过降价销售来吸引买家，也是一种常见的市场策略。”黄立冲表示。

一个值得注意的现象是，受疫情、移民潮等因素影响，香港纳税人口正在大量减少，这意味着购房需求或有所下降。

香港税务局宣布，将于5月2日发出240万张2022/23年度个别人士报税表，个人报税表数量比2021/22年度减少了约7万张，创下9年新低。3年间累计减少约37万张。这些人大部分在23~50岁之间，是购房主力人群，通过降价销售来刺激需求，也是香港开发商们不得已的选择。

“香港正在大量流失购买力，满足香港优才和专才计划的人群，要在7年后买房才不需要缴纳印花税，这部分人的承接购买力是不足的，剩下的有购房需求的大部分是低收入穷人。”黄立冲认为，长实集团7折卖楼事件，反映出当前香港楼市面临的压力和挑战，尤其是像新世界等债务比较高的房企，确实需要降价套现资金。

这不是李嘉诚第一次降价卖房。今年3月，长江实业推出屯门飞扬第2期楼盘首张价单，折实呎价为11042港元至13972港元，最低呎价创周围片区3年新盘新低，彼时这一举动就被业内评价为“深水炸弹价”及“放血价”。

如今，降价行为再度出现，且打折力度更大，信号意义明显。

“对于多元化发展，实力雄厚、资金来源多样且抗周期性较强的长和系而言，很显然打折卖房并非出于现金流或业绩压力，很可能出于对下一步经济形势变化趋势和机会判断的把握之下，为加快去化与回款的举措。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为。

8月3日这一天，长江实业集团还披露了2023年中期业绩报告。报告显示，今年上半年，集团已确认物业销售收入为82.46亿港元，同比减少59.6%；收益为35.3亿港元，同比减少56.2%，收益下滑严重。

香港特区政府财政司司长陈茂波曾表示，2022年，香港楼价（房价）累计跌逾15%。进入2023年后，香港金管局总裁余伟文称，市场数据显示，截至今年6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%。

“我对债务从来是如履薄冰。”李嘉诚曾经接受采访时说过。据观察，长江实业资产负债率长期维持在30%以内；当嗅到一丝风险时，其会少拿地或不拿地，并最终抛售资产。一边卖卖卖，一边买买买，也是李嘉诚家族近几年来的经营常态。

“既然手中资产价格短期内可能不会上涨，且风险很大，不如套现继续投资其他领域。因此，不排除长江实业通过减仓回收资产，将资金投资于其他回报率高于房地产的项目。”一位业内人士称。

“对我来说，谁是趋势才是我要考虑的，而不是空洞和虚假的道德说教。我只是一个商人，商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。”李嘉诚说。